上海廣場商業項目定位及產品塑造匯報(44頁）.ppt
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上海廣場商業項目定位及產品塑造匯報(44頁）.ppt
1、上海廣場上海廣場 項目定位及產品塑造匯報項目定位及產品塑造匯報 二零零六年四月十日 項目定位 高檔高檔濱江濱江商務復合體商務復合體 四個功能單元 高級公寓式酒店（高級公寓式酒店（2.52.5- -2.82.8萬平方米）萬平方米） 創意產業創意產業LOFTLOFT（2 2萬平方米）萬平方米） 高檔文化休閑商業區（高檔文化休閑商業區（1.81.8萬平方米）萬平方米） 濱江獨棟辦公樓（濱江獨棟辦公樓（2 2- -2.22.2萬平方米）萬平方米） 項目策劃項目策劃 區域市場簡析 辦公樓供應量及銷售量均占全市1/3，日均銷售900。 售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等 浦西主要辦公區域。
2、購買人群：國內客戶占2/3，其中本地及江浙約50， 亞洲占20，歐美約8，其它約5。 07-10年有80萬新增供應量，租金和售價均可能下調。 區域市場簡析 以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在0.9-1/日，與 浦西同類項目持平，空置率低于10。 租客人群：美洲約40，歐洲約30，亞洲16，國 內約10。 租金預算：單身2000-3000/月，夫妻3500-5000/月， 家庭4000-8000/月。 區域市場簡析區域市場簡析 小陸家嘴為金融核心區，屬辦公概念。產品以單一大型寫字樓為 主。 南延伸區為頂級江景豪宅區，屬居住概念。產品以大中型住宅小 區為主。 少量商務和生活配套，服務種類少，檔次差異
3、大。 北延伸區（船廠地塊）為綜合開發區偏商務概念。產品以大型寫 字樓和商務公寓為主，配有住宅。 規劃有商業配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。 項目位置分析項目位置分析 項目位于純商務功能向綜合服務功能過渡的區域 有江景優勢，體量適中 東方路和銀城中路延伸后交通便利 缺乏規模優勢，單一產品難以形成競爭優勢 現有建筑形成南向遮擋 周邊環境雜亂，缺乏高檔物業氛圍 復合型項目是區域市場空白 高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造成功能缺失。高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造成功能缺失。 商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。 虹橋古北、淮海路辦公區新天地、南京西路辦公區梅泰恒等成功案虹橋古北、淮海路辦公區新天地、南京西路辦公區梅泰恒等成功案 例說明商務功能的復合將產生巨大的價值增長。例說明商務功能的復合將產生巨大的價值增長
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