1、2021/3/22 集中商業研究集中商業研究 世聯研究 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。 2 我們常常聽到的問題我們常常聽到的問題 通常，在沒有任何前提下、 在沒有任何總體目標下，我們 被諸如此類的問題所困擾 我們應該做多大規模的商業？ 我們應該做什么業態？每種業態做多大規模？ 各種業態之間的關系是怎樣的？ 地標性物業靠什么手段來打造？ 現在集中式商業有什么創新形式來實現銷售？ 商業采用什么形式保證規模最大，同時能確保順利銷售？ 從提升
2、持有商業物業價值的角度，應該引進哪類商家？主力商家對 產品的要求 啟動區怎么快速回收資金？怎么在后續開發中提升價格？ 現在針對房地產金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式 運作商業地產的首期投入大，資金回收周期長，這個矛盾如何處理？ 我的自有資金只有1.5個億，如何進行項目開發？ 開發商業地產是否一定要做招商、經營管理？這些并不是本公司擅 長的，怎么處理？ 本報告是嚴格保密的。 3 世聯對集中商業的理解及觀點世聯對集中商業的理解及觀點 4 商業地產是房地產開發中最復雜、難度最商業地產是房地產開發中最復雜、難度最 大的部分大的部分 1 1 住宅開發住宅開發 寫字樓開發寫字樓開發 商業開發商
3、業開發 涉及的利益者涉及的利益者 （價值鏈）（價值鏈） 開發者開發者 消費者消費者 開發者開發者 消費者消費者 承租者承租者 開發者開發者 投資者投資者 經營者經營者 消費者消費者 涉及的環節涉及的環節 （操作鏈）（操作鏈） 項目規劃項目規劃 項目銷售項目銷售 項目規劃項目規劃 項目銷售項目銷售 招租管理招租管理 項目規劃項目規劃 項目招商項目招商 項目銷售項目銷售 運營管理運營管理 成功標準成功標準 銷售速度銷售速度 銷售價格銷售價格 出租率出租率 租金租金 滿足市場消費滿足市場消費 實現投資收益實現投資收益 有利社會發展有利社會發展 商業地產是“三高產品”： 高風險、高回報、高技 術含量。 住宅、寫字樓開發的目標客戶 是小眾，滿足不同消費者中一 部分消費者的獨特需求。 商業開發的目標客戶是大眾， 滿足不同消費者中大部分消費 者的類同需求。 住宅、寫字樓、商業開發比較住宅、寫字樓、商業開
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