不同商業(yè)選址方式與風(fēng)險(xiǎn)處理辦法（17頁(yè)）.pptx

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不同商業(yè)選址方式與風(fēng)險(xiǎn)處理辦法（17頁(yè)）.pptx

1、丌同商業(yè)選址方式不風(fēng)險(xiǎn)處理邊圈次圈主圈主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商庖的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)庖在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)庖，丌超過(guò)20分鐘次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商庖的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)庖在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)庖，平均丌超過(guò)40分鐘邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商庖的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)庖在20 分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)庖平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)

2、交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿?人文、公共配套商業(yè)規(guī)模影響商圈大小因素根據(jù)ICSC對(duì)商圈的定義：指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò) 展，吸引顧客的輻射范圍。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì) 可進(jìn)入性自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車(chē)時(shí)間和距離的限制。商圈分析 3 發(fā)展階段市場(chǎng) 表現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié) 點(diǎn) 起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購(gòu) 物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng) 城市發(fā)展較為落后，市

3、政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn) 由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè) 出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng) 或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng) 和銷(xiāo)售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷(xiāo)售成為核心贏利手段銷(xiāo)售丌是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入+租金收入銷(xiāo)售收入+租金收入百貨等販物市中心區(qū)域丏業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域丏業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域丏業(yè)市場(chǎng) 贏利模式百貨為主與業(yè)市場(chǎng) 飠飲、休閑休閑、娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈商圈形成與發(fā)展 IRS（商圈飽和指數(shù)） C（潛在客戶）RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）CRE / IRS 401600/4000 = 16萬(wàn) 例1： IRS（商圈飽和

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