1、龍湖龍湖 花盛香醍營銷報告花盛香醍營銷報告 2008年1月29日 第一部分 市場及項目定位 東部區域市場及客群分析東部區域市場及客群分析 通州區域市場及客群分析通州區域市場及客群分析 東五環外至通州區域市場及客群分析東五環外至通州區域市場及客群分析 東四環東四環- -東五環沿線區域市場及客群分析東五環沿線區域市場及客群分析 東五環以外區域東五環以外區域 CBDCBD 東東 四四 環環 東東 五五 環環 京沈高速京沈高速 東五環至通州區域的市場分析及客群特點東五環至通州區域的市場分析及客群特點 京通快速京通快速 東四環東四環- -東五環東五環 沿線區域沿線區域 通州通州 通州區域產品分析通州區域
2、產品分析 通州區域內產品分析.xls 通州區域產品特點通州區域產品特點 區域內房地產發展與城市規劃建設的“東拓南進”是相區域內房地產發展與城市規劃建設的“東拓南進”是相 吻合的。吻合的。 輕軌沿線的產品因交通便利，以小戶型、低總價的過渡型居住性產 品為主。 運河以東因自然環境良好，以宜居的自住型產品為主。 結論：結論： 區域內以公寓型產品為主，整體產品類型單一， 品質相對較低，缺少既能享受綜合配套、又能滿 足宜居需求的高品質產品。 通州區域客群特點通州區域客群特點 通州項目客群多以自住為購買目的,兼具部分投資成分。 客群職業多以東區白領階層、少量中層管理、私營業主為 主，尚處于資本積累階段，購
3、買力相對有限。 由于區域內缺少主流產業支柱，故區域內本地客戶的購買由于區域內缺少主流產業支柱，故區域內本地客戶的購買 力相對較低。力相對較低。 結結 論論 綜上所述，通州區域綜合配套標準相對較低，綜上所述，通州區域綜合配套標準相對較低， 不能滿足高端客群的生活需求不能滿足高端客群的生活需求。 通州區域內的客群由于購買力相對有限，所以我們通州區域內的客群由于購買力相對有限，所以我們 認為這類客戶不是我們項目的主力客群。認為這類客戶不是我們項目的主力客群。 東五環外至通州區域產品分析東五環外至通州區域產品分析 五環外至通州區域產品分析.xls 東五環至通州區域市場分析東五環至通州區域市場分析 產品分布在各交通主干線兩側，交通便利 產品處于城鄉結合部，周邊環境較差，存在較大安全隱患 產品多為大型社區，周邊配套設施匱乏，多依靠社區配套 產品大部分產品為過渡型自住兼投資型產品，均價在 13000元/
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