東營眾成都市購物廣場案例特征分析報告（27頁）.ppt
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東營眾成都市購物廣場案例特征分析報告（27頁）.ppt
1、眾成都市廣場項目案例特征 青島睿邦榮智商業管理公司 東營項目組 目錄 項目簡介及開發背景 開發商需求及需求分析 合同任務進程及達成情況 招商進程總結及五大招商典型問題 營運進程總結及三大營運典型問題 項目簡介基本數據 項目區位及開發狀況： 眾成都市廣場是由山東眾成房地產公司投 資開發的純商業物業，位于東營新城市中 心，是東城區公共服務設施最集中，集購 物、休閑、娛樂為一體的體驗式綜合服務 商業區。 建筑面積5萬平米，核心部分是2.6萬平米 的室內步行街，兩邊是獨立的精品店鋪， 中間有挑空的中庭和陽光頂將步行街有序 的連接，上下通過多部自動扶梯相連，建 筑設計和硬件配臵標準是東城最高. 項目開發
2、背景 山東眾成房地產開發公司是東營最大的地產開發 商，是由國有企業改制后形成的股份制公司，開 發量近50萬平米，在東營地區享有較高的品牌知 名度和信譽。只要是眾成開發的住宅或商鋪，銷 售都會比較順利，因此，開發商十分注重本身的 承諾。 本項目的周邊是1.3萬戶東營區市直機關經濟適用 房，本項目處于中心位臵，也是新城的中心位臵。 新城的總人口不足8萬人，已經有三個區域商業中 心將東城的消費人口分流。 本案例的特征是，雖然位臵較好，但消費人群嚴 重不足，商業氣氛的形成還需要較長的時間。 項目的開發背景 本項目銷售狀況良好，外鋪的最高銷售價 格達到15000元/平米，幾乎達到了老城區 中心的商鋪的水
3、平。 本項目是此開發商第一個產權分割銷售， 并承諾返租兩年統一經營管理的項目（返 租時間為2005年11月-2007年11月）。 開發商自行招商近一年，仍然無法說服經 營者對本項目產生信心，因此項目已經空 臵一年，開發商每年補貼8%給業主。 開發商的需求分析 開發商的需求有三點： 一是履行對業主的承諾，維護本身的 品牌的誠信度； 二是統一啟動本項目，獲得產權式商 業地產啟動的經驗，并建立本身的團 隊； 三是通過項目的開業及營運，使保留 的一部分自有物業升值，以便在合適 的時機出售； 項目的合作模式 根據開發商的需求，雙方確定了顧問式的 合作模式，即： 我方作為甲方專業的地產規劃和運營顧問 的身份出現，帶領甲方配臵的招商和運營 團隊進行階段性的合作； 我方根據項目的特征，確定了項目啟動的 關鍵工作節點和工作計劃，第一個階段是 招商及開業階段，時間為四個月。 第二階段是營運階段，視項目的啟動情
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