寫字樓、酒店、公寓等商務辦公物業定位定量研究報告（53頁）.pptx
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寫字樓、酒店、公寓等商務辦公物業定位定量研究報告（53頁）.pptx
1、定量研究思路定量研究思路 商務辦公物業定位定量研究商務辦公物業定位定量研究 南寧未來寫字樓的供應與需求關系南寧未來寫字樓的供應與需求關系 案例研究：上海恒隆廣場、卓越世紀中心、廣州西塔案例研究：上海恒隆廣場、卓越世紀中心、廣州西塔 定量依據定量依據 定量方法定量方法 推導公式推導公式: 本項目寫字樓需求面積本項目寫字樓需求面積=辦公人數辦公人數*人均辦公面積人均辦公面積-未來競爭項目面積未來競爭項目面積 就業人口回歸分析就業人口回歸分析 & 案例參考比較案例參考比較 規模定量規模定量 商務辦公物業定位定量研究商務辦公物業定位定量研究 年份 全市從業人員數 （萬人） 寫字樓人員 占從業 人員比
2、例 南寧每年純寫字樓 人員數（萬人） 南寧每年新增長純 辦公樓人數 （萬人） 南寧青秀區每年 新增長的 純寫字樓 需求（萬 ） 2010年 79.8 11.6% 9.26 1.89 11.57 2011年 83.1 13.978% 11.62 2.36 30.68 2012年 86.6 16.84% 14.58 2.96 38.48 根據需求預測公式，預測2010-2012年南寧寫字樓人數與需求面積為： 就業人口回歸分析就業人口回歸分析 根據公式：寫字樓需求面積根據公式：寫字樓需求面積=辦公人數辦公人數 人均辦公面積人均辦公面積 目前南寧寫字樓總存量120萬平方米，平均每人占寫字樓面積13平方
3、米，得出寫字樓從業 人員9.23萬人，寫字樓辦公人員數占全市區從業人員數的11.6%。根據南寧第三產業的增 長率情況，中我們考慮寫字樓占從業人員比例以每年20.5%的增長率增長. 商務辦公物業定位定量研究商務辦公物業定位定量研究 公式 未來三年 （至2013 年） 南寧新增寫字樓人數 預測全市的從業人員數* 寫字樓人員所占比例上 一年寫字樓人數 7.21 南寧青秀區新增寫字 樓需求面積（萬） 南寧新增的寫字樓人員數 *13平方米/人 80.73 時間 青秀區需求的寫字樓 規模（萬） 同期競爭項目規模（萬 ） 本項目剩余可開發的規 模（萬） 未來三年（至2012年） 80.73 34.4（皇巢世家8萬、萬 象城18萬、廣西國際金 融中心8.4萬） 4646 46萬萬*38%（高端寫字樓所占比例）（高端寫字樓所占比例）=17.48萬平米萬平米,因此本項目國際超因此本項目國際超5A甲級寫字樓可開
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