1、項目可行性論證項目可行性論證-經濟測算指標體系經濟測算指標體系 (試行)(試行) 問題:問題: 1、項目利潤是怎樣計算出來的?、項目利潤是怎樣計算出來的? 2 2、房地產經營需要哪些要素投入?、房地產經營需要哪些要素投入? 3、什么樣的房地產項目才是好項目?、什么樣的房地產項目才是好項目? 項目凈利潤項目凈利潤 =銷售收入-開發成本-營業稅及附加-期間費用-所得稅 (期間費用包括:營業費用、銷售費用、管理費用) 土地、資金、人力資源、技術、品牌土地、資金、人力資源、技術、品牌 投入少、回報高、見效快投入少、回報高、見效快 一、應用標準測算報表體系的必要性一、應用標準測算報表體系的必要性 項目決
2、策科學化項目決策科學化 定量分析; 全面、多角度分析; 動態分析;程序規范。 項目決策效率項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。 主要基于以下需要: 資金的時間價值:資金的時間價值: 資金用之于投資,隨著時間的推移,其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息;單利;復利;貼現;現值;終值 資金成本:資金成本:使用資金要支付代價使用資金要支付代價 銀行借款 : 按利率計付利息 股東投入: 交付利潤 三、資金的時間價值三、資金的時間價值 單利終值計算: S = P(1 + i*t ) 單利現值計算: p =s * (1- i*t ) n 復利終值計算: S = P(1 + i )
3、 -n 復利終值計算: p = s(1 + i ) 問:第1年年初存入100元,利率10%,分別 按單利和復利計算,兩年后其終值多少? 四、現金流量與凈流量、凈現值四、現金流量與凈流量、凈現值 現金流量現金流量:指項目投資、出售引起的現金流入、 現金流出的數量。 現金凈流量現金凈流量:指一定時期現金流入量與現金流出 量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值, 反之為負值。 凈現值凈現值:指未來資金流入的現值與資金流出的現 值的差額。 年度年度第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年合計合計 投資計劃:投資計劃: 地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現金凈流量現金凈流量