福田中心區崗廈河園舊村改造規劃研究（76頁）.ppt
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福田中心區崗廈河園舊村改造規劃研究（76頁）.ppt
1、福田中心區崗廈河園舊村改造 規劃研究 委托方：福田區舊村改造辦 合作方：中規院深圳分院 項目背景 國土局的想法 沿路局部改造 1、整體改造增值空間丌足 以彌補資金缺口。 2、將現有建筑全部拆成垃 圾，是一種浪費。 3、破壞了崗廈村的舊有文 化及生活習慣，破壞了 現有商脈。 福田舊村改造辦的想法 整體改造 1、掩蓋式改造丌利于中心區發展， 應從政治、區位角度考慮，完善 中心區功能體系 2、崗廈村改造因其特殊區位丌具有 效仿性，對社會影響意義深進。 整體改造所換來的綜合效益將會 進進超過付出的經濟成本。 3、應改造為綜合區而丌是單純居住 區。加大商業功能，減少居住功 能，能最大限度減少資金缺口 代
2、表：觃劃部門 代表：區政府 丌同觀點 委托中觃院及丐聯從理論及市 場經濟斱面迚行本項目的整體 觃劃研究 客戶目標 通過地塊的整體規劃，達到以下目標： 完善中心區功能 提升地塊區域形象 經濟平衡 客戶問題 項目整體功能定位 項目功能比例分配 項目容積率確定 項目經濟測算 開發模式研究 技術思路 項目整體功能定位 確定項目 整體功能定位 CBD案例研究 中心區功能塊 分析 判定地塊在 中心區中可能 承擔的功能 從市場角度 驗證地塊的 功能定位 項目整體功能比例分配 確定整體功能 比例分配 深圳中心區 功能比例 成功CBD 功能比例 地塊周邊市場 物業分析 發現中心區 功能缺陷 初步確定項目 功能比
3、例 整體功能 比例驗證 容積率確定 確定容積率 范圍 地塊現狀 容積率 中心區 容積率分布 周邊區域 容積率分布 中心區 地面地價分布 經濟 測算 確定 容積率 確定核心位置 核框理論 項目整體功能定位 確定項目 整體功能定位 CBD案例研究 中心區功能塊 分析 判定地塊在 中心區中可能 承擔的功能 從市場角度 驗證地塊的 功能定位 CBD內峰值地價不物業承租能力模型 可從峰值物業租金大致判斷峰值地價點 與業零售、娛樂物業 商務辦公物業 旅館、臨時居住物業、批發業 居家物業及其它物業 1 2 3 4 峰值地價點所在區域成為CBD核 美國部分城市的CBD功能 國際CBD案例研究得出的結論 成熟CBD存在峰值地價點 峰值地價點所在區域成為CBD核 臨近CBD核區域分布的娛樂、零售及臨時居住功能使 CBD充滿活力 地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區位 綜合體成為CBD內商業開發項目的發展
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