1、拿地時配建保障房涉稅處理方法匯總 一、分類 隨著國家對房地產(chǎn)市場調控力度的加強，各地政府對房企拿地均出臺了新的政策，其中配建保障性住房并移交政府成為新形勢下的拿地條件之一。根據(jù)目前配建保障性住房的相關形式，配建保障房根據(jù)其移交方式的不同，可以將其分為建成后無償移交與建成后由政府低價回購；根據(jù)配建保障性住房的建設地點的不同又可以將其分為紅線內配建保障性住房和紅線外配建保障性住房。其中配建紅線內的保障性住房是目前比較多的形式。二、不同形式下的稅務處理（一）建成后無償移交政府 對于建成后無償移交給政府的保障房，在這過程中主要有兩大類觀點，第一，產(chǎn)權并沒有發(fā)生轉移從而不發(fā)生相關納稅義務。第二，因為產(chǎn)權
2、發(fā)生轉移而涉及的各種稅費。1.產(chǎn)權并未轉移，不產(chǎn)生相關的納稅義務。主要是因為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂配建保障房協(xié)議時候，一般就約定將配建保障性住房移交給政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構。配建保障性住房的所有權初始便登記在政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下，從而配件的保障房初始所有權就不在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)公司只是將本不屬于其擁有的保障性租賃住房移交給政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構，并沒有產(chǎn)權登記變更交付的情形，也就不存在開發(fā)企業(yè)轉讓房產(chǎn)的行為，也就不會產(chǎn)生相關的納稅義務。2.產(chǎn)權轉移而發(fā)生的稅務處理。對于建成后無償移交保障房的，產(chǎn)權發(fā)生轉移
3、，在稅務處理上主要涉及不同稅種間的稅務處理問題，增值稅如何繳納？視同銷售？若視同銷售，那么視同銷售的收入怎么確定？應該作為何種性質進行稅務處理？另外，計算土地增值稅時成本如何扣除，視同公共配套還是土地成本？下面具體分析如下：（1）增值稅 常規(guī)處理方法一：視同銷售確認收入，繳納增值稅。保障房建成后無償移交政府部門，屬于向其他單位無償轉讓不動產(chǎn)，應視同銷售,繳納增值稅處理。相關政策依據(jù)：財稅201636 號財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于
4、公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。”如果視同銷售處理，那么銷售價格按照財稅201636 號文的規(guī)定順序來確定。相關政策依據(jù)：財稅201636 號財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 第四十四條納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）成本
5、利潤率由國家稅務總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。其他觀點二：視同銷售，不征收增值稅。障房建成后無償移交政府部門，屬于房企贈與保障房給政府,應該視同銷售處理，因此，在贈與環(huán)節(jié)，根據(jù)財稅201636 號文附件 1 第十四條的規(guī)定，由于保障房建設具有明顯的公益性，房企該項行為屬于視同銷售的，但是，不征收增值稅。相關政策依據(jù)：根據(jù)財稅201636 號財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知附件一第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（二）單位或者個人向其他單位或者個人
6、無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。另類觀點三：不視同銷售處理，作為公共配套處理。對于上述無償移交給政府的保障房應該視同銷售處理所依據(jù)的政策文件，有專家針對所依據(jù)的政策提出如下異議：關于“無償”的界定。無償是指一方單純獲得某種利益而無須支付任何經(jīng)濟代價的行為。目前，配建保障房大多都已經(jīng)作為拿地的條件之一，那么無償移交給政府，其面上說的是無償，但從經(jīng)濟形式上看，是有償?shù)摹Ｒ虼耍粦摻缍ㄆ鋵儆凇盁o償”移交。鑒于此，也就不屬于 36 號文界定的“視同銷售”的情形。而是建議視同“公共配套設施”來進行相關涉稅處理。2）土地增值稅 常規(guī)處理方法一：視同銷售，確認收入。配
7、建保障房作為取得土地的條件，將紅線內配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應視同銷售處理，按照規(guī)定確認視同銷售收入。且價格按照國稅發(fā)2006187 號文件來確定。相關政策依據(jù)：根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）的規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙?/p>
8、地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”土地增值稅清算中扣除項目的處理 常規(guī)處理方法一：作為土地取得的對價，在計算土增時扣除，并可以加計。第一，配建紅線內的保障房作為取得土地的條件，將紅線內配建保障房無償移交政府部門，應視同銷售處理，且視同銷售的收入應作為取得土地對價的組成部分，可以視同土地取得成本在計算土地增值稅時扣除，并且可以加計扣除。第二，在紅線外配建的保障房，其建設成本能否在紅線內進行扣除？或者滿足何種條件才能夠扣除？若是扣除能否作為紅線內清算單位取得土地使用權支付的金額，在計算增值額時加計扣除，尚存在一定的爭議。相關政策依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定：第七條條例第六
9、條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。其他觀點二：作為公共配套設施，計算土增時扣除，并可以加計。認為配建保障性住房，屬于公共設施范疇，配建保障性租賃住房是開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)生的直接費用，所以，無償交付給政府的保障性租賃住房所發(fā)生的成本費用應當作為公共設施，應當允許在計
10、算土地增值稅時予以扣除。相關政策依據(jù)：國稅發(fā)2006187 號根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知的規(guī)定：（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（3）企業(yè)所得稅 視同銷售，確認收入。配建保障房作為取得土地的條件，
11、將紅線內配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應做視同銷售處理，并且按照國稅發(fā)200931 號文件規(guī)定來確定收入【與土地增值稅有點差異】。政策規(guī)定：國稅發(fā)200931 號根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知的規(guī)定：“第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確
12、定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。”企業(yè)所得稅對成本扣除的規(guī)定 觀點一：根據(jù)國稅發(fā)200931 號文，房地產(chǎn)企業(yè)為配建保障房發(fā)生的成本支出應該作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前扣除。在紅線內配建保障房是土地出讓時房地產(chǎn)企業(yè)的拿地條件之一，因此，配建保障房的建設成本應屬于為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的費用，在土地征用費及拆遷補償費中歸集，作為開發(fā)成本在稅前扣除。相關政策依據(jù)：國稅發(fā)200931 號國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅
13、成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（4）契稅的處理 配建保障房作為土地出讓的條件之一，因此配建保障房的建設成本應計入拿地成本中，作為契稅的計稅依據(jù)，按照建設成本金額補繳契稅。由于地區(qū)間征管口徑存在差別，應咨詢所在地主管地稅機關具體的繳納方式。相關政策依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例細則的規(guī)定：“第九條條例所稱成交價格，是指土地、
14、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。”（二）建成后限價回購政府 保障性住房建成后由政府部門回購，回購的價款通常已經(jīng)在房企簽訂的土地出讓合同中明確約定，由政府部門按照約定向房企支付回購價款，該價款通常大幅低于市場價格。常規(guī)處理方法一：正常繳納增值稅，價格無需調整。按照正常的開發(fā)商銷售房產(chǎn)的方式進行處理即可，而對于部分人認為政府收購的低價可能存在被調整的風險。由于政府回購保障房的價格在拿地時已經(jīng)確定，且一般會在合同中明確體現(xiàn)，因此我們認為，政府按照合同約定低價回購保障房，不屬于“價格偏低且無正當理由”，視為存在合理理由，不再對增值稅、土地增值稅的計稅
15、價格進行調整。相關政策依據(jù)：財稅201636 號根據(jù)財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知規(guī)定：第四十四條納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額”根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定：“第九條轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，稅務機關可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。”其他觀點二：不用繳納增值稅。開發(fā)商根據(jù)配建協(xié)議的要求建立的住房，項目完成后，政府支付相當于建設成本的價格，相當于開發(fā)商先行替政府墊資建設，在這過程中，并沒有實際的向政府銷售不動產(chǎn)
16、，因此并沒有發(fā)生應稅行為，從而不應該繳納增值稅。相關政策依據(jù)：國稅發(fā)200931 號國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知 第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。土地增值稅負增值的處理（1）紅線內配建保障房 在政府限價回購保障房的模式中，由于回購價格偏低，會造成保障房在土地增值稅清算中產(chǎn)生負增值，且紅線內保障房可與紅線內其他普通標準住宅合并作為一個清算單位，我們建議在政府低價回購的模式中，紅線內的 可售物業(yè)應建造一部分普通標準住宅，以消化保障房回購產(chǎn)生的負增值，從而實現(xiàn)土地增值稅稅負的降低。（2）紅線外配建保障房由于紅線外配建的保障房無法與紅線內開發(fā)項目合并清算，其產(chǎn)生的負增值無法抵消可售項目的增值額，因此不做處理。
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