衡陽·長河城市廣場商業定位及招商執行方案（27頁）.doc
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衡陽·長河城市廣場商業定位及招商執行方案（27頁）.doc
1、 衡陽長河城市廣場衡陽長河城市廣場商業商業定位定位及及招商招商執行方案執行方案 前言：前言： 依據本項目商業部分的核心定位前期，即最終是以完成商業銷售為指標，而面對中國房地產開發市場商業裙樓過 剩的普遍現象，解決方案無外乎以下幾種： 1、 持有物業，以整體招租收取租金作為收益回報； 2、 持有物業，以分散招租收取租金作為收益回報； 3、 整體出售（個人、機構、房托基金購買）作為投資收益； 4、 產權分割、返租銷售盤活商業價值； 根據前期對本項目規模、自身硬件、地理位置、周邊商業氛圍等權重系數的全方位分析后，得出本項目需達到完 全銷售的目的，只有采取上述第 4 種方式進行運作才是唯一解決方案。而
2、產權商鋪銷售的前期就必須有一個強勢 的主體作為支撐，所以本項目的主體定位將是決定能否銷售成功的關鍵，我司在對衡陽商業物業和其他城市同類 物業的考察了解后，針對本項目的商業定位需要具備以下三個關鍵因素： 定位的前提：必須是主題性業態作為定位的方向； 定位的目的：必須是以能推動和促進后期銷售的商業業態作為定位前提； 定位的類別：必須是要有差異化、具有市場競爭力的商業業態作為定位的依據； 3 種定位業態：種定位業態： 1、 文化產業文化產業主題主題專業商場專業商場 2、 香港香港 CEPA 零關稅商城零關稅商城 3、 高端女性主題休閑購物商場高端女性主題休閑購物商場 3 種定位業態種定位業態分析分析
3、和和思考：思考： 1、 文化產業文化產業主題主題專業商場專業商場 文化產業是一個永不落伍且能促進社會發展的支柱產業，作為湖湘文化的發源地，衡陽具備發展文化產業的潛 力；但文化產業的政府導向性較強，社會公益化比較突出，產生經濟效益周期較長，無法滿足后期資金流的支付 平衡。同時結合本項目的實際需求，需要達到經營和銷售的雙成功，就必須具備一個強勢且能快速產生經濟效益 的業態支點，避免后期陷入資金流的陷阱。定位文化產業主題專業市場不能滿足項目自身的現金流需求。 2、 香港香港 CEPA 零關稅商城零關稅商城 2005 年湖南婁底成立了內地第一個香港零關稅商貿城，該業態定位具有比較突出的市場核心競爭力，如能運作成 功，該定位可作為首選，無論從招商、宣傳還是后期的銷售都可達到耳目一新、全城轟動的效果。但由于運作該 業態進駐是一個系統復雜的流程，運作時間周期較長，且必須由政府牽頭才可完成，在時間上與本項
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