湖南張家界鷺鷥灣大橋項目可行性分析報告（25頁）.doc
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湖南張家界鷺鷥灣大橋項目可行性分析報告（25頁）.doc
1、 張家界張家界鷺鷥灣大橋鷺鷥灣大橋項目可行性分析項目可行性分析報告報告 項目概況項目概況 該項目位于湖南省張家界永定區鷺鷥灣大橋側，土地范圍為：北接 崇文路，南臨澧水河北岸，西起自來水廠，東至通達酒店規劃紅線。占地 面積約為 380 畝，其中道路及其他城市公益性項目用地約為 85 畝，可開 發建設面積約為 300 畝左右，容積率按 2.0，可開發建筑面積 400002 平 方米，用地目前正在拆遷中。 該項目通過招拍掛形式出讓，宗地以 75 萬/畝為“招拍掛”出讓起 價，超過此價部分收入，為本項目合作經營收益，具體細節，詳查看合作 開發協議。 分析目的分析目的 如果與對方合作開發此項目，項目如何
2、定位，收益如何，是否可行。 項目定位依據項目定位依據 張家界永定區屬于旅游資源豐富的城市，2008 年，永定區各景區景點 直接接待國內外游客 451.24 萬人次，實現旅游收入 20.32 億元，項目處 于澧水河岸，是市政府規劃的澧水河風貌帶，背依青山，被澧水環抱，環 境舒適優雅。故把該項目定位成旅游地產，由于該地區居民收入不高，把 洋房面積定位在以 7090 m 2 范圍，作為本地中低收入客戶群體購買目 標，洋房面積 96100 m 2 范圍作為當地政府、企業中高層客戶群體購買目 標。別墅項目作為二次置業，高收入客戶以渡假、養老的形式進行定位。 項目沿澧水河岸 1000 m 2，可做一條異度
3、風趣的商業步行街，帶動該區域 的人起，提高該項目的商業價值，給后期項目開發打好更堅實的基礎。 小結小結 張家界市 2008 年人均居住面積達到 46.11 平米，與國標確定的 18 28 平方米每人水平相比遠遠超出。根據張家界社會經濟發展情況、當 地居民收支情況、當地居民購房意愿等方面進行綜合考慮，房地產各類產 品消化速度較慢。張家界房地產市場在售余貨約 10 萬平米左右，預計 2010 年將推新貨 44 萬平米左右，總供應量在 54 萬左右，市場競爭激 烈。 如果按 75 萬元/畝的土地價格獲得該項目地塊，按可開發土地面積 300 畝計，容積率 2.0，折合樓面地價 562.5 萬/平方米（根據當地商品房 銷售價格對比，此土地價偏高）。該項目以別墅+洋房+商業步行街模式組 合，經過測算，土地成交總價 22500.萬元，總開發成本 110538.99 萬元 （包括土地成本、報建費、規劃設計
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