2013年九江中航城高量高價解決之道（27頁）.docx
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2013年九江中航城高量高價解決之道（27頁）.docx
1、九江中航城高量高價解決之道 給九江界的心 九江中航城高量高價解決之道 呈 中航集團 謹呈：中航集團 市場分析：五大不利因素 提案框架： 核心戰(zhàn)略：深挖一個中心 全案分析：強調(diào)四個解讀 營銷策略：落實四個基本點 渠道策略：八大渠道整合 九江中航城，恰遇十面埋伏！ 對不起，我們的開場白有點殘酷： 五大不利因素 制約項目營銷 不利因素之一 九江三線半城市，市場容量有限 從本案市場保有量上來看： 九江近三年年均成交量在 80-90 萬，2012 年上半年單盤單月最高去化量約 3500 。而 本案年均最高年份約 10 萬去化要求，約占歷年九江市場總?cè)萘康?11-12%，這對去化速 度上必然是個巨大挑戰(zhàn)。
2、 不利因素之二 一期主力產(chǎn)品小戶型、高單價 小戶型 高單價 從本案產(chǎn)品上來看： 九江近一年市場成交價均價范圍在 5100 元/左右，而本案成本價即高達 5800 元/，一 期主力套型面積為 90-110 （在九江屬于首置首改戶型）存在“小戶型、高單價之間 的矛盾。 不利因素之三 中航被視為非主營的二線品牌 綠地、聯(lián)泰、中體 全國型房品牌發(fā)展商 新湖、遠洲 深耕九江多年的外地品牌發(fā)展商 信華、源豐 本地知名發(fā)展商 不可否認：九江人對中航的實力并不完全了解 不利因素之四 八里湖新區(qū)未來所向，有待沉淀 作為城市新區(qū)發(fā)展方向，該區(qū)域在區(qū)域大量項目未啟動，政府未搬遷的前提下，相較廬 山區(qū)、經(jīng)開區(qū)等，目前
3、成熟度偏低，非目前城市中心 八里湖區(qū)域的城市價值需要重新評估，區(qū)域?qū)沤泻匠菦]有明顯附加值！ 不利因素之五 九江中航城城市綜合體逆序開發(fā) 成功城市綜合體運營模式高端商業(yè)先行、寫字樓、酒店運營、住宅開發(fā)套利 而本案住宅先行，商業(yè)對住宅銷售期能帶來的現(xiàn)實展示價值有限，九江人對綜合體給生活 帶來的變革想象力有限！ 誰是真正的第一，什么是真正的“城市綜合體”，九江人沒有概念！ 主打運動主題的中體奧園是九江人心目中的高端社區(qū) 同區(qū)域聯(lián)泰、綠地等全國型大開發(fā)商拿地扎堆 有限的市場容量下，前有強敵，后有追兵 如果按照傳統(tǒng)住宅的營銷邏輯進行戰(zhàn)略布局，在目前市場中高端客戶容量明顯不足、市場 預期價格無法有效提升的情況下，依靠市場自然去化，消化速度顯然不能支撐本項目銷 售。 尚美佳 觀點 九江中航城的核心問題是什么？ 1 2 如何保證快速走量 高量、高價經(jīng)典成功案例：綠地中央廣場（南昌）、紅谷灘萬達廣場（南
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