2006年永州零陵區商業項目初步定位研究（40頁）.doc
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2006年永州零陵區商業項目初步定位研究（40頁）.doc
1、 零陵區商業項目零陵區商業項目 初步定位研究初步定位研究 深圳市天方房地產經紀代理有限公司永州辦事處 二二 OOOO 六年五月六年五月 目 錄 第一章、項目概況（項目背景） . 2 一、項目地理位置 . 2 二、地塊現狀 . 3 三、地塊附近物業及配套設施 . 3 第二章、地塊 SWOT 分析 . 5 一、地塊優勢分析（S） . 5 二、地塊劣勢分析（W） . 5 三、地塊機會分析（O） . 6 四、地塊威脅分析（T） . 6 第三章 營商環境分析 . 8 一、項目地段的究竟好不好？ . 8 二、周邊商鋪市場反映的問題何在？ . 9 三、市場需要什么樣的性價比商鋪？ . 10 四、今天的商業地
2、產對發展商有了什么新要求？ . 10 第四章 項目定位建議 . 12 一、開發模式定位 . 12 二、商業部分定位 . 13 三、酒店部分定位 . 23 四、住宅部分定位 . 27 第五章 項目預算 . 29 一、評價依據、原則和方法 . 29 二、實施方案對比 . 30 三、基礎數據及其測算（方案一） . 31 三、財務評價 . 37 四、方案對比評價結論 . 37 第第一一章、章、項目概況（項目背景）項目概況（項目背景） 一、項目地理位置一、項目地理位置 本項目位于位于零陵區芝山路原瀟湘賓館及旁邊（友誼賓館、其它單位）的 約 20 畝地，土地性質為商業金融用地，用地規模為約 50畝，圖示如
3、下： 規劃控制指標： 1、建筑密度28%； 2、容積率1.5、綠地率35%； 3、建筑間距1：1.0H； 4、房屋層數為低、多層建筑，其中：瀟水河岸建筑高度根據其與瀟水河岸的 距離進行控制，離河岸愈遠，可建設的高度愈高。沿河岸的建筑層數不超 過四層，以 2-3 層（即 6-10米高度）為宜； 5、臨芝山路建筑退離道路紅線6m，臨沿江路建筑退離道路紅線8m，周 邊建筑要求滿足最少離界要求，即：主要朝向不少于 10m，次要朝向不少 于 6m； 6、建筑風格要符合歷史文化名城保護要求，且均為坡屋頂； 7、公共設施配套、出入口設置、工程管線設置均要求符合相關規劃要求。 注：經了解改地塊的容積率最高到注：經了解改地塊的容積率最高到 2.0，以下初步設想均以，以下初步設想均以 2.0 為準。為準。 二、地塊現狀二、地塊現狀 本地塊尚未拆遷，原地塊與瀟水河岸有自然高差約 10 米，西面臨水，呈 不規則長
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