2004年長沙陽光100國際新城商業(yè)規(guī)劃建議(94頁).doc
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2004年長沙陽光100國際新城商業(yè)規(guī)劃建議(94頁).doc
1、【第一部分】【第一部分】 市場及環(huán)境分析市場及環(huán)境分析 一、宏觀市場分析一、宏觀市場分析 1.1.1 1 商業(yè)宏觀環(huán)境分析商業(yè)宏觀環(huán)境分析 2004 年,廣東有 50%商業(yè)項目經(jīng)營不善,商業(yè)物業(yè)空置率全線上升,其中 滯銷、積壓面積上升達 42.70%。 2004 年,上海商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展同時,空置率也隨之快速攀升,大多數(shù) 商業(yè)項目處于苦苦掙扎的經(jīng)營邊緣。 2004 年,重慶的 65%商業(yè)物業(yè)經(jīng)營不力,商業(yè)空置面積高達 224.68 萬平 方米,高居全國榜首。 2004 年,北京商業(yè)地產(chǎn)全線飄紅,但商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士對商業(yè)項目經(jīng)營 卻是前所未有的迷茫。 目前,中國商業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展雖然形勢良好,但值
2、得注意的是,在已開發(fā) 的商業(yè)地產(chǎn)項目中只有不到三成的經(jīng)營狀況良好,商業(yè)地產(chǎn)陷入銷售易經(jīng)營難 的怪圈。 這是中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境,也是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。 進入 2005 年后,隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的持續(xù)加強和新政策的出臺, 中國商業(yè)地產(chǎn)面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇,其處境非常微妙。 根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心發(fā)布的2004 年中國商業(yè)地產(chǎn)年度報告及 2005 年市場展望透露,國務(wù)院即將頒布城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例,在其影 響下,2005 年,中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn) 4 大發(fā)展趨勢: 1 1.1.1.1.1 城市社區(qū)商業(yè)將成為新亮點城市社區(qū)商業(yè)將成為新亮點 2005 年初,國務(wù)院頒布城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條
3、例以及聽證制度的草案, 商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)將趨于合理,該條例將參照發(fā)達國家的做法, 引入聽證制度,邀請專家、利益相關(guān)者參與聽證,避免開發(fā)盲目性。根據(jù)條 例規(guī)定,今后 10000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證,由發(fā)改 委、建設(shè)規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費者協(xié)會、 行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證,商業(yè)網(wǎng)點的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā) 表意見,開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見,方可辦理有關(guān)建設(shè) 手續(xù)。而建設(shè) 1 萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點,還必須到國務(wù)院有關(guān)部門進行聽 證。 從各種類型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢看,由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快以及各 級各地政府目前積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè),因此 2005 年及今后的一段時期,社區(qū) 商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿?。商?wù)部認為:當(dāng)前,新建居住區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的 矛盾比較突出,不僅數(shù)量少、布局分散而且設(shè)施落后、現(xiàn)代化水平差