1、內部資料 注意保密住宅消防工程招標工作講解及合同管控要點 集團合約管理中心 2018年12月19日目錄一、招標工作講解二、合同管控要點注：范圍及適用對象-住宅類及類住宅商住公寓項目。招標工作講解一一、招標工作講解1、招標條件2、基本原則 2.1系統介紹、2.2圖審重點、2.3招標注意原則3、承包范圍4、開辦費注意事項5、計量計價問題6、工程量清單7、議標問題8、評標報告關注事項1、招標條件（1）投標單位（2）招標圖紙（3）招標文件招標圖紙必須具備兩個條件：已通過消防審圖單位審圖蓋章確認；已完成項目聯合審圖、并對合約提出的不經濟的設計異議、進行了變更或回復，內部已達成一致意見。消防單位的選擇很關

2、鍵、要選擇那些在該地區資源背景較深厚的當地單位。經常能以小成本解決項目面臨的大問題（建筑規劃與消規沖突等）。合同條款，參考公司標準招標文件版本，請留意根據項目實際情況調整。技術要求，包括主要設備、材料的技術要求、尤其是材料設備品牌的選用。尤其是品牌的指定，不能盲目。需要做一定的調研、了解，方可納入指定范圍。合同范圍及施工界面 1.承包范圍的圖紙目錄；詳細的施工界面劃分。2.非其施工范圍，但需其進行調試、檢測、驗收的內容。工程量清單 詳見后續第一、6條。2.1消防系統基本介紹2、基本原則火災報警控制器（聯動主機）火災報警控制器（區域機）探測器、手報、輸入模塊、輸出模塊圖形顯示裝置（CRT）消防電

3、話主機消防應急廣播主機探測回路總線消防電話分機電話插孔消防廣播喇叭消防控制室控制器總線消防控制系統總框圖防火門監控主機監控模塊消防電源監控主機消防電源監控模塊電氣火災漏電監控主機漏電探測器可燃氣體探測報警主機探測器A.火災探測報警系統火災報警控制器（區域機）消防、噴淋、防排煙、防火門/防火卷簾、電梯、應急照明及疏散、氣體滅火探測回路總線B.聯動控制系統B.聯動控制系統消防電源直通119專線 消防電話2.1消防系統基本介紹2、基本原則2.1.1火災探測報警系統火災探測報警系統火災報警控制器（聯動主機）區域機1感煙感溫手報消火栓按鈕區域機4輸入輸入輸出探測回路總線探測回路總線控制器總線DC24V火

4、災顯示盤聲光警報器圖形顯示裝置控制器總線火災報警控制器（聯動主機）產品圖示系統圖信號的獲取（自動/手動）2.1消防系統基本介紹2、基本原則2.1.2聯動控制系統聯動控制系統A.消防專用電話系統總線消防電話總機總線消防電話分機總線消防電話插孔/手柄總線中繼器廣播區域控制盤廣播功率放大器嵌入/明裝吸頂音箱壁掛音箱B.消防應急廣播系統C.其他系統聯動-如：消防、噴淋、防排煙、防火門/防火卷簾、電梯、應急照明及疏散、弱電門禁、氣體滅火。2個作用：滅火個作用：滅火/人員疏散人員疏散2.1.3防火門監控系統2、基本原則防火門監控主機防火門監控分機常閉模塊電動閉門器器電磁磁釋放器放器門磁開關磁開關常開模塊系

5、統組成視選擇的不同品牌的產品、其主機可控制的最大點位所定。超過可能需要增配分機及分機電源2.1消防系統基本介紹2、基本原則常閉防火門A主機門磁開關2.1.3防火門監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則主機 常開防火門Ba.電動閉門器b.電磁釋放器2.1.3防火門監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則電氣火災監控設備分體式電氣火災監控探測器組合式合式電氣火災氣火災監控探控探測器器測溫式溫式電氣火災氣火災監控探控探測器器剩余剩余電流互感器流互感器一體式電氣火災監控探測器溫度溫度傳感器感器電氣火災區域氣火災區域顯示示器器系統組成A兩種類型產品2.1.4電氣火災監控系統2.1消防系統基本介紹2

6、、基本原則B.系統總圖2.1.4電氣火災監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則電氣火災監控設備1).電氣火災監控設備C、產品實例區域顯示器2).電氣火災區域顯示器一體式電氣火災監控探測器3).末端：組合一體式火災監控探測器2.1.4電氣火災監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則a.測溫式火災監控探測器電氣火災監控探測器b.剩余電流互感器c.溫度傳感器剩余電流互感器溫度傳感器4).末端：分體式火災監控探測器C、產品實例2.1.4電氣火災監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則消防電源監控主機監控模控模塊探探測器器互感器互感器中中繼器器系統介紹A2.1.5消防電源監控系統2.1消防系統基

7、本介紹系統組成B消防電源監控系統消防電源監控系統-是服務于常規消防用電設備是否正常的監測系統。通過箱內監測模塊、負責監視各個是服務于常規消防用電設備是否正常的監測系統。通過箱內監測模塊、負責監視各個區域消防設備電源的運行狀態信息。消防電源監控器與區域消防設備電源的運行狀態信息。消防電源監控器與CRT通過通過CANbus總線或總線或RS485總線進行通訊連接。總線進行通訊連接。2、基本原則A.系統圖B.產品示意a.電源主機b.分機/中繼器c.傳感器模塊2.1.5消防電源監控系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則氣體滅火系統管網式七氟丙烷氣體滅火系統管網式IG541氣體滅火系統管網式二氧化碳氣體滅

8、火系統柜式七氟丙烷氣體滅火裝置懸掛式滅火裝置住宅類住宅類主要分類造價造價較大、較大、一般一般不用不用于住于住宅類宅類項目項目以下重點介紹無管網柜以下重點介紹無管網柜式七氟丙烷氣體滅火式七氟丙烷氣體滅火2.1.6氣體滅火系統2.1消防系統基本介紹2、基本原則B.產品示意A.系統結構柜式七氟丙烷氣體滅火裝置柜式七氟丙烷氣體滅火裝置2.1.6氣體滅火系統2.1消防系統基本介紹2.2圖審的注意事項2、基本原則消防送審階段項目聯合審圖階段招標階段時間點此階段如發現系統性設計不經濟的情況、變更方案最簡便。此階段、多部門聯合審圖，全面排查成本關注的重點前面階段遺漏的問題、再發現的階段。一般通過經濟指標檢查、

9、確認設計成果的經濟性基本動作注：如錯過消防報審階段發現問題，在后兩個時間點發現較原則性設計經濟性失誤。依舊可以以設計變更形式、對變更部分進行重新消防報審。如優化材質或其他細節問題、則無須重新報審。只有涉及系統性、原理性的變更需要重新消防審圖。A.時間線B.關注的兩類重點2、基本原則設計方案的經濟合理性基本材料設備類型、材質經濟合理性一般住宅建筑只要設計部對設計院圖紙復合過，基本較難出現原則性失誤。但是不排除設計院僅僅是“套圖作業”或過于保守考慮，導致出現不經濟的設計方案。以下列舉了一些較易出現問題的可能情況，見附件1-消防圖審經濟性要點相對于設計方案不經濟出現的原則性失誤，消防工程最容易出現的

10、反而是材料材質、設備類型的問題。以下列舉了一些較易出現問題的可能情況，見附件1-消防圖審經濟性要點附件1消防圖審經濟性要點2.2圖審的注意事項因為消防圖紙需要經過消防報審，且最終施工驗收較嚴格。圖紙也非建設部門隨意可變更。故用于消防招標的圖紙必須是已通過消防審圖單位蓋章確認，且經過項目聯合審圖、對經濟性進行過復核的圖紙。才允許進行招標。合約應提醒設計、其提供的圖紙即是用于變更率統計考核的基準版圖紙。1）圖紙質量的基本要求2、基本原則2.3 招標基本注意原則消防的招標一定是總價閉口包干招標。其不但要包圖紙范圍內施工，圖紙僅示意性質的小系統（電氣漏電火災、消防電源、防火門監控、氣體滅火等）的二次優

11、化包干，還要包括其選擇的設備品牌及其自身在該地區可能會面臨的市場準入的問題，及驗收協調公關的內容。消防圖紙末端細節瑕疵、及與綜合機電預留預埋的閉合、深化或增補工作內容等。2）合同性質：總價閉口包干甲供：消防、噴淋水泵（含穩壓泵，及其控制箱柜）。甲限乙供：A.報警聯動系統的設備品牌必須指定，且應為3-5個全國性主流品牌（如松江、海灣、青鳥、利達、賦安等）。B.通風設備、消防器材、溝槽配件一般沒有特別全國性市占率很高的品牌，指定當地常見品牌3-5個即可。C.閥門、消防線纜、管道，同質化產品，指定3-5個。D.電氣火災報警、消防電源、防火門監控、氣體滅火、防火卷簾/擋煙垂壁等，最容易遺漏忽視、按系統

12、指定3-5個品牌。詳見：附件2-消防工程量清單模板-（附表3-甲供及甲限品牌分判表）。注意：忌品牌檔次不一、忌單部門指定、忌指定唯一或少于3個品牌。僅國產、禁止進口品牌（如為酒店、品牌方要求的除外）。設計部如主動提供品牌表、合約部門應是甄選、和最終決策部門。忌其他部門或個人推薦的品牌、拿來即用。小系統一定要注意，易被設計院以“產品型號上圖”的形式、間接指定品牌。品牌表中品牌、在議標階段，要提醒投標單位復合在該地區是否存在準入問題。2、基本原則（3）材料設備分判消防工程涉及圖審、報驗、手續、公關等等。在同期項目不應分標段，且住宅單期開發的體量均有限、消防金額均不大。2、基本原則（4）標段劃分原則

13、（5）調差的原則消防工程中主要涉及價格敏感性的材料為消防噴淋管道、風管。如果招標時對工期有一定把握、不會出現大幅變動的可能性，則可不設置調差。否則、如預計該項目消防工期會較長、且近期材料市場巨幅波動，則需設置對管道、風管的調差。（6）中標原則“合理最低標中標”是基本原則。2.3 招標基本注意原則（續）3、承包范圍（1）消防工程內容的特點跨多專業（涉及消火栓噴淋的圖紙、電氣圖紙、消防控制系統的圖紙、暖通圖紙、建筑圖紙）、圖紙類型比較龐雜、要避免遺漏圖紙。建議招標文件中列一個招標范圍的圖紙目錄清單。主要內容的一些系統分類、見以下導視圖：消防工程防火門監控系統主機、分機、末端門磁/電動閉門器、配線火

14、災報警聯動系統端子箱、模塊箱，報警末端裝置、報警主機，電氣配管、配線分項分部系統消防工程主要內容導視圖（住宅類）3、承包范圍電氣漏電火災報警系統主機、末端監控探測器、測溫探測器、配線消防電源監控報警系統主機、末端監控模塊、配線消火栓系統管道、消火栓、滅火裝置、閥門、屋面水箱、保溫噴淋系統管道、噴頭、閥門、水箱、水泵、穩壓設備、保溫通風防排煙系統風機、風口、風閥及部件、風管氣體滅火/泡沫滅火系統七氟丙烷滅火裝置、控制器、報警裝置、配線防火卷簾及擋煙垂壁系統防火卷簾（含控制器、驅動電機裝置）、擋煙垂壁、配線泵房系統管道、閥門、水泵、水箱、控制箱柜室外消防管道、閥門及井、水泵接合器、消火栓地地下下室

15、外，視情況定各各業態可燃氣體探測報警系統（如有）無國家強規，一般較少設計、視個別區域地方要求其他不屬于消防施工，但須其調試聯動；如：防火門、電梯、應急照明1）常規方面，上述導視圖示11個系統均為常規消防承包范圍。特殊情況：區域已將防火門及卷簾做了集采的、招標則可不含防火卷簾。該區域室外消防及給水管網均必須由壟斷供水單位負責的，則消防室外管網也不納入。3、承包范圍（2）消防常規承包范圍及注意點2）減項閉合的邏輯。以上所述系統及該各個系統對應的圖紙范圍內，但除以下內容外的所有圖紙內容。均屬于消防工程內容。-供消防使用的外墻及屋面剛性防水套管、人防密閉套管，及其他結構套管或孔洞、套管外封堵；消防暗配

16、管、消防橋架；消防設備及控制箱柜的用電電源箱柜及供電線路均屬于總包（或綜合機電）。強調：消防要負責-總包預留套管的套管內封堵及防火封堵，消防明配管、消防控制箱與設備間的控制線路。3、承包范圍（3）不屬于消防單位施工，但屬于其必須負責的調試、檢測報驗的內容，如防火門、電梯、應急照明疏散等。（4）消防電氣子系統的注意點電氣火災漏電報警系統、消防電源監控系統末端探測器及附屬模塊安裝在配電箱內、而主機、分機、控制布線、調試均需由消防完成。且該系統前端主機與末端模塊必須為同一廠家品牌，否則難以兼容。故兩種解決建議：a.要求配電箱廠家按消防單位提資的探測器尺寸要求，預留箱內安裝空間，配電箱進場后由消防單位

17、現場安裝。b.消防單位將“探測器”發貨至配電箱廠家、由廠家直接出廠安裝。3、承包范圍以上以上為主要主要原原則，詳細界面界面見附件附件2（5）抗震支架屬于承包范圍、但是具體列項方式、見清單部分的講解。（6）甲供設備材料招標文件及清單中有明確的甲供材料分判表、并約定了損耗率、詳見“附件2-清單模板-甲供材分判”表約定。應強調辦公區及生活區水電費由乙方負責、并列入開辦費。建筑物內施工用水電費由甲方已包干支付總包，承包人無償使用、無須考慮費用。施工及辦工用房：無論場地內租賃總包已建臨設或場地外自行租賃，其費用均應單獨按項包干、計入開辦費。倉儲及加工場地：投標時自行踏勘現場情況，其費用均應單獨按項包干、

18、計入開辦費。施工、辦公及生活區水電費辦公用房工人宿舍、倉儲及加工場地多次驗收的費用項目實施中可能存在多次消防驗收的實際情況。包括其自身承包范圍內內容，及不屬于其承包范圍，但屬于消防驗收范圍的其他專業單位負責的內容、導致了多次驗收的情況發生。消防單位均應無條件配合，且不得索要額外費用。費用按項報價列入開辦費、包干。4、開辦費注意事項甲供材卸車、場內轉運、保管等費用，按項包干計入開辦費。甲供材保管費用消防檢測、驗收費用a.工程范圍內所有消防系統內容的第三方消防檢測；不限制于自身承包的消防工程內容，包括其他屬于消防檢測驗收范圍、需消防單位委托第三方檢測、協調驗收的工程內容。b.通過消防檢測（委托第三

19、方機構）、消防驗收（取得消防檢測報告、消防驗收報告）備案所需的費用。以上費用均應按項包干、計入開辦費。竣工后移交前照管費明確不論竣工后至交付前時間無論長短，均按項包干，計入開辦費。4、開辦費注意事項消防全系統調試費用工程范圍內所有消防系統內容的全系統調試，以及不屬于消防單位其承包范圍、但屬于消防整體驗收范圍、并由其他承包人承包的工程內容，相關的一切系統聯動調試費用。均應由消防單位整體負責、按項包干、計入開辦費。政府準入備案之費用其單位新入該區域時，可能存在的消防準入的備案、及其他政府手續費用。計入開辦費、按項包干（尤其是在新入小城市開展項目時）。腳手架搭設費用主要指一些項目可能出現的個別部位超

20、常規挑高（常見于商業類），導致活動腳手架無法滿足施工需要，需新搭設腳手架的情況。應在開辦費中強調，計入開辦費。4、開辦費注意事項已完施工的移交接收費用a.屬于由總包（或綜合機電）負責施工的預留預埋、消防橋架等內容，應由消防單位負責進場時復核接收。b.總包（或綜合機電）已完全按圖施工，但因圖紙末端細節瑕疵，導致需要對已施工內容進行修補或增補的新增施工內容。以上需要發生的費用均應按項包干、計入開辦費。配合總包及其他分包、對管線綜合、精裝點位復核、深化設計及制配圖紙的費用。對圖紙細節瑕疵的優化，均列入開辦費包干。且明確所有變更費用亦不會再另計深化設計費用。深化設計費培訓費向業主員工及物業員工提供消防

21、的系統性培訓的費用，消控機房主要設備的使用培訓。應在開辦費清單中列項，并提供全套消防設備的相關維修手冊及廠家聯系人清單。竣工圖施工單位須繪制竣工圖紙，并提供一定數量的竣工圖紙及竣工資料。4、開辦費注意事項前期已發生的公關費用（視實際情況而定）前期消防圖審階段。因項目需求、主要為了解決建筑規劃、防火分區等與消規的沖突；或有關消防新舊規、及高于國家規范的地方消規、存在一些可擦邊或者莫能兩可的規定、如此類的問題。而引入了在該區域與消防主管部門關系、資源深厚的消防單位、來解決此類問題。并且發生了公關費用。對于此類情況，建議在消防招標時，開辦費中單獨列項，鎖定該費用為不可競爭項。由中標單位支付已發生的費

22、用。（雖然可能對原單位競標條件更有利，但甲方從整體角度則獲利更大）。保險費工程一切險及第三方責任險由甲方購買，其余的雇員保險以及其他施工單位認為有必要的保險均已包括在開辦費中，不得調整。管道、風管、設備的所有普通支吊架，包括固定件，絕緣體，及設備的減震裝置（抗震支架除外）。除銹、油漆和裝飾油漆。電纜終端頭。法蘭片、卡箍件等定額計價中單獨計費的項目。三通、彎頭及大小頭等管配件。過路盒、接線盒等。穿墻及穿板套管（套管均含入管道單價）。防火封堵（管道風管的防火堵料）。設備、模塊、箱內的接線調試。（1）基本原則：輔助項目，不應獨立計費圖紙上可見的內容一般獨立列項，圖紙不直接可見、但是根據國標清單或定額

23、習慣，屬于單獨列項的內容、一般均為輔助項目，不應單獨列項（含入主項工作內容描述）。5、計量計價問題5、計量計價問題（2）建議的幾類列項方式、但與國標清單規則習慣存較明顯差異。風口、消聲器、靜壓箱按計算（可以規避此類項目規格種類繁多、經常出現尺寸變更導致大量核價的情況）。風管按材質、厚度進行分類，以“”計價。防火卷簾、擋煙垂壁按平方米計價（含控制器、控制箱、電機、驅動裝置）。詳其余詳細的規則，見集團新版工程量計價規則2018及附件2-消防工程量清單模板。（3）拆改或者其他零星項目。拆改或者其他零星簽證備用項，統一在“其他項目清單”中列項。并且鎖定單價、投標方響應。6、工程量清單一號清單開辦費二號

24、清單地庫三號清單高層四號清單底商五號清單室外六號清單商票保理其他附表清單（1）清單結構二號清單地庫2.1 消防火災報警系統2.2 消火栓系統2.3*系統6、工程量清單（2）注意事項：工程量清單中應注意區分各物業業態，有多業態時增加相應清單。各業態清單中再根據系統細分、這是后期分析指標及經濟性復核的前提。底商是一個獨立業態，系統設計也與公寓主樓不同。指標是遠高于高層等業態的。不要把底商混到高層業態中不區分。當底商占比較大時，解釋不清楚地上主樓業態的指標為何超標的問題。如該項目存在一些超常規內容，比如因地規增加的“戶內報警”，建議在該業態下單獨作為一個分部來列項，便于經濟性指標異常的分析。執行的規

25、范為建筑機電工程抗震設計規范（GB 50981-2014）、抗震支吊架安裝及驗收規程（CECS 420-2015）、建筑機電設備抗震支吊架通用技術條件（CJ/T 476-2015）。驗收主體是質檢部門。在清單中在每個業態單獨作為一個分部、單獨列項。在該業態下按項包干、由各投標方根據自身資源情況（與消防局、質檢站驗收部門的關系）。競報其含風險考量的報價。宗旨即-現場實際的抗震支架的實施程度由其自身決定、但是其負責包驗收。抗震支架附件3-工程量清單模板（1）強調開辦費為包干價，不論投標單位實際發生與預估有何出入，均為包干價；且不隨設計變更大小而變化。（2）強調消防工程為總價包干合同，所有工程量應由

26、投標單位自行復核完成，發包人給定的招標工程量僅為參考，不論投標單位是否對發包人工程量做增減。均視為投標單位已完成圖紙復核工程量的確認、及可能發生的圖之外風險考慮。中標后的合同總價不會因發包人給定的招標工程量清單中的項目及工程數量有任何錯誤、遺漏而調整(除明確為暫定數量、暫定價格的)。（3）強調工程量清單中以“項”為單位之項目所填報之費用均作為包干使用。（4）強調若招標圖紙、工程驗收規范等互相之間有矛盾，以較晚發出的為準，若同時發出的文件存在矛盾，則以較嚴格的規定為準，且必須同時符合國家有關規范、標準及政府相關部門的要求，所需的費用已包括在投標總價中。（5）再次要求投標單位確認招標范圍及分工界面

27、，尤其需要強調需要消防三方檢測、驗收，但并不屬于其施工單位的內容。（6）回標過程中提出投標方報價的錯誤項、異常項、不合理項、不平衡報價項、偏差較大的工程量，乙方必須同意甲方的調整意見、調整到位。7、議標問題（7）要求投標單位確認：消防單位應響應、及配合總包（綜合機電）對綜合管線圖排布工作，并承擔綜合管線排布圖導致的消防工程相應管線工程量增減的費用。后期均不調整金額。消防工程中管道、橋架、風管、線纜等項目在施工過程中必然產生的管線間的相互避讓、翻高翻低、設備預留等產生的附加工程量，以及與梁、柱等結構沖突而導致的附加工程量；諸如此類涉及的一切相關費用。均已綜合考慮在相關項目之綜合單價中、工程量僅以

28、圖紙凈量計算。（8）廠家品牌：a.要求其復核確認所選品牌是否完全在發包方提供的品牌范圍內。b.要求其復核確認其選定消防設備品牌必須有3C認證、且在該地區是否存在消防備案準入的問題（應特別注意、否則會出現消防設備在消防窗口送檢報驗時才發現通不過）。注：因為上述原因、故甲方在指定消防設備品牌范圍時、一定要謹慎、做調研，選擇全國性的主流品牌。對于吃不準的小系統（電氣火災、消防電源、氣體滅火等）的品牌，應在回標環節與投標單位征詢確認。7、議標問題（9）要求投標單位承諾已清楚現場施工條件、總承包單位的建筑施工計劃，投標單位應匹配好其大型設備（主要是風機），進場計劃。如因消防單位的原因導致拆改機房墻體的，

29、相應費用由其全權承擔。（10）要求投標單位確認承諾其已經了解工期節點要求，重視其采購計劃的管理，如因設備材料供貨期無法滿足要求、而需更換品牌的，業主方將不予增補任何費用，且檔次不得降低。更換品牌需獲得業主方書面認可。（11）要求投標單位確認其清楚進場后須復核總包（綜合機電）預留預埋工作是否按圖施工符合綜合要求，未按圖施工不符合要求的須要求總包（綜合機電）整改，滿足要求后確認接收。接收后、其不得就預留預埋的準確性（主要是圖紙細節瑕疵）向業主提出索賠，如產生了修補費用、則已在開辦費中考慮。（12）要求投標單位確認，如在不同章節的工程量清單中出現同項不同單價的，在變更時均以該項最低單價執行。（13）

30、要求投標單位確認、工程量清單中各項單價均為綜合了各個不利部位施工時的綜合價格，包括超常規的層挑高、高空作業、機房、管井等不利位置明顯的施工降效。（14）電氣火災漏電報警、消防電源、防火門監控、氣體滅火、智能應急照明等，須明確所報費用是帶了深化包驗收的總費用。無論最終現場使用末端設備、主機、分機、電源等是否與圖紙一致。均不調整價格。7、議標問題（15）要特別強調防排煙系統中，且在合同執行階段經常出現爭議的風管連接方式的問題。無論設計圖紙為何種連接方式，皆要求投標單位清楚知悉該地區風管是否必須采用角鋼法蘭連接驗收（此連接方式牢固質量高、但是施工價格要高與共板咬口連接）。后期均不得以招標或圖紙與驗收

31、不符為由、提出索賠。（16）趕工費：合同工期內不存在額外趕工費、不論甲方是否對部分樓號工期延緩、部分樓號工期加緊提前等原因，總工期不超合同工期均不存在趕工費。7、議標問題（17）應強調抗震支架、分業態按項包干。是否需要完全按規范施工或只做一部分內容，由各投標方根據自身資源（與消防局、質檢站驗收部門的關系），由投標單位競報。但其報價無論高低，為包抗震支架驗收、含風險考慮之報價，中標后均不調整費用。（18）接口協議的強調約定（住宅一般不發生、商業酒店必然發生）：（視情況而定、住宅一般不涉及、但不排除物業的需求在變化的情況，商業酒店肯定有）因消防聯動控制的子系統較多（如消防報警聯動、漏電火災、電源監

32、控、防火門監控、氣體滅火等），其中各子系統與聯動控制系統主機、及獨立管理平臺的兼容匹配、接口協議的處理，不論協議的編程處理由乙方自行完成或乙方通過協調各設備廠家完成此工作；相應的工作及費用均由乙方全權承擔。進口品牌（“安舍、江森、西門子”之類），極難同意開放協議。以往經驗，歷史收購商業項目、為了滿足商管集中監控、控制平臺的接入要求。消防控制系統是進口品牌的基本要全部報廢重來。這也是非不得已時，不應選擇進口品牌的原因（即便是酒店）。售后差、業主的增項及開放性需求較難滿足。7、議標問題招標簡介A.項目概況。（基本信息、物業類型等）。B.招標范圍。（對于異于常規的、要特別說明）C.招標方式及標段劃分

33、。D.目標成本對比分析投標單位名稱及歷史合作情況招標過程簡述A.招標文件發出、標前答疑、第一次回標、第一次議標；第二次回標、第二次開標及清標。B.歷次投標報價情況概覽。回標情況及報價分析A.各次回標的分析。B.定標結果的分析及分析的結論總結定標意見及結論8、評標報告注意事項（1）評標報告的結構詳見-附件5的評標報告模板幾個主要原則：A.對于異于常規的招標范圍要重點說明。B.一張投標報價概覽表，很明顯的展示出各投標單位、歷次報價、排名、降幅等信息及演變情況。C.說明各輪報價中產生價格演變的原因，特別是對于產生價格異動、導致原可能中標人發生中標次序變化的情況。是由于計算錯誤、漏項、無因大比例降價或

34、其他？均需要做出說明分析，并給出結論性的意見。D.對于在招標過程中對招標方案有重大調整的應做出詳細說明，并給出對投標總價影響的結論性意見。嚴禁對此類情況語焉不詳。E.對你清標的結果作出結論（包括圍串標的檢查結論）、形成洽談的重點。勿須在報告中贅述高高低低的清標過程內容。（2）評標報告的重點8、評標報告注意事項價格的分析重點：A.與目標成本對比分析。一定要有與目標成本的檢查分析，目標成本是否合理？招標是否有遺漏、范圍是否一致？一切“不吻合”的現象，一定要解釋清楚。B.與該區域歷史項目對比分析。a.業態、各分部系統經濟性指標分析；優先與歷史項目對比，如無歷史項目，再外部對標。（再強調下、一定是經調

35、整后，同口徑下、相同的甲供、合約招標界面）。分部系統的對標，檢查是否處于市場的常規水平，設計是否存明顯異常、或超規設計。對于指標超常規的現象（一般也是超目標成本的）、是由于本項目存一些特殊的原因或其他？必須透徹分析出原因。b.主要單價的分析。應挑選造價比重較大的主要項目。例如管道、配管、線纜、風管、報警探頭等，單價應與歷史價對比（但鋼材類若原材市場價有變動的、則注意材料調差、否則靜態對比沒有意義）。（2）評標報告的重點（續）8、評標報告注意事項如果一份評標報告、簡潔的展現出：招標過程合規、疑點主動剖析清楚、價格合理（2個維度-設計經濟可控、價格處于市場水平），則可視為一份能滿足決策的合格報告。

36、8、評標報告注意事項價格分析的樣例模板，見附件4-價價格格分分析析的的結論以上幾點價格的分析后，既滿足目標指標、也與歷史項目、外部項目經濟指標水平吻合；單價也合理。那說明設計基本是經濟可控的、且招標價格也合理。則說明定標結果的成本水平是合理的。結論評標報告的樣例模板，見附件5-合同管控要點二 二、合同管控要點1.合同圖紙的確認，從招標開始一直到議標完成，可能圖紙會不斷變化，需要及時更新圖紙目錄，并在定標后整理出最終的合同圖紙，在合同圖紙上加蓋合同圖紙章、日期等，對于總價包干的合同，合同圖紙作為后期計算變更的原始基準圖紙，對結算至關重要。2.公區裝修施工前、應提醒項目部工程、應該要求消防單位注意

37、消防點位與公區裝修的復核，應按復核確認后的裝修點位圖紙、實施消防末端的安裝。避免盲目施工導致返工、而導致施工單位索賠費用。如個別區域涉及到戶內報警的項目、則同理。3.地庫施工前、應確認綜合管線的深化排布圖紙，按綜合管線圖紙施工。禁止按單專業圖紙、未與綜合機電交圈、即盲目施工。工序安排失誤、導致返工、拆改等。4.從合同成本管控、現場質量美觀等角度，為減少管線交接打架可能出現的變更，應由綜合機電單位主導共用支架排布（消防可分攤其所屬的管道或防排煙支架施工內容）、且消防單位必須無條件配合。5.由施工單位深化的設計成果，必須經過甲方書面審批，但不得增加造價。二、合同管控要點5.經定標，不輕易改變材料或

38、設備；更不能輕易接受施工單位“建議”來修改材料設備各類功能。要防范施工單位以各種理由更改材料設備品牌。不得不更改的，必須經過區域內合約、設計、工程三部門共同決定，并報區域負責人同意。任何單一部門、單一個人無權決定更改合同品牌。6.應在施工過程中及時關注機電工程可能存在的偷工減料、品牌更換、以次充好的問題。7.注意甲供材料的領用，及時與應供量核對，避免施工單位隨意領用，現場混亂施工，例如不同類型的電纜混用，結算時發生扯皮。8.對于簽證單及聯系單均應由變更指令覆蓋，但對于成本人員需要明確，并不是有指令就有費用產生，成本人員需判定變更事項是否成立，變更內容是否已包括在原合同總價內，是否有變更責任方相對應的扣款等，并不是簡單的計算變更費用即可。