重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓營銷策劃報告（71頁）.doc
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重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓營銷策劃報告（71頁）.doc
1、 重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓 營銷策劃報告營銷策劃報告 前前 言言 近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業和服務 業發展很快，不僅營業額連年攀升，新的業態和經營模式也不斷涌 現，為商業物業營造出廣闊的市場空間。因此，開發企業對商業物 業的信心也空前高漲，供應量空前的大，這又在極大程度上加劇了 競爭的激烈程度。 渝中區是重慶的商業中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的 說，當前商業物業的供應已開始出現飽和的跡象。憑借本項目的口 岸條件，商業裙房寄望于市場自然消化是不現實的。 這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠，尋找業態空白點 或實現經營差異化，以突破和創新
2、制勝。 在本報告中，我方對項目的經營業態及方式、產品規劃、租金 （售價）水平環節等提出了較為系統的建議，供貴司參考。我們希 望能以此作為雙方進一步討論的平臺，通過溝通和優化，最終為項 目商業裙樓找到一個最合理的解決方案。 一、項目市場背景分析一、項目市場背景分析 （一）重慶商業物業市場環境分析（一）重慶商業物業市場環境分析 1 1、數字化商業、數字化商業 （1）商業面積： 主城區有效商業面積在 370 萬平米左右，以常住 人口 500 萬計，人均商業面積約 0.75 平米。距國際 城市化問題有關研究標準還有 0.25 平米左右差距。 （2）商圈飽和度： 根據各大商圈商業營業面積、客戶量、平均購
3、買 力等指標進行飽和度計算得出，各大商圈商業物業每 平米年營業額普遍在 2.5-3.5 萬元之間，離理想經營 值尚有 2-2.5 萬元的距離，遠遠低于飽和度。 （3）零售業態： 據相關統計，重慶的商業業態比例中，便民店、 雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購物中 心（商場）25%，連鎖倉儲式中心店 5%，比例偏低， 其余 15%為專業市場。 （4）租金水平： 主城區 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在 100-1100 元/平米月（商圈中心區域），平均租金 價格在 150-200 元/平米月之間。 整體出租的大型商業物業租金水平在 2080 元/ 平米月（建筑面積），物業口岸條件對租金水平有 非常明顯的影響；此外，不同業態由于營業額和利潤 水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。 結合重慶未來 5 年發展趨勢，我們認為無論是大 型商業物業或是獨立商鋪，租金水平都會穩中有
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