1、內(nèi)部資料 注意保密住宅公共區(qū)域裝修工程招標(biāo)及合同管控工作分享 住宅公共區(qū)域裝修，客戶關(guān)注度高，成本敏感度高，需要我們在設(shè)計(jì)，招標(biāo)，施工各環(huán)節(jié)控制質(zhì)量，達(dá)到品質(zhì)和成本的雙贏。我們需要關(guān)注和消除各環(huán)節(jié)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。n營銷：合同交房標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)一致，類似石材或瓷磚。n設(shè)計(jì)：方案控制在預(yù)算內(nèi)；出圖節(jié)奏和深度需滿足招標(biāo)要求 裝修與結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)圖紙交圈；招標(biāo)圖提供排版圖；設(shè)計(jì)封樣不能指定唯一；n招標(biāo)：界面清晰不漏項(xiàng)，技術(shù)要求明確，合理低價(jià)中標(biāo)。n履約：嚴(yán)控變更簽證；對乙方以次充好，甲供材超供，施工甩項(xiàng)等進(jìn)行結(jié)算扣款。目錄目錄一、集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)一、集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)二、招標(biāo)要點(diǎn)二、招標(biāo)要點(diǎn)三、評(píng)標(biāo)定標(biāo)三、評(píng)標(biāo)定標(biāo)

2、四、過程管控四、過程管控目錄目錄一、集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)一、集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)-住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品1.01.0部位部位A A標(biāo)高檔標(biāo)高檔B B標(biāo)中高檔標(biāo)中高檔C C標(biāo)中檔標(biāo)中檔D D標(biāo)中低檔標(biāo)中低檔首層入戶大堂首層入戶大堂面積面積40-100402525硬裝硬裝3500元/2500元/2000元/1500元/軟裝軟裝700元/400元/地下室入戶大地下室入戶大堂堂硬裝硬裝3000元/2000元/1500元/1500元/軟裝軟裝/標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳1800元/1500元/1200元/900元/架空層架空層按設(shè)計(jì)，2500元/(有會(huì)所功能)有會(huì)所功能1000元/；無會(huì)所功能550元/

3、無會(huì)所功能450元/無會(huì)所功能400元/公共走道公共走道1200元/，墻面玻化磚或石材、地面玻化磚1000元/，墻面玻化磚、地面玻化磚700元/，墻面瓷片、地面玻化磚，頂面涂料500元/，墻面涂料、地面玻化磚，頂面涂料物業(yè)物業(yè)/社區(qū)用房社區(qū)用房900元/700元/700元/700元/電梯轎廂電梯轎廂按定位裝修電梯原廠中高端原廠普通原廠普通集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部xxxx年年7 7月月B檔，地下大堂2000降到1500，標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳由1500降到1200，C檔，地下大堂1500降到1200，標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳由1200降到900，暫無A和D標(biāo)配置。目錄目錄二、招標(biāo)要點(diǎn)二、招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)

4、招標(biāo)要點(diǎn)1、招標(biāo)計(jì)劃2、圖紙3、招標(biāo)樣板4、工作界面5、甲供材6、工期和保修期7、技術(shù)要求8、開辦費(fèi)9、工程量清單招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)1、招標(biāo)計(jì)劃做實(shí)樓樣板段開始時(shí)間完成時(shí)間招標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)實(shí)樓樣板層實(shí)施策劃1月1日1月5日出圖1月6日實(shí)樓樣板層施工和評(píng)審1月6日2月18日修改圖紙后再出圖2月19日3月1日清單調(diào)整3月2日3月7日招標(biāo)3月8日4月5日定標(biāo)審批4月6日4月16日中標(biāo)單位工作界面交接4月17日5月17日批量施工5月18日不做實(shí)樓樣板段開始時(shí)間完成時(shí)間招標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)1月1日1月5日出圖1月6日清單編制、目標(biāo)成本復(fù)核1月7日1月10日招標(biāo)1月11日2月9日定標(biāo)審批2月10日2月20日工作界面交接2月

5、21日3月21日批量施工3月22日招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn) 合約部參與設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)定：合約部參與設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)定：明確經(jīng)濟(jì)限額指標(biāo)提供瓷磚、燈具、開關(guān)插座集采品牌，型號(hào)和圖片，協(xié)調(diào)廠家送樣，供設(shè)計(jì)選擇；圖紙要求：精裝施工圖：設(shè)計(jì)說明、材料表、布置圖（立面、頂面、地面）、定位圖（燈具、空調(diào)風(fēng)口、開關(guān)插座）、大樣圖，排版圖；建筑圖：供投標(biāo)單位核對；效果圖：提供；部品清單：設(shè)計(jì)提供2、圖紙招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)圖紙內(nèi)容齊全，深度可指導(dǎo)施工，專業(yè)交圈，降低后期變更簽證的風(fēng)險(xiǎn)。成本參與審圖和測算，根據(jù)項(xiàng)目定位和適配原則，關(guān)注容易增加成本的設(shè)計(jì)項(xiàng)目。p材料選用：如灰色白色石材，石材

6、線條，金屬裝飾條，墻面軟包，玻璃馬賽克等，如測算超標(biāo)需要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)化。D標(biāo)公區(qū)用瓷片或拋光磚，BC標(biāo)公區(qū)用全拋釉磚。p大堂面積：是否符合限額指標(biāo)。有時(shí)為了增強(qiáng)入戶儀式感，營銷設(shè)計(jì)做大大堂面積。p排版：瓷磚和石材規(guī)格尺寸與空間適配，避免出現(xiàn)大磚用在小空間，小磚用在大空間的情況。2、圖紙招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)3、招標(biāo)樣板（設(shè)計(jì)提供樣品）非天然材料：體現(xiàn)種類、品牌、規(guī)格、系列、質(zhì)量等級(jí)等信息；應(yīng)提出不少于三個(gè)以上的品牌供甲方參考，杜絕唯一品牌。天然材料：提供實(shí)物樣板。石材提供名稱和產(chǎn)地（招標(biāo)送樣時(shí)復(fù)核名稱和產(chǎn)地是否屬實(shí)）；明確色澤、紋理、質(zhì)感、深加工效果要求，以及諸如紋理統(tǒng)一、色澤均勻、無裂紋、節(jié)疤等效果

7、要求。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)4 4、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)4 4、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)4 4、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）、工作界面：陽光城集團(tuán)全裝修工程工作界面劃分（參考模板）招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)4 4、工作界面、工作界面 其中：標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳和走道，各區(qū)域尤其是北方區(qū)域可以根據(jù)地面水暖管道布置情況和區(qū)域的營造做法，決定細(xì)石砼保護(hù)層是否由總包實(shí)施。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)5 5、

8、甲供材、甲供材公區(qū)裝修部分主材已實(shí)現(xiàn)集團(tuán)集采；合約部提供集采供應(yīng)商、型號(hào)清單，設(shè)計(jì)選型；合約部復(fù)核產(chǎn)品選型是否不超目標(biāo)成本。確定甲供主材損耗率，投標(biāo)單位復(fù)核，甲供材應(yīng)供量=(1+損耗率)裝修工程清單結(jié)算數(shù)量，超出應(yīng)供量部分按我司采購價(jià)格+30%于進(jìn)度款中扣除。-參考分包工程合同2016V1第77頁乙方申報(bào)結(jié)算金額超出最終結(jié)算金額5%的部分，乙方承擔(dān)超出金額的咨詢費(fèi)并按10%計(jì)取違約金。-參考該比例進(jìn)行加大懲罰。材料名稱材料名稱供供應(yīng)方式方式是否集采是否集采損耗率耗率開關(guān)插座甲供是2%瓷磚甲供是根據(jù)排版35%工程燈具甲供是1%電纜甲供是3.5%電線甲供是5%招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)5 5、甲供材、甲供材

9、瓷磚集采價(jià)格包含加工費(fèi)：標(biāo)準(zhǔn)化批量化直線切割建議由廠家完成，并在招標(biāo)文件中明確，其余倒角、拉槽等異型切割建議由裝修單位進(jìn)行外協(xié)加工。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)6.6.工期、保修、付款：工期、保修、付款：樓號(hào)樓號(hào)工序工序開始開始時(shí)間完工完工時(shí)間1號(hào)樓交接1月1日1月20日1號(hào)樓基層施工1月21日3月5日1號(hào)樓面層施工2月1日3月15日1號(hào)樓公區(qū)完工驗(yàn)收3月16日3月22日不同樓號(hào)工期分別描述，以項(xiàng)目部計(jì)劃為準(zhǔn)，整體工期約80天。保修期：集中交付后2年付款方式：無預(yù)付款；建議按節(jié)點(diǎn)方式付款，進(jìn)度款70%；完工款80%；結(jié)算款95%；留5%質(zhì)保兩年。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)7.7.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-陽光城集團(tuán)全裝修工

10、程招標(biāo)技術(shù)要求陽光城集團(tuán)全裝修工程招標(biāo)技術(shù)要求V2.0V2.0土建總包與裝修施工單位工作面移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)裝修工程施工放線管理要求裝修工藝工法樣板制作要求裝修工程施工規(guī)范裝修工程成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)做法裝修工程安全文明施工管理規(guī)定裝修工程工作界面劃分裝修房交付觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全裝修細(xì)部節(jié)點(diǎn)構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)8.8.開辦費(fèi)開辦費(fèi)一般比例約 3%，超標(biāo)的要分析。開辦費(fèi)列項(xiàng)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場管理要求相對應(yīng)，一般應(yīng)包括：住宿辦公，圖紙深化、環(huán)保文明、安全施工、臨時(shí)設(shè)施、夜間施工、冬雨季施工、甲供材二次轉(zhuǎn)運(yùn)、垃圾清運(yùn)、成品保護(hù)、完工保潔、提供施工封樣等。施工水電費(fèi)施工水電費(fèi)由總包單位負(fù)責(zé)，裝修單位不需要支付施工

11、水電費(fèi)由總包單位負(fù)責(zé)，裝修單位不需要支付施工水電費(fèi)。電梯集采單位為日立電梯，含施工轎廂保護(hù)費(fèi)和臨時(shí)用梯開梯費(fèi)，公區(qū)裝修單位不用考慮。明確裝修單位負(fù)責(zé)二次轉(zhuǎn)運(yùn)。甲供材料集采協(xié)議約定廠家須按甲方要求運(yùn)抵卸貨地點(diǎn)（距工地可行車路面卸車水平運(yùn)輸不超過150米，垂直不超過正負(fù)一層，不含二次轉(zhuǎn)運(yùn)），按甲方要求卸貨并運(yùn)至甲方指定的存放處（平面場地）。招標(biāo)要點(diǎn)8.開辦費(fèi)招標(biāo)要點(diǎn)8.開辦費(fèi)集采子合同范本-材料設(shè)備類xx08約定按地面按地面+墻面墻面+天花天花+機(jī)電進(jìn)行編制機(jī)電進(jìn)行編制地下大堂地下大堂 首層大堂首層大堂 標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)9.9.工程量清單工程量清單招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)9.9.工

12、程量清單工程量清單清單鎖定和鏈接清單鎖定和鏈接 便于清標(biāo)計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說明參考計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說明參考 集團(tuán)工程量計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說明集團(tuán)工程量計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說明 xxxxa.內(nèi)墻面應(yīng)區(qū)分不同飾面材質(zhì)及做法，以墻身被覆蓋面積計(jì)算。需扣除相應(yīng)門洞與窗洞的面積，不扣除0.3以內(nèi)的孔洞和墻與構(gòu)件交接處面積，內(nèi)墻垛的側(cè)壁應(yīng)展開計(jì)算，并入相應(yīng)的飾面項(xiàng)目內(nèi)；b.踢腳線、裝飾線等以不同的高度/寬度按長度以米分別計(jì)算；c.c.天棚吊頂按設(shè)計(jì)圖示尺寸以水平投影面積計(jì)算，天棚面中的燈槽及跌級(jí)、鋸齒形、吊掛式、藻井式天棚面積不展開計(jì)算。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)9.9.工程量清單工程量清單d.電氣配管供應(yīng)安裝，根據(jù)項(xiàng)目特征（名稱

13、、材質(zhì)、規(guī)格、配置形式及部位），以“m”為計(jì)量單位，按設(shè)計(jì)圖示尺寸以延長米圖示尺寸以延長米計(jì)算，不扣除管路中間的接線箱（盒）、燈頭盒，開關(guān)盒所占長度。e.電氣配線供應(yīng)安裝，根據(jù)項(xiàng)目特征（配置形式；導(dǎo)線型號(hào)、材質(zhì)、規(guī)格：敷設(shè)部位或線制），以“m”為計(jì)量單位，按設(shè)計(jì)圖示尺寸以線體延長米設(shè)計(jì)圖示尺寸以線體延長米計(jì)算，實(shí)際安裝過程中的損耗、及電纜電線在穿線過程中彎曲、專業(yè)交叉&建筑結(jié)構(gòu)返彎、或預(yù)留的長度均需考慮在供應(yīng)單價(jià)內(nèi)。-設(shè)定損耗率招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)9.9.工程量清單工程量清單關(guān)于明確品牌 陽光城招標(biāo)采購管理辦法8.5條約定乙供材料需約定三個(gè)及以上同檔次品牌，投標(biāo)時(shí)需明確報(bào)價(jià)品牌。三、評(píng)標(biāo)定標(biāo)三、評(píng)

14、標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)1 1、樣品評(píng)審：、樣品評(píng)審：首輪回標(biāo)前即要求送樣，不合格的需重新提供，定標(biāo)前所有關(guān)鍵材料應(yīng)送樣合格。2 2、定標(biāo)原則：、定標(biāo)原則：總價(jià)包干，合理最低價(jià)中標(biāo)3 3、開辦費(fèi)：、開辦費(fèi)：一般為投標(biāo)總價(jià)的3%，超過這個(gè)比例要認(rèn)真分析，關(guān)注大堂腳手架；成品保護(hù)費(fèi)與目標(biāo)成本和設(shè)計(jì)限額的對比，用平米指標(biāo)分析。4 4、價(jià)格分析：、價(jià)格分析：評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)對比內(nèi)外部案例時(shí)，要選取近期內(nèi)2個(gè)項(xiàng)目對比，同時(shí)注明層高，面積，材料，考慮這些差異因素后得出修正后的內(nèi)外部案例指標(biāo)，進(jìn)行對比。4 4、價(jià)格分析：、價(jià)格分析：評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)序號(hào)序號(hào)裝修面積裝修面積擬定標(biāo)價(jià)擬定標(biāo)價(jià)單方指標(biāo)單方指標(biāo)案例案

15、例1 1指標(biāo)指標(biāo)差異說明差異說明案例案例1 1修正修正指標(biāo)指標(biāo)1大堂2標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳3走道4合計(jì)重點(diǎn)工作是分項(xiàng)綜合單價(jià)合理性的分析比較。按照天地墻和機(jī)電工程，分析選取占比大占比大3 3項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行單價(jià)對比，如：瓷磚鋪貼，石材干掛/鋪貼，涂料涂刷，石膏板吊頂，電線開關(guān)燈具等。材料費(fèi)、施工費(fèi)要分別對比按商務(wù)標(biāo)次序進(jìn)行排列，同時(shí)不平衡報(bào)價(jià)需要標(biāo)注，方便直觀，便于定標(biāo)前的約談降價(jià)4 4、價(jià)格比對：、價(jià)格比對：評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)分項(xiàng)名稱分項(xiàng)費(fèi)用A單位B單位C單位對標(biāo)項(xiàng)目1對標(biāo)項(xiàng)目2對標(biāo)項(xiàng)目3600*600米黃色地磚主材費(fèi)50.00 48.75 53.15 53.15 79.45-施工費(fèi)79.55

16、 79.49 80.63 80.63 86.23 84.00 綜合單價(jià)129.55 128.24 133.78 133.78 165.68 84.00 600*300米黃色墻磚主材費(fèi)50.00 48.72 53.15 53.15 64.72-施工費(fèi)83.98 83.96 92.38 92.38 84.62 85.00 綜合單價(jià)133.98 132.68 145.53 145.53 149.34 85.00 單層石膏板吊頂（含乳膠漆）主材費(fèi)53.50 52.00-施工費(fèi)66.64 67.58-綜合單價(jià)120.14 119.58-雙層石膏板吊頂（含乳膠漆）主材費(fèi)61.00 55.00 54.60

17、54.60 42.00-施工費(fèi)72.98 76.87 78.59 78.59 81.99-綜合單價(jià)133.98 131.87 133.19 133.19 158.74 137.00 乳膠漆主材費(fèi)10.00 10.00 3.50 3.50 8.00-施工費(fèi)22.11 21.85 30.17 30.17 26.75-綜合單價(jià)32.11 31.85 33.67 33.67 34.75 35.00 四、過程管控四、過程管控過程管控過程管控1.1.圖紙復(fù)核圖紙復(fù)核不同專業(yè)事先審圖，避免直接施工造成浪費(fèi)；中標(biāo)單位提供深化圖供甲方審核，排版圖：如石材、地磚、龍骨、石膏板排版；節(jié)點(diǎn)詳圖：如兩種不同材質(zhì)的交接節(jié)

18、點(diǎn)處理，節(jié)點(diǎn)防裂、防水、防空鼓措施節(jié)點(diǎn)。過程管控過程管控2.2.工作界面移交工作界面移交要有策劃、必須五方（總包、監(jiān)理、甲方、精裝、分包）簽字確認(rèn)。交接標(biāo)準(zhǔn)按集團(tuán)移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。地面：土建總包與裝修施工單位工作面移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，公區(qū)和戶內(nèi)對總包質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同。公區(qū)裝修單位以保證裝修完成面合格為準(zhǔn)，地面結(jié)合層厚度和砂漿配比發(fā)生變化，不調(diào)整費(fèi)用。墻面：按集團(tuán)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行交接。過程管控過程管控土建總包與裝修施工單位工作面移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)過程管控過程管控土建總包與裝修施工單位工作面移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)過程管控過程管控土建總包與裝修施工單位工作面移交質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)過程管控過程管控3.對甲乙方進(jìn)行合約交底，嚴(yán)控變更簽證，先審批后施工；4.抽查進(jìn)場材料，檢查進(jìn)場材料的出廠合格證、材質(zhì)和外觀，避免乙方替換材料或品牌，以次充好。5.甲供材接收做好廠家和施工單位兩方簽字確認(rèn)，報(bào)備甲方和監(jiān)理廠家和施工單位兩方簽字確認(rèn)，報(bào)備甲方和監(jiān)理，結(jié)算時(shí)對甲供材超供進(jìn)行扣款。招標(biāo)要點(diǎn)招標(biāo)要點(diǎn)5 5、甲供材、甲供材現(xiàn)場施工單位對甲供材料設(shè)備負(fù)有存儲(chǔ)、保管的義務(wù)。因未盡義務(wù)造成材料設(shè)備丟失、損壞的，現(xiàn)場施工單位承擔(dān)賠償責(zé)任。