房地產(chǎn)開發(fā)土地投資模式講解（69頁）.pdf
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房地產(chǎn)開發(fā)土地投資模式講解（69頁）.pdf
1、土地投資模式講解 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發(fā) 土地一級開發(fā) 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識分享 企業(yè)獲取土地模式 直接招 拍掛 一級開 發(fā) 過戶 股權(quán)收 購 意向性 拿地 三舊改 造 其他衍 生類型 1 常見買地模式 Add Your Title 簽約主體 尚未成立新的項目公 司，用股東公司參與 競買的，先簽訂成 交確認書待項目公 司成立后再簽署國 有土地使用權(quán)出讓合 同 (注意：涉及簽 訂變更協(xié)議的，應(yīng)在 報名競買時說明清楚 ，以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生 稅費的風險)。 土地閑置 在合同里需明確項目 交地時間、動工時間、 竣工時間，需特別防 范因土地閑置造成
2、的 損失。 地價款支付時間 地價款的支付需與土 地交付掛鉤，爭取地 價款能分期支付（注 意未交清地價款而先 行動工的，需與政府 談定未辦理國土證先 行報建的手續(xù)）。 1 常見買地模式直接招拍掛 一級開發(fā)流程圖 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽 署土地儲備合同 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 及進行征地拆遷補償 乙方投入土地 儲備資金 談定一級開發(fā) 協(xié)議 項目研究評估 完成土地收儲后 將土地公開出讓 競買人報名競買， 競得后繳納地價款 甲方返還乙方投資款 產(chǎn)生溢價的， 對溢價進行 分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲 實施 階段 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 1 常見買地模式土地一級開發(fā) 適用范圍
3、 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件，或土地 的一級開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作的，企業(yè)直接與政 府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書，并交納一定數(shù)額的誠意金（或保證金）。 合作 政府：辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報批手續(xù)、完成 征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土 地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓 。 企業(yè)：以一定的價格條件報名參與土地競買， 并在競得土地后進行項目的開發(fā)建設(shè) 企業(yè)繳納 保證金 保證金需要銀行托管。 1 常見買地模式意向性拿地 1 常見買地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 注意：成本、稅費、審查、用地條件 股權(quán)收購對價 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 價款 目標公司 債務(wù) 土方等工 程費用 拆遷補償 費用 1 常見買地模式股權(quán)收購 重點關(guān)注：盡職審查、稅費、收購條件、價款 支付 （1 1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益； 2、對方以土地作價入股，我司投入后期 開發(fā)費
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