1、房地產工程成本全過程精細化管理（）房地產工程成本全過程精細化管理（） 引言 成本管理是研究如何花錢的學問！ 成本不是算出來的，是規劃出來的！ 開發商項目成本管理的特點 突破承建市場的 造價控制觀念，建立投資控制的理念 全成本管理 全面、全過程、全員 成本管理與合約采購管理是全成本管理不可分割 的有機組成部分 成本管理是項目管理的一個有機組成部分，必須 要納入項目管理中去綜合考慮 小案例 某大型房地產項目做方案設計階段的盈利分析報告時，發現本期的盈利指標 水平比剛開發完成的前一期的好不了多少，而該期的各種條件及市場狀況要比 前一期的好得多。是什么原因導致這樣的結果呢？是計算錯誤？成本估算指標 偏
2、高？還是售價預測過于保守？經反復核查均不是，最后發現某個綜合面積指 標異常 可售面積占總建筑面積的比例偏低（僅為76%）。遂追根溯源，顯示 地下室面積的比例過大。于是公司責成相關部門盡快進行方案優化。不久拿出 的新方案比原方案減少了約1萬平米的地下室（當然是在滿足當時的項目各種規 劃要點及項目檔次要求的前提下進行的），若按當時的造價水平1600元/平米計 算，直接成本將節約1600萬元，這還不包括減少土石方、基坑處理等直接費用 及節約工期帶來的間接受益。 當然，這1萬平米的地下室用來做停車庫，也有相應的收益，按經驗數據計 算，大約可布置250個車位，年毛收入為250個 250元/個 月 12月
3、=67萬元。 但投資回報率僅為4.2%，遠低于同期上部主體的回報率，對總體收益明顯形成 拖累！上述原因就是邊際收益低使然，更何況這部分收益在項目入伙后一般交 由物業管理公司處理，開發商很難形成實際收益。另外，若采取出售使用權的 方式取得收益，一方面因增加的車庫，造成停車位暫時不緊張，會導致開發商 要么賣不到一個好價錢，要么小業主購車位的積極性不高而只租不買，使得這 部分收益得不到可靠保障。 項目全成本精細化管理理念項目全成本精細化管理理念 傳統“ 成本管理” 的誤區 1、成本管理的宗旨與原則不明確 管理思想：“ 成本核算成本控制成本管理” 管理目的：“ 節約、省錢、不被騙” 表現特點：造價計算（概、預、結） 定額模式下，強調個人 經驗，追求算得快、算量準、定額熟、套價正確。 結果：成本管理經驗膚淺，缺乏管理知識和經驗的沉淀。 2、成本管理無“ 全面組織” 保障 兩個極端： （1）強勢地位：
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