1、 2目錄01成本策劃階段控制02工程招標階段控制03施工過程階段控制04竣工結算階段控制 301成本策劃階段控制02工程招標階段控制03施工過程階段控制04竣工結算階段控制 4成本責權全過程成本管理成本管理中心建造成本管理成本策劃成本策劃1.投資拿地五位一體(區域項目、投資、成本、設計、營銷)，成本策劃至關重要。2.做好目標成本：投資版、方案版、定案版。3.項目及區域要根據歷史預結算的數據，建立建造成本標準及成本數據庫，提煉合理限額設計及含量指標，供目標成本編制參考。6成本管理系統全過程成本管理投資決策階段規劃設計階段招標采購階段施工管理階段竣工結算階段總價包干招標可控合理低價競爭效益定標價不
2、超目標成本投資版目標成本經濟性評價方案比選成本測算 產品策劃 材料選型 成本策劃方案版目標成本定案版目標成本合約規劃 簽證變更管理 已發生成本管控 待發生成本管控動態成本成本評估成本數據庫含量指標庫單方指標庫材料價格庫先策后控耦合管理目標成本管理是主線成本策劃與合約規劃是核心價值工程分心貫穿始終7目標成本一級科目土地成本行政事業性收費與前期工程費主體建筑安裝工程費景觀環境工程社區管網工程公共配套設施工程建設其他費用開發間接費用營銷費用財務費用管理費用稅金所得稅共13個一級科目 8小結成本策劃階段關鍵是目標成本 901成本策劃階段控制02工程招標階段控制03施工過程階段控制04竣工結算階段控制1
3、0計價模式總承包計價模式模擬清單總價包干各有利弊，適用于碧桂園不同的發展階段快準零星工程及專業分包工程計價模式：根據實際情況參考總承包工程計價模式11計價模式土建分部分項工程模板及腳手架除模板腳手架外的措施費綜合單價包干建筑面積單方造價包干招標時參考歷史預結算數據模擬工程量，結算時工程量按經發包人確認的竣工圖及合同約定進行計算12計價模式市政園建全費用綜合單價包干裝修樁基礎安裝大型土石方招標時未放工程量，結算時工程量按經發包人確認的竣工圖及合同約定進行計算13甲指材料類別材料模式A類甲指材料外墻涂料、防水卷材、內墻涂料、外墻磚、外墻人造文化石、外墻劈開磚、屋面瓦、拋光磚、瓷片、仿古磚、外墻披疊
4、板、玻纖瓦、成品天溝、石板瓦、馬賽克、電線電纜、火災自動報警及消防聯動控制系統、火災自動報警及漏電監控系統簽三方合同B類甲指材料鋼鋅組合欄桿、防火門、淋浴屏風專業分包C類甲指材料鋼筋、鋁合金（塑鋼）門窗鋼筋：總包鋁合金（塑鋼）門窗：專業分包鋼筋、鋁合金（塑鋼）門窗是甲方限定品牌，不限定價格，其他材料均甲方指定品牌、指定價格。14甲供材料類別材料模式甲供材料潔具、龍頭LED室內燈、LED戶外燈、路燈、庭院燈等，強弱配電箱（柜）、開關面板、吊燈、光纖燈、珠簾燈等（含各種材質）、非LED光源筒燈、射燈、吸頂燈家用電器、油煙機、采購中心采購15總價包干總價包干定義：按發包人提供的招標圖紙范圍內的工程內
5、容及合同約定的工作內容總價包干，除設計變更、現場簽證、合同約定可調整的價差、發包人指定的增減工作內容外，結算時固定總價不變。目前集團在造價管理上積極推行總價包干，在有條件的情況下做招標總價包干，如招標階段未實施集團管理方向：16招標時總價包干實施范圍期區總承包工程0.000以上土建部分（毛坯）室內裝修、鋁合金門窗專業分包工程安裝、園建及市政等專業工程示范區鼓勵招標總價包干鼓勵招標總價包干鼓勵招標總價包干首期貨量必須招標總價包干二期及后續貨量必須招標總價包干抓大放小，聚焦關鍵，分步做實合同包干！17預算總價包干時限要求期區總承包工程0.000以上土建部分（毛坯）安裝、園建及市政等專業工程示范區若
6、采用模擬清單招標，二線城市公司：在示范區開放前完成預算總價包干落地。國內區域：自招標結果審批完成之日起至區域預算初審完成并提交至成本管理中心止，總時限在6個月。若采用模擬清單招標，單獨發包：自招標結果審批完成之日起后3個月內轉成預算總價包干模式。包含在總包合同內：按照總承包工程預算總價包干時限要求。首期貨量二期及后續貨量請勿外傳18總價包干的重要性加強建安成本的有效管控前置鎖定主體建安成本保障“成就雙享”的收益提升我司整體經營分析能力19招標方式招標方式招標議標20招標方式招標適用于集團內的所有招標工程，投標單位數量不得少于2n+2，n為標段數，所有工程每次招標必須邀請子公司參投旨在保證有效競
7、爭，避免圍標21招標方式議標1.所有工程議標必須經過審批。2.適用于委托內部公司施工的工程，開放時間特別緊的展示區工程，含有展示區的貨量區工程（相應至少有一個標段的貨量區工程公開招標），擴標工程（僅針對質量優、配合好的施工單位，且有可參照平移的價格）以及其他經審批的情況。3.價格可參照半年內相同省份相近地區的，經過公開招標定標的其他工程的價格水平，且期間合同條款沒有重大調整。22招標前置工作合約規劃招標計劃目標成本進度計劃根據招標計劃，發起招標立項書，做好招標清單編制的前置工作。23招標前置工作招標清單編制前置工作1.提供規劃圖紙，說明基本的戶型、建筑面積、層數、結構形式等。2.購買當地的定額
8、及材料信息資料。3.調研當地人工、主材（樁、商品砼、鋼筋、砌塊等）市場價格。4.調研前期施工條件：如地方規定、氣象數據、場地條件等。24小結工程招標階段控制計價模式招標方式前置工作重點2501成本策劃階段控制02工程招標階段控制03施工過程階段控制04竣工結算階段控制26合同交底合同交底進度款支付方式預算書提交要求土石方結算方式示范區趕工費結算方式價差調整原則鋼筋合同約定成本控制方向：27合同交底進度款支付方式月形象進度(實物量完成量的80)節點28合同交底預算包干 自定標結果審批表發出之日起，區域在6個月完成總包工程預算一審報送集團。逾期提交預算書的期間,進度款支付比例調整為70%。29合同
9、交底鋼筋合同約定1.馬凳筋按發包人確認的馬凳筋施工方案，方案必須經發包人項目部總經理、區域工程技術部負責人審核同意并簽字確認。2.鋼筋的搭接：施工圖中有唯一做法規定的，按施工圖執行。否則，按16及以上按電渣壓力焊或螺紋接頭考慮（由現場確認并提供現場照片）,鋼筋14以下按綁扎計算。30合同交底土方結算方式1.基礎土方：按合同土建清單中基礎土方的綜合單價結算。2.大型土（石）方：原則上由發包人另行分包，若在實際施工過程中由承包人施工，結算方式為全費用綜合單價包干。3.綠化回填土：不需外購土的，按合約約定價格結算。若需外購的，土源以及外購土的單價須在施工前由發包人前期工程部審定。31合同交底示范區趕
10、工費結算方式1.示范區低層住宅、商業街、綜合樓的趕工費=（示范區各低層住宅、商業街、綜合樓的土建毛坯工程造價各戶型示范區趕工費費率）2.示范區洋房住宅、地下室的趕工費=（洋房住宅（趕工部分樓層）、地下室的趕工部分的鋼筋、混凝土、模板工程造價各戶型示范區趕工費費率），3.合同約定的全費用綜合包干單價包干類工程（裝修工程、安裝工程、室外市政及附屬工程等）不參與趕工費計算。32合同交底價差調整人工、鋼筋、商品砼、砌塊合同約定可調差的安裝材料發包人指定品牌材料合同約定可調差的市政園建材料關鍵：工期一覽表與工期延誤情況要準確三方合同與月度供應匯總表要齊全具體詳合同約定33補充合同的簽訂補充合同施工圖預算
11、承包范圍調整材料價差調整簽證變更分階段結算34進度款支付要求原則上不允許超比例原則上不允許借款及時扣除三方材料款依據項目確認形象進度進度款35進度款支付要求1.特殊情況需超比例支付進度款或借款2.三方材料款的支付及扣除：支付：按實物完成量100%全額支付三方材料款。扣除：財務付款時，100%全額扣除發包人已代付三方材料款。進度款累計支付至合同價的80%時，須全部扣除90%以內，區域總裁審批超90%，總裁審批36造價資料的過程收集及管理0202完整0101真實0303合理0404及時原則原則37造價資料的過程收集及管理基坑支護及降水工程地下室磚胎膜高支模施工方案審批38造價資料的過程收集及管理樁
12、基礎資料的收集1.做好現場旁站，保證樁基施工記錄真實。2.做好設計樁長與實際樁長的對比分析表。3.充盈系數異常超過1.2的，超出部分的混凝土可進行計價，工程量按超出部分的50%計算。（前提條件是地下存在溶洞）39造價資料的過程收集及管理簽證及時合理1.過程做好簽證資料及時、完整地收集工作，保證簽證的真實、合理。2.合同約定已包含在投標報價、總承包管理配合及服務費中的不能另外簽證。簽證具體要求見簽證變更管理課件40總承包管理配合及服務鋁合金、塑鋼門窗鋅鋼組合欄桿套內裝修公共區域裝修室內安裝電梯外墻干掛石材四大件(房間門、木地板、櫥柜、別墅樓梯扶手)上述工程若指定分包，可按合同約定計取總承包管理配
13、合及服務41停工緩建停工合同范圍內全面停工的情況。停工+緩建放緩速度除工期改變外，其它均不影響合同的正常履行。合同范圍內部分棟號停工，部分棟號緩建的情況停工緩建常出現三類情況42停工緩建造價管理項目部主導獲取停緩建指示統籌各職能部門主導、協調運營中心統一部署莫總裁批示區域、集團及時發相關通知書主導談判事實及時鎖定市場信息調研43統一思路安撫及時簽訂補充協議，調整合同工期,按合同執行。在結算時，按簽訂的補充協議約定工期進行價差調整。在合同約定的范圍內原則上不補償；除以上情況適當補償（集團有相關補償標準可供參考，前提是要做好相關事實資料的三方確認）。談判停工+緩建停工放緩速度44停工造價管理施工方
14、常提出盡快結算，提高支付比例已完工程項目部須核實機械材料人工措施費材料盤點、移交清算停滯費用索賠施工工人窩工索賠管理人員窩工補償留守人員費用補償臨時設施、臨路索賠模板、腳手架索賠45及時發出緩建通知書集團有統一標版46或及時發出停工通知書集團有統一標版47已完工程三方共同收方簽認表三方現場收方記錄表棟號：*戶型：*序號分部分項名稱實際完成情況備注1基礎工程場地平整*砼*2砼地坪*退場單位確認：日期：（必須有）監理單位確認：日期：（必須有）項目部簽認：日期：（必須有）接收單位確認：日期：（發生則有）區域造價部簽認：日期：（建議有）范本48須附彩照備查49人員的核實1）核實施工單位現場管理人員和施
15、工班組人數：現場管理人員數量確認表（要求拍照及身份證復印件）。施工班組人數確認表（各專項分包人員），要求拍照及身份證復印件。2）核實留守人員：必要的留守人員名單要求拍照及身份證復印件。核實施工班組人數范例核實施工單位管理人員范例50機械的核實1）核實現場用于工程施工機械：三方共同簽認數量、型號等信息，且拍彩照備查。2）注意建議調查相應機械當地租賃價格信息，可以作為談判時的參考。三方盤點現場機械照片調查機械租賃價格信息51材料的盤點1）核實現場已購材料數量三方共同簽認現場材料盤點清單表，且拍彩照備查。2）注意事項調查地材與項目距離。調查主材市場價格（鋼筋、水泥、混凝土、砌塊、模板）三方盤點現場材
16、料記錄三方盤點材料照片52臨時設施等核實取證1）核實施工總平面布置圖就相關停緩建的施工單位的施工總平面布置圖予以確認、標識。2）生活區及加工場現場核實并彩色照片取證備案。明示施工總平面圖范例生活區及加工場取證備案53其它注意信息收集施工期間質量、進度、安全、支付情況等其實際損失額橫向對比類似項目談判籌碼或供參考另：對已完工程做好保護為后續復工做好保障將損失降至最低！54小結施工過程階段控制合同交底預算審核進度款審核造價資料收集停工緩建處理5501成本策劃階段控制02工程招標階段控制03施工過程階段控制04竣工結算階段控制56結算線上審批結算審核均在BIP線上審核：項目部需按照要求線下簽審竣工結
17、算資料并一次性提交給區域審核，線上上傳施工方送審資料簽收表并審批（時限：30天）。57結算審核流程60d施工方項目部區域造價內審確定15d區域協助10d注III類工程、IV(區域主導)工程項目審核15天；區域初審時限為7511個月30d竣工驗收之日起30dI II III類結算審核集團造價1、為了促使區域做實做強；2、各級審核有更充足、合理的時間，保證審核質量同時，提高定案效率。初審60d對數50d集團二審30d復核組審 7d二審對數50d爭議處理 5d結算定案58分階段結算分階段結算0.00（或地下室頂板）以下0.00（或地下室頂板）以上無地下室有地下室樁基礎地下室提前鎖定不確定因素較大的地
18、下部分成本59結算資料審核要點1.施工范圍：提供與現場實際相符的、描述清晰的結算施工范圍。2.工期：提供工期一覽表，若工期有延誤，項目需根據施工日志、形象進度表等相關資料鑒定工期延誤的天數、原因、時段及責任方編制工期延誤情況一覽表。60結算資料審核要點齊全真實與其他合同無交叉重復各承包單位施工分界點清晰無交叉施工范圍61工期情況一覽表62工期延誤情況一覽表63結算資料審核要點3.甲指、甲供材料：甲指材料提供月度供應匯總表和三方合同。甲供材料提供甲供材料領料單，領料單應有具體的型號、規格、品牌、領用數量，單價，使用部位。4.竣工圖紙：提供與現場實際相符的竣工圖紙。64結算資料審核要點5.施工方案
19、：明確現場實際是否按施工方案施工。6.進場時交付給施工單位的地面標高：土方結算需提供原地面標高，標高用相對標高表示，若用絕對標高表示時請注明0.00絕對標高值。65扣款、罰款甩項違約金工期違約金甲方代繳代付款，罰款維修費扣款、罰款66扣款、罰款甩項違約金若承包人對本工程任何分項工程拒絕施工時（除由發包人確認主材價或綜合單價的分項工程，承包人不同意而拒絕施工或要求發包人另行分包的），承包人須向發包人支付第三方進場施工工程造價的20作為違約金。67扣款、罰款工期違約金合同約定：承包人原因不能按合同約定的工期完成任一工程節點的（詳見合同約定），各節點每逾期一天按合同總價0.5的金額計取違約金，發包人
20、并有權書面通知單方面解除未完成部分工程的合同。結算時：由區域項目根據工期情況，與施工單位協商確定違約金，若不扣罰，須說明原因。68扣款、罰款甲方代繳代付款，罰款甲方代繳施工水電費票據、勞保基金、保證金（例如：墻體保證金）、獎罰證明、甲供材料、甲指材料等，項目核實有無錯漏，在結算款中由財務扣除。69扣款、罰款維修費1.承包人原因造成的質量問題或缺陷，均屬于承包人保修責任范圍。2.不屬于承包人責任，但是屬于承包人保修范圍的，應由承包人維修，由此產生的費用由責任方承擔。3.同一部位同類型質量問題只允許承包人進場維修一次。4.若維修后仍然存在同一部位同類型質量問題的，則承包人到場驗證，由發包人直接委托
21、第三方維修，產生的所有費用從保修金中扣除，但不解除承包人的應負責任，保修期相應順延。70扣款、罰款通過近半年對區域報備集團資料的抽查及集團審計部對成本管理領域方面的審計發現，報送資料存在如下問題：進度款：對甲方代繳代付費用、甲指材料款、違約金、罰款等費用沒有及時在當期進度款進行扣除；結算款：對涉及第三方進行維修、搶工、甩項施工的結算，沒有說明是否已扣責任單位？背景：舉措：財務中心、成本中心、客戶中心、信息中心聯合出臺關于規范工程扣款管理的通知（詳見集團字2016【303】號文）ERP信息化管理手段：項目及時錄入扣款信息造價部進度款審批系統當期扣除71結算后評估0101選取有代表性的項目進行結算后評估：做得好的、虧損的、大型重點項目等總結、沉淀項目在造價控制方面值得思考和借鑒之處，指導后續項目的全過程造價控制020272小結竣工結算階段控制結算審核流程分階段結算資料審核要點扣罰款處理結算后評估73結束語造價管控貫穿項目開發的全過程，希望大家共同努力，助力成就雙享。
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