1、房開企業簽訂合同注意事項自2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等由繳納營業稅改為繳納增值稅。營改增對企業帶來的不僅僅是稅率的變化，對企業內部的財務核算、涉稅分析、合同管理、現金管控等方面都將產生重大影響。而合同管理是企業內部管理體系的重要一環，合同條款在簽訂中，具體內容不同將直接影響企業的稅負及稅款交納。營業稅改為增值稅對簽訂合同的影響一、合同簽訂時應當審查對方的納稅資格，并在合同中完善相關信息。1、簽訂合同時要考慮貨物或服務的提供方是一般納稅人還是小規模納稅人，提供的發票是增值稅專用發票還是普通發票，增值稅率是多少，進項稅金能否抵扣；2、合同雙方需要把公司名稱、納稅人識

2、別號、地址、電話、開戶行、賬號信息等注明，用于提供方開具增值稅專用發票。企業合同管理中需要關注的幾個要點問題二、合同中應當明確價格、增值稅額及價外費用等；增值稅屬于價外稅，價格和稅金是分離的，價款的含稅價和不含稅價，對企業的稅負和利潤有不同的影響，增值稅作為價外稅，一般不包括在合同價款中，需要在合同中注明不含稅價（特殊情況除外）；2、采購過程中，會發生各類價外費用，要在合同中約定價外費用以及價外費用金額是否包含增值稅。3、合同中約定違約金和賠償金條款增值稅有關條例，總承包方向建設方收取的違約金和賠償金屬于增值稅價外費用，屬于增值稅納稅范圍；需要開具發票并納稅；而建設方向總包方收取的違約金及賠償

3、金不屬于增值稅納稅范圍，無須納稅；（備注：采購合同中不可以出現違約金和銷售額掛鉤的條款）涉及到增值稅納稅義務）企業合同管理中需要關注的幾個要點問題企業合同管理中需要關注的幾個要點問題三、合同中不同稅率的貨物和服務應當分項核算1、同一家企業可能提供多種稅率的服務，甚至同一個合同中包含多種稅率情況。對兼營的不同業務，一定要在合同中明確不同稅率項目的金額，并進行分項的明細核算。2、采購一批或者匯總物資時，如（開具材料一批、匯總運輸發票、辦公用品、勞動保護用品）必須提供防偽系統開具的銷售貨物或者提供應稅勞務清單并加蓋財務或發票專用章；否則進項稅金不得抵扣；四、發票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專

4、用發票涉及到抵扣環節，將增值稅專用發票的取得與付款義務相關聯。在合同中增加“取得合規的增值稅專用發票后支付款項”的付款方式條款，規避提前支付款項后發票認證不了及虛假發票等情況。2、虛開增值稅專用發票的法律后果非常嚴重，需要在合同條款中應加入虛開條款。如開票方開具的發票不規范、不合法或涉嫌虛開，開票方不僅要承擔賠償責任，還必須提供合法發票；企業合同管理中需要關注的幾個要點問題企業合同管理中需要關注的幾個要點問題四、發票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專用發票涉及到抵扣環節，將增值稅專用發票的取得與付款義務相關聯。在合同中增加“取得合規的增值稅專用發票后支付款項”的付款方式條款，規避提前支付款

5、項后發票認證不了及虛假發票等情況。2、虛開增值稅專用發票的法律后果非常嚴重，需要在合同條款中應加入虛開條款。如開票方開具的發票不規范、不合法或涉嫌虛開，開票方不僅要承擔賠償責任，還必須提供合法發票；企業合同管理中需要關注的幾個要點問題3、增值稅發票需在開具后360天內認證，合同中需約定一方開具增值稅專用發票后，應派專人或使用掛號信或特快專遞等方式在發票開具后約定期限內及時送達對方，逾期送達導致對方損失的，約定相應的違約賠償責任。退貨行為涉及到開具紅字發票的行為，約定對方需要履行協助義務。4、合同中約定了質保金的扣留條款，質保金的扣留會影響到增值稅開票金額。合同中應約定質保金發票開具條款；（是工

6、程結算時按承包金額全部開具發票還是單獨收到質保金開具發票）；五、三流一致合同“三流一致”，指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發票的開票人和收票人）和物流（或勞務流）相互統一；即收款方（開票方）和貨物銷售方（勞務提供方）必須是同一個法律主體，付款方（貨物采購方）或勞務接收方必須是同一個法律主體，如果三流不一致，將不能對稅款進行抵扣。即：付款憑證、合同、發票內容三方一致情況下取得的增值稅進項稅不可以抵扣；在委托方和受托方存在債權債務關系情況下，簽訂三方協議（委托收款或委托支付協議），可以實現進項稅抵扣；企業合同管理中需要關注的幾個要點問題企業合同管理中需要關注的幾個要點問題六、對于跨期合同的處理

7、 營改增后未執行完畢的合同，應將未執行部分涉及的稅金，由營業稅調整為增值稅;1、納稅義務在營改增之前的，按原合同條款執行；2、納稅義在營改增之后的，應簽訂相對應的補充協議；對部分合同條款按照營改增政策要求，修改合同總價、不含稅價格、增值稅金額，明確發票類型，價款結算方式與開票事宜等內容。3、未執行完的事項如涉及增值稅多個稅目，從合同條款上詳細區分不同稅稅率項目的合同價格。（一）房地產開發企業與施工方簽訂建設施工合同一、建設工程合同主體1、注意承包人的資格。（1）資質能力，是否具有從事建設工程的資格；（2）施工能力；（3）財務情況，承包人的資金狀況；（4）承包人的人才技術狀；（5）承包人的社會信

8、譽；注意：承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。2、合同簽字、蓋章的主體應與發包人、承包人主體相一致。（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同二、建設工程總包與分包合同簽訂形式，存在總包合同和分包合同兩種形式。它分別由勘察、設計、施工三項工程組成。可以包給一個單位簽訂總包合同再由總包單位與其他單位簽訂分包合同，各分包單位在勘察、設計、施工的進度、質量，以及工程造價等方面、對總包單位全面負責。根據合同法規定，發包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發包給幾個承包人。（目的：保

9、證工程質量和進度、避免賄賂回扣問題）（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同三、建設工程合同的主要條款1、監理發包人應當與監理采用書面形式訂立委托監理合同。發包人與監理人的權利和義務以及法律責任，應當依照合同法委托合同以及其他有關法律(如建筑法)、行政法規的規定。2、關于工期（1）開工日期明確。（2）竣工日期需要明確。（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同3、合同價款：（1）建設部第107號令第11條規定，非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約定。”（2）合同價款是雙方共同約定的條款，價款要確定。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。4

10、、發包人工作與承包人工作條款應注意：（1）雙方各自工作的具體時間要填寫準確。（2）雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。（3）雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同5、對工程進度撥款和竣工結算程序做出詳細規定。工程進度款按月支付、分段結算、還是一次性結算，但申請撥款需報何種文件、如何審核確認撥款額、雙方對進度款認可等，往往存在爭議，因此，合同中應特別注重撥款和結算的程序約定。6、合同價款及調整條款應注意：合同價款及調整按：固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。注意事項：（1）采用固定價格應注意明

11、確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免發生爭議。（2）應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。（3）對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同7、工程預付款條款應注意：（1）約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。（2）準確填寫發包人向承包人撥付款項的時。（3）填寫約定扣回工程款的時間和比例。8、工程進度款條款應注意：（1）工程進度款的撥付應確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。（2）工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后

12、一次結算（小工程）及其它結算方式。（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同9、違約條款應注意：（1）在合同應約定違約應承擔的違約責任。（2）違約金與賠償金應約定具體數額和計算方法；越具體越好，具有可操作性，防止事后產生爭議。12、合同訂立地點填寫“本方”。作用：日后發生糾紛，公司所在地法院擁有訴訟管轄權。10、關于補充條款：（1）補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”（一）房地產開發企業與施工方簽訂總包合同11、爭議與工程分包條款應注意：（1）爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。（2）選擇仲裁方式

13、，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。（3）選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。（4）分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。12、關于合同生效雙方約定“合同雙方蓋章后生效”。（二）房地產企業與安裝公司簽訂安裝合同1、A房地產公司與B門窗安裝公司簽訂包工包料安裝合同，總價款600萬，其中門窗價款350萬，安裝費用250萬；A房開公司可以抵扣的進項稅=600/1.11*0.11=59.46萬；可以加計扣除的成本540.54萬；2、A房地產公司假設與C商貿公司簽訂采購門窗并負責安裝合同，總價款600萬，采購成本350萬，安裝250萬

14、；A房開公司可以扣除的進項稅=600/1.17*0.17=87.18萬；可以加計扣除的成本=512.82萬元；（二）房地產企業與安裝公司簽訂安裝合同3、A房地產公司與D生產門窗公司簽訂采購合同并同時負責安裝門窗，門窗采購價款350萬，安裝250萬，A房開公司可以抵扣的進項稅：=350/1.17*0.17+250/1.11*0.11=75.62；可以加計扣除的成本=524.38萬；4、A房開公司自行采購門窗，與安裝公司簽訂安裝合同，安裝金額250萬；安裝公司此種情況下屬于清包工，一般采用簡易計稅；A房開公司可以抵扣的進項稅：=350/1.17*0.17+250/1.03*0.03=58.13可以

15、加計扣除的成本=541.87萬；（三）房地產企業簽訂綠化合同一般納稅人的房地產公司從農業合作社、農民、和苗圃公司銷售自產的林木、樹苗和苗木依照普通發票或收購發票上注明的農產品價格按11%的稅率計算進項稅；案例分析：房開公司綠化項目1000萬(含稅價格)；苗木費900萬，種植勞務費100萬；合同簽訂方法：第一：與苗圃公司簽訂采購合同900萬；與勞務公司簽訂合同100萬；（勞務清包工）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第二、與苗圃公司簽訂采購900萬，與個人簽訂勞務合同100萬；（個人不得代開專票）900*0.11+0=99（三）房地產企業簽訂綠化合同第三、與園林公司簽訂簽

16、訂包工包料1000萬，其中苗木采購900萬，植被勞務100萬；該園林公司有自己的苗圃；(兼營)900*0.11+100/1.11*0.11=101.91第四、與園林公司簽訂2份合同，苗木采購900萬；勞務100萬；園林公司有自己的苗圃（甲供材：為甲供工程提供勞務，可以簡易計稅）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第五、與園林公司簽訂1000萬包工包料合同，其中采購900萬，勞務100萬；園林公司沒自己的苗圃；（混合銷售）1000/1.11*0.11=99.1（四）房開公司簽訂綠化養護工程房開公司對綠化好的小區進行綠化養護，綠化工程900萬，勞務養護100萬；合同簽訂：第一

17、：合同中約定：綠化工程900萬，養護工程100萬增值稅=900/1.11*0.11+100/1.06*0.06=94.85第二：綠化工程900萬，植物養護50萬，病蟲害防治和植物保護50萬增值=900/1.11*0.11+50/1.06*0.06=92.02（五）房開公司簽訂房屋租賃合同第一、租賃房屋時，將租賃價格、水電價格、設備租賃、物業費進行分離；涉及稅率如下：物業費6%；不動產租賃11%（2016年4月30日之前不動產稅率5%）；不動產租賃房產稅12%；動產租賃17%;A房產公司擬將自持的商場出租給商戶，年租金800萬（包括水電物業管理費在內）應納房產稅=800*0.12=96應納增值稅

18、800/1.11*0.11=79.28合計175.28萬（五）房開公司簽訂房屋租賃合同假設，將800萬的租賃合同分解為：商場不動產租賃400萬，商場里設備租賃100萬，物業公司費用100萬，水電費100萬；第三方管理費100萬；房產稅=400*0.12=48萬租賃增值稅=400/1.11*0.11=39.64萬第三方管理公司收取管理費=100/1.06*0.06=5.66萬第三方收取水費50/1.13*0.13=5.75萬第三方收取電費=50/1.17*0.17=7.26總稅負=48+39.64+5.75+7.26=106.31納稅差異=175.28-106.31=68.97（六）房地產公司與

19、建安公司清包工合同“清包工”是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。建筑采購輔料（含稅）48.18%“清包工”合同種約定的工程價稅合計，則選擇簡易計稅方法對建安公司有利；因此，建筑勞務公司采購輔料物資占整個工程造價的多少，或者說“甲供材料”占整個工程造價的多少，是選擇計稅方式的關鍵！反之對房開企業有利；（六）房地產公司與建安公司清包工合同假設A房地產公司與乙建安公司簽訂總金額1000萬施工合同；其中輔料500萬由乙公司采購；第一方法：乙方選擇一般計稅方式：可以取得進項稅=1000/1.11*0.11-500/1.17*0.17=26.45

20、萬第二方法：采用簡易計稅時：=1000/1.03*0.03=29.12萬甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由發包方自行采購的建筑工程。根據甲供價款是否計入工程承包方的經營額范圍，可將甲供模式分為差額模式和總額模式兩類。差額模式：合同約定，全部或部分材料、設備、動力由發包方采購后，交由承包方用于工程建設，相應材料、設備、動力構成不動產價值的一部分，即承包方的承包范圍和產值收入不含甲供部分。（七）甲供材合同七）甲供材合同 例1 差額模式下:房開甲為一般納稅人，與施工企業乙在總承包合同中約定，合同價款為10000萬元（不含稅，下同），價款中不包括工程所需2000萬元鋼材，鋼材由甲采購后交乙用于

21、工程，鋼材對應的工程款計量、支付及最終結算均與乙無關，甲企業房地產項目適用一般計稅方法，乙企業對本項目選用簡易計稅方法。甲會計處理如下：七）甲供材合同（1）甲企業自一般納稅人采購鋼材時借：原材料 2000萬元應交稅費應交增值稅（進項稅額）340萬貸：銀行存款 2340萬元（2）鋼材移送給乙企業且用于工程建設時：借：開發成本建安工程費 2000萬元貸：原材料 2000萬元（3）乙方開具專票時：借：開發成本建安工程費 9009萬貸：應交稅金-進項稅金 991 （或者291.26萬）應付賬款 10000進項稅金=340+991=1331（或者631.26萬）七）甲供材合同總額模式：合同約定，全部或部

22、分材料、設備、動力屬于承包方承包范圍，但由發包方負責采購，供應商將發票開給發包方，發包方將相應材料交由承包方用于工程建設，結算時承包方經營額包括此部分材料、設備、動力價款，即承包方的承包范圍和產值收入包含甲供部分。假設合同價款為12000萬元（不含稅），其中鋼材價款2000萬元，此鋼材由甲方負責采購交乙用于本工程，鋼材價款將在甲方支付乙方工程款時扣回，甲適用一般計稅方法，乙企業選用簡易計稅方法或一般;甲方會計處理如下：（1）甲企業自一般納稅人采購鋼材時借：原材料 2000萬元 應交稅費應交增值稅（進項稅額）340萬貸：銀行存款 2340萬元（2）結算貨款項時：借：應付賬款 2340萬元 貸：其

23、他業務收入 2000萬元 應交稅費應交增值稅（銷項稅額）340萬七）甲供材合同（3）乙方向甲方開具建筑增值稅發票，2271.85萬（23401.03）,稅額68.15萬元：借：開發成本建安工程費 10810.82萬元應交稅費應交增值稅（進項稅額）1189.18萬元（或者349.51）貸：應付賬款 12000萬元進項稅金=1189 （或者349）差額模式下，甲方取得進項稅=340+291.26=631.26 或者 340+991=1331總額模式下，甲方進項稅金=349.51 或者 1189 差額核算有利甲方；七）甲供材合同(八)電梯采購合同合同簽訂方式一：房產公司與電梯供應商簽訂合同：電梯價款

24、100萬并免費提供安裝；增值稅進項稅=110/1.17*0.17=15.98萬合同簽訂方式二：與具有電梯安裝資質的電梯生產供應商簽訂采購合同，合同中約定：采購價款100萬，安裝10萬；增值稅進項稅=100/1.17*0.17+10/1.11*0.11=15.52萬 或者進項稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬合同簽訂方式三：與具有電梯安裝資質的電梯生產供應商簽訂合同，一份采購合同100萬，一份安裝合同10萬 進項稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬（廣告設計費6%，廣告發布費6%，廣告策劃6%，廣告制作17%）合同簽訂方式一：

25、房開公司委托B廣告代理公司代理樓盤的廣告業務，簽訂200萬的廣告合同；全權代理廣告設計、制作策劃和發布；可取的抵扣進項稅=200/1.06*0.06=11.32萬合同簽訂方式二：假設合同內容約定：策劃50萬，制作100萬，設計50萬；可取的抵扣進項稅=50/1.06*0.06+50/1.06*0.06+100/1.17*17=20.19萬（九）廣告合同十、出租寫字樓簽訂合同涉及的稅收房地產公司有寫字樓一棟，房產原值1000萬元；合同簽訂方式一：出租三年，第一年免租金，第二三年分別收取12萬元（含稅）；房產稅=1000*0.7*1.2%+12/1.11*12%*2=10.99 增值稅=0+12/

26、1.11*0.11*2=2.37 所得稅=（24-10.99-2.37*0.1）*0.25=3.19 總稅負=16.55合同簽訂方式二：出租三年，每年租金8萬元（含稅）；房產稅=8/1.11*12%*3=2.59 增值稅=8/1.11*0.11*3=2.37 所得稅=（24-2.59-2.37*0.1）*0.25=5.29 總稅負=10.25十、出租寫字樓簽訂合同涉及的稅收1、在簽訂租賃合同時，需要考慮房產原值及出租產生的房產稅；租金產生的房產稅大于房屋原值產生的房產稅，可考慮在合同中是否約定免租期；2、可將租賃合同分解為物業費、管理服務費、動產租賃費、不動產租賃等內容進項稅負測算；十一、銷售

27、合同簽訂注意事項1、交房時間上：忌大批量一次交房，或者大量交房時間簽訂為同一時間；原因：增值稅：交房當月大批量開具不動產銷售發票，產生增值稅納稅義務，尚未及時取得的建安發票等無法抵減銷售房屋產生的增值稅，從而造成銷售當月交納大量增值稅；后期取得的增值稅進項稅金只能留底；無法進行增值稅時間上的匹配；企業所得稅：交房當季度企業所得稅產生納稅義務，尚未取得成本費用的發票無法入賬而產生預先交納企業所得稅風險；因大批量交房會產生銷售比例達到土地增值稅清算的面積要求而提前產生土地增值稅清算；所以，在簽訂銷售合同時同財務、合同及成本控制部門進行溝通，控制好交房時間，規避因大批量交房而產生納稅風險；2、銷售合

28、同內容簽訂上：毛坯或精裝修方面：一、目前裝修購房合同大致有四種簽訂合同的方法：(1)只簽一份合同，合同雙方為購房者和開發單位，裝修部分以附件或補充協議等形式約定；涉稅分析：只簽一份合同，合同雙方為購房者和開發單位，裝修部分以附件或補充協議等形式約定,按照銷售不動產全額納稅。十一、銷售合同簽訂注意事項十一、銷售合同簽訂注意事項 開發單位直接將精裝修房銷售給客戶，房價中既包括房屋的價格，也包括裝修的價格。這種簽訂合同的方法，購房合同主體與毛坯房買賣合同沒有什么不同，使用的都是當地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑結構、裝修及設備標準”中會有區別，簽訂精裝修房合同時，對于涉及到的裝修標準，如各個房間

29、地面、墻面使用的各種材料或廚衛設備名稱、品牌、型號等，在附件中予以約定。十一、銷售合同簽訂注意事項(2)簽兩份合同，將毛坯房價與裝修部分分開簽定合同，兩份合同均與開發單位簽定。一份是商品房預售合同，內容只涉及房屋本身，用于購買房屋的備案、登記和納稅等，采用制式合同；另一份則是開發單位自行制訂、關于裝修的合同，其中規定了裝修及設備的標準，并給出可供選擇的內容；涉稅分析：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。裝修合同為房地產銷售合同的組成部分，與銷售合同共同成為認購房產的全部合同。因此，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列人房屋

30、售價，按“銷售不動產”稅目征收增值稅。十一、銷售合同簽訂注意事項(3)簽兩份合同，將毛坯房價與裝修部分分開簽定合同 一份房屋買賣合同是由購房者和開發單位簽訂，另一份房屋裝修合同由購房者和裝修公司簽訂。這種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同是合法有效的。分別簽定合同時要注意時間間隔，時間掌握在期房預售時和房屋完工時。涉稅分析：裝修企業不能體現是關聯企業。利潤的劃分不能偏離常規。不能出現開發單位為裝修公司擔保和墊資。否則會視同2處理涉稅事項；十一、銷售合同簽訂注意事項(4)簽訂一份三方協議，在協議中寫明由裝修公司與開發單位對出現的問題承擔連帶責任。這是一份比較復雜的合同，無法采用制式合同，是

31、否認可存在疑問。十一、銷售合同簽訂注意事項二、利用裝修業務進行納稅籌劃，對于土地增值稅是一把雙刃劍，需要綜合考慮增值稅、企業所得稅；（1）增加開發成本；從而增加土地增值稅的計算基數。（2）增加售價；增加開發成本的同時，增加了房屋的售價。（3）營改增后，裝修對于房企有利好：裝修材料可批量采購，取得可抵扣17%增值稅；裝修費用也可提高房產建安成本。從而降低企業稅負，增加盈利空間。（4）住宅裝修工程中不含不能構成不動產附屬設施和附著物的家具、電器等動產設施。對于家具、電視機等可以分離的物品,不得作為房地產開發成本,在計算土地增值稅時不得加計扣除。(5)裝修費并入房價，增加業主銀行按揭貸款的基數；未來

32、業主考慮出售時，所得稅的扣除金額也會增加，減少未來轉讓的稅收負擔；十二、股權轉讓涉稅分析1、自然人股東轉讓股權自然人簽訂股權轉讓協議一般存在如下問題：一是：股權轉讓的法律手續不符合稅法規定：雙方私自簽訂平價或者折價轉讓協議，不通過稅務機關，直接通過關系在工商局辦理變更手續；涉及到稅務稽查和處罰；二是：協議轉讓價格過低，目的少交或不交個人所得稅；1.轉讓價格低于凈資產公允價值份額：2.轉讓價格低于初始投資成本3.轉讓價格低于同公司其他股東轉讓收入4.無償轉讓不具合理性目前股權交易價格不得低于其股權的公司凈資產,否則稅務機關有權調整交易價格,十二、股權轉讓涉稅分析 有合理的理由,交易價格可以更低,

33、這些合理的理由包括:1.將股權轉讓給配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孫子、兄弟姐妹以及承擔直接撫養或支持轉讓人的義務的支持者或支持者;2.目標公司多年虧損,如果股權不轉讓,公司將繼續虧損;3.盡管公司擁有大量的凈資產,但還有其他情況,例如無法收回大量應收賬款(例如債務人的破產、債務人的注銷、通過執行過程有效執行判決),在這種情況下,交易價格可以合理地低于公司的凈資產。4.有效利用無形資產,如知識產權避稅。因為評價價格可控,在股權轉讓中可以避免交易稅的產生;5.在股權轉讓前期間,增加不良資產等,有效減少公司凈資產。;6通過業務交易、選擇適當交易轉讓利潤。法人股權轉讓1、“先分后轉”籌劃法（國稅

34、函201079 號）第三條規定，“轉讓股權收入扣除取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中股權所可能分配的金額”。企業享有的被投資企業股息、紅利的收入免征企業所得稅的規定，企業轉讓股權稅收籌劃的關鍵是將應稅所得轉化為免稅所得。因此，企業可以先分紅后轉讓股權。十二、股權轉讓涉稅分析十二、股權轉讓涉稅分析2002年，A企業投資1600萬元設立B公司。B公司注冊資本2000萬元，A企業持股比例為80%。截止到2005年底，B公司所有者權益總額為4000萬元，其中實收資本2000萬元，盈余公積800萬元，未分配利潤1200萬元。2

35、005年底，A企業預將持有的B公司股份全部轉讓，已與受讓方議定轉讓價款為4000萬元（假定自B公司成立后一直未進行利潤分配，A企業與B公司企業所得稅稅率均為25%）。十二、股權轉讓涉稅分析可以通過先行分配利潤然后再轉讓股權。B公司進行利潤分配是合法的，而A企業分得的利潤可以順理成章地成為股息性所得，在本例中可以不繳納企業所得稅。另外，由于A企業是B公司的控股股東，可以決定B公司的利潤分配事項，所以本方案A企業具有相當的操作主動權。十二、股權轉讓涉稅分析需要注意的是，不能將享有的B公司盈余公積和未分配利潤全部確認為股息性所得。未分配利潤可以進行分配，但盈余公積的處置卻受到諸多的限制。一是盈余公積

36、不可以進行利潤分配，二是按照會計制度的規定，盈余公積的余額不得少于注冊資本的25%。本方案具體操作如下：1.將未分配利潤1200萬元全部進行分配，會計處理為借記“利潤分配未分配利潤”，貸記“銀行存款”或“應付股利”科目；十二、股權轉讓涉稅分析2將盈余公積的300萬元轉增資本，轉增資本后盈余公積余額為500萬元。轉增資本時 B公司的會計處理為：借記：盈余公積 300萬元，貸記：實收資本 300萬元；A企業的會計處理為：借記“長期股權投資”240萬元（30080%），貸記“投資收益”240萬元。十二、股權轉讓涉稅分析 A企業所得稅測算如下：投資成本=1600+30080%=1840（萬元）；投資轉

37、讓收入=4000（120080%）=3040（萬元）；投資轉讓所得=30401840=1200（萬元）；投資轉讓所得應繳納的企業所得稅=120025%=300（萬元）；股息所得不需要繳納企業所得稅。如果直接進行股權轉讓，轉讓所得=4000-1600=2400 所得稅=2400*0.25=600萬 差異=600-300=300萬 十二、股權轉讓涉稅分析注意事項如下：公司法167條：公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。用法定公積金轉增資本金不得低于轉增前公司注冊資本的25%公司彌補虧損和提取公積金后所

38、余稅后利潤，可進行利潤分配；否則股東必須將違反規定分配的利潤退還公司。按照會計制度的規定，法定公積金轉為資本時，所留存的該項公積金不得少于轉增前公司注冊資本的25%；十二、股權轉讓涉稅分析特殊稅務處理和一般稅務處理：財稅200959號）根據企業重組的不同條件，把企業重組的稅務處理區分為一般性稅務處理和特殊性稅務處理，除符合通知規定特殊性稅務處理條件的外，均應采用一般性稅務處理。股權收購是企業重組的形式之一，是指一家企業（收購企業）購買另一家企業（被收購企業）的股權，以實現對被收購企業控制的交易。收購企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。十二、股權轉讓涉稅分析（一）關于是否征收

39、增值稅根據國稅總局國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告的公告（國稅總局公共2011 13號）文件的規定：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。（二）關于是否征收契稅 在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅十二、股權轉讓涉稅分析一、股權收購的一般性稅務處理1、一般性稅務處理的方法（1）被收購方應當按照公允價確認股權轉讓所得或損

40、失，依法繳納企業所得稅。（2）由于被收購方已經完成計稅基礎，收購方取得股權的計稅基礎應按照公允價值為基礎確定。（3）被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。2、一般性稅務處理的管理準備以下相關資料，以備稅務機關檢查：（1）當事各方所簽訂的股權收購業務合同或協議；（2）相關股權、資產公允價值的合法證據。十二、股權轉讓涉稅分析二、股權收購的特殊性稅務處理1、特殊性稅務處理的條件（1）具有合理的商業目的,且不以減少、免除或推遲繳納稅款為主要目的。（2）收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的50%。（3）收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，（4）股權收購后的連

41、續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。（5）資產收購中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。十二、股權轉讓涉稅分析 2、特殊性稅務處理的方法（1）企業股權收購同時具備上述條件的，對交易中的“股權支付”暫不確認有關資產的轉讓所得或損失；（2）“非股權支付”仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。非股權支付對應的資產轉讓所得或損失（被轉讓資產的公允價值被轉讓資產的計稅基礎）（非股權支付金額被轉讓資產的公允價值）（3）被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。（4）收購企業取得被收購企業股權的

42、計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。（5）收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。十二、股權轉讓涉稅分析例1、甲公司是由乙投資公司出資6000萬元設立的有限責任公司，截至2009年末，所有者權益賬面價值為7200萬元（含股本6000萬元，法定盈余公積和未分配利潤1200萬元）。丙公司看好行業的發展前景，準備收購甲公司的全部股權。經過評估機構評定，甲公司凈資產的評估價值為9000萬元，丙準備支付本公司股票3500萬股（面值1元，發行價1.2元），并支付公允價值為4800萬元的有價證券給乙投資公司，購買甲飼料公司的100股權，請計算分析乙投資公司股權轉

43、讓的所得稅納稅義務。十二、股權轉讓涉稅分析 首先，判斷是否符合特殊性稅務處理條件（1）乙公司將對甲公司的股權全部轉讓給丙集團；（2）股權支付/交易支付總額1.23500900046.6650雖然，乙投資公司將甲公司全部股權轉讓給丙公司，但是，由于股權支付占交易支付總額的比重不符合特殊性重組的規定，只能按照一般性稅務處理的規定，計算繳納企業所得稅。（1）股權轉讓所得900072001800（萬元）（2）應交企業所得稅180025450（萬元）十二、股權轉讓涉稅分析 乙公司會計處理：借：長期股權投資丙公司4200萬 交易性金融資產4800萬 貸：長期股權投資甲公司7200萬投資收益1800萬 借：

44、所得稅費用450萬貸：應交稅費應交所得稅450萬（3）由于乙公司繳納了所得稅，完成了計稅基礎，所以，乙公司取得的丙公司的股票3500萬股，可以按照公允價4200萬元作為計稅基礎，取得的有價證券按公允價值4800萬元確認為計稅基礎。十二、股權轉讓涉稅分析例2、延續上題的資料，假設，丙在支付的對價中，定向增發本公司股票給乙公司4000萬元，面值1元，發行價2元，市場價值8000萬元，另外支付給乙投資公司公允價值為1000萬元的有價證券，取得甲公司100的股權。首先，判斷是否符合特殊性稅務處理條件：（1）乙公司將對甲公司的股權全部轉讓給丙；股權比例50%（2）股權支付/交易支付總額（24000）90

45、0088.8985；符合特殊性稅務處理的條件，可以按照特殊性稅務進行企業所得稅的處理。十二、股權轉讓涉稅分析對交易中股權支付，暫不確認有關資產的轉讓所得或損失 對交易中非股權支付應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎（一）被收購企業股東乙公司的會計核算及稅務處理（1）對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失。“股權支付”的公允價240008000（萬元）“股權支付”對應的股權在乙公司的計稅基礎8000（72009000）6400（萬元）股權轉讓所得800064001600（萬元）十二、股權轉讓涉稅分析 根據通知規定，符合特殊性稅務處理的股權收購暫不確認轉讓所

46、得。（2）1000萬元有價證券屬于“非股權支付”，應在交易當期計算資產轉讓所得。非股權支付對應的資產轉讓所得（被轉讓資產的公允價值被轉讓資產的計稅基礎）（非股權支付金額被轉讓資產的公允價值）（90007200）（10009000）200（萬元）非股權支付對應的股權在乙公司的計稅基礎1000（72009000）800（萬元）非股權支付應納企業所得稅2002550（萬元）十二、股權轉讓涉稅分析（3）被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。乙公司取得丙股權的公允價值400028000（萬元）但是，由于乙公司沒有對股權轉讓所得1600萬元納稅，沒有完成“計稅基礎”，

47、其取得丙的股票的計稅基礎，不能按公允價8000萬元確認，而只能以被收購股權的原有計稅基礎6400萬元確定新股權的計稅基礎。（4）乙公司的會計處理確認股權轉讓所得（240001000）72001800（萬元）按照1800萬元25計算應交企業所得稅450萬元。借：長期股權投資丙公司8000萬交易性金融資產1000萬貸：長期股權投資甲公司7200萬投資收益1800萬借：所得稅費用450萬貸：應交稅費應交所得稅450萬十二、股權轉讓涉稅分析（5）乙公司的納稅調整：股權轉讓暫不確認所得，僅就非股權支付確認所得200萬元。企業所得稅匯算清繳時，在附表三納稅調整項目明細表第8行“特殊重組”中進行調整，會計確

48、認的投資收益填入第2列賬載金額，非股權支付轉讓所得填入第2列稅收金額，計算差額：稅收金額200賬載金額18001600（萬元）十二、股權轉讓涉稅分析將1600萬元填在第4列“調減金額”中，調減的1600萬元再匯集到主表第15行“納稅調整減少額”中，調減后的企業所得稅年度納稅申報表為：第13行“利潤總額”1800萬元，第15行：納稅調整減少額”1600萬元第25行“應納稅所得額”為200萬元，第26行“稅率”25%，第27行“應納所得稅額”50萬元。納稅調整之后，出現了帳表不符的情況，“應交稅費應交所得稅”會計賬面金額為450萬元，企業所得稅年度納稅申報表的“應納所得稅額”為50萬元，需要通過所

49、得稅會計處理予以調整。十二、股權轉讓涉稅分析（6）乙公司的所得稅會計處理經過納稅調整后，長期股權投資丙公司的賬面價值為8000萬元，計稅基礎為6400萬元，納稅調減的1600萬元，屬于“應納稅暫時性差異”，按照160025400萬元確認為“遞延所得稅負債”。借：應交稅費應交所得稅400萬貸：遞延所得稅負債400萬經過所得稅會計處理，使得“應交稅費應交所得稅”賬表一致。十二、股權轉讓涉稅分析（二）收購企業丙的會計核算及稅務處理如下借：長期股權投資甲公司9000萬貸：有價證券1000萬 股本4000萬 資本公積股本溢價4000萬因為，收購企業的股權支付額對應的公允價值增值沒有在被收購方所得稅中確認所得。收購企業支付的1000萬元有價證券已在被收購方確認相應的所得。收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，應以被收購股權的原有計稅基礎6400萬非股權支付1000萬7400萬元確定，將來股權投資轉讓是可以稅前扣除。把差額1600萬元登記在納稅調整臺帳備查。