1、項目總工程管控要點目錄01020304概述動作重點邏輯高質量發展工程運營經營01 概述風險效率速度核心動作匹配項目總的使命明確自己存在的理由，加強團隊凝聚力，讓所有人協同一致，實現項目經營思想和目標！01 概述發展/開發人力/行政定位/設計運營/財務營銷/回款工程/成本商業/客服01 概述工程順是基礎格局區位內部+視野+01 概述視野+格局站位：01 概述優勢+劣勢如何解決跨系統？管理：01 概述目錄01020304概述動作重點邏輯1661供貨保障穿插提速品質提升各管理層疲于奔命，無暇顧及！視角之項目總工程管理關鍵詞02 邏輯管控之工程短板項目間工程綜合管理差距日益拉大指哪打那，疲于應付人才、

2、專業條線梯隊建設聚焦差.02 邏輯結果好、過程難、評價低！管理錯位OR錯位管理：集團需要質量、安全、提速、穿插區域公司需要強生產管理，保供貨工程傳統管理優勢正在逐漸喪失02 邏輯如何解決？02 邏輯任正非：中國人的劣根性之一就是永遠不愿規范，盲目創新是他們的不滅靈魂。中國人老是想這個會了，再搞搞那個，好奇心是中國人的特征。02 邏輯一定要用規范的動作來遏制“各自為政”、“自發創新”，減少工作過程中的能量消耗，提升工作質效！02 邏輯工程統籌管理組織架構合并管理動作標準管理力度常態目標導向具象1 強化城市公司、大項目制、大部制等管理單元的職能平臺2 管理、專業壁壘打通：按項目管理、大土建、大安裝

3、專業進行整合3 逐步整合自營主控與合資合作項目，進行屬地化管理，以強扶弱4 以項目為載體進行鏈條化全周期管理5 項目管理的數據指標精細化，VR可視化思路抓手統籌02 邏輯項目總經理項目經理專業負責人規定動作辦法+細則細則+指引管前期管過程管專業02 邏輯目錄01020304概述動作重點邏輯動作抓執行，通過結果驗證動作執行規范性并糾偏。03 動作持續規定動作高強高壓管理動作糾偏管理優化管理體系03 動作工程規定動作有11大關鍵工作項目總必須親自抓！03 動作項目總經理第一責任人單位考察項目工程策劃示范區管理規定動作工程啟動會基礎邊坡專項評審會月度評審會外立面專項點評交房區巡查綠色生態小區精裝策劃

4、會開工前關鍵動作開工后關鍵動作項目總動作履約評審會03 動作項目負責人封閉讀圖圖紙會審合同交底招標資料管理交房準備會業主開放日毛坯樣板點評整層交付樣板點評民工工資管理風險管控項目經理規定動作03 動作03 動作選單位用單位育單位2服務、原則、管控1堅持、參與、思考3共性、難點、量價、風險選好單位，用好單位03 動作嚴格招標資料標準化管理介入方案定位、示范區規劃推進項目提速的操作指引按期召開工程啟動會做好內控標準模板執行1557規定動作附件：附件：示范區、首推區提速指引工程1557提速管控項目建造設計指標系數項目前期工程策劃情況描述示范區、推盤區車庫搶工范圍車庫結構施工范圍和時間要求選址不選取地

5、質條件復雜和平基土方量大的位置。不選取昭示性差和通達性差的位置。示范區、首推區兩家單位施工搶工獎分解到示范區、推盤區節點，保證獎懲及時性。拿地后三日內按模板每日報送1557日報表，區域工程管理部定期進行通報下發涉及園林、裝飾、門窗、外墻、總包等30項提速動作重點圍繞園林和外立面的移交展開工作五個動作四個分析標段劃分平面布置03 動作解決項目生產與經營匹配問題解決項目生產風險及 可 行 性 問 題項目生產與項目管理全業務鏈條系統配套全面推行項目策劃，通過項目策劃解決項目生產問題，做到知行合一全生命周期項目策劃03 動作策劃重點一、項目信息分析（地塊基本信息、地塊配套信息、產業鏈配套信息、項目建筑

6、信息、地塊四周道路及現狀、競爭分析）二、目標策劃（項目目標、財務經營目標、成本目標）三、報建配合策劃四、前置策劃（總包臨設、地塊圍蔽、場地標高分析、建筑標高分析、臨水、臨電、紅線外施工道路、場地內交通組織、總平面布置、地勘、組織架構、組織策劃、培訓工作策劃、開發分區及貨量組織、交付批次劃分、綜合管網、公配建專項策劃、市政配套移交專項策劃、施工標段劃分、總包組織策劃、招標策劃、采購策劃、后五通策劃、精裝策劃、基礎管理策劃、綠評、綠建、智慧小區專項策劃）五、工程策劃（展示區方案、展示區工期節點計劃及量化分析、貨量區工期節點計劃及量化分析、地庫工期節點計劃及量化分析、項目資金計劃、超前鉆施工策劃、不

7、良地質地基施工策劃、不良地質地基處理策劃、土石方施工策劃、有組織排水策劃、基礎施工策劃、主體結構施工策劃、裝修施工策劃、專項驗收策劃、穿插施工策劃、五通、園林、裝飾施工策劃、創新策劃、施工標段劃分、工期說明、勞動力需求、工期保障措施、質量管理策劃、安全文明管理策劃、成本管理策劃、工地開放日策劃）03 動作實戰之工程策劃03 動作實戰之工程策劃二期四批次一期一批次：1111、1414、15#15#開工時間：2019/6/102019/6/10開盤時間：2019/9/212019/9/21一期二批次：9 9、1212、13#13#開工時間：2019/7/152019/7/15開盤時間：2019/1

8、0/262019/10/26二期一批次：1 1、2#2#開工時間：2019/9/52019/9/5開盤時間：2019/12/132019/12/13二期二批次：3 3、5#5#開工時間：2019/11/152019/11/15開盤時間：2020/3/142020/3/14二期三批次：7 7、8#8#開工時間：2020/3/12020/3/1開盤時間：2020/6/202020/6/20二期一批次二期二批次二期三批次：4 4、6#6#開工時間：2019/12/152019/12/15開盤時間：2020/5/12020/5/1二期三批次一期二批次一期一批次G11G12G13G14G15G9G8G1

9、G2G3G4G6G5實戰之工程策劃03 動作一、本項目只要分為三個大的物業形態：1、別墅區：位于地塊西北角，占地面積較小，地勢較平，0.000標高為1250.50；2、高層區：占地塊較大部分，地勢較平，負一層車庫，車庫頂板標高為1255.30，高層首層0.000標高為1256.90；3、商業門面區：沿堡生路臨街設置，地勢東高西低，東邊端頭0.000為1252.30，西邊端頭0.000為1250.10；二、周邊市政道路狀況：1、西南側：現狀堡生路已通車，相應市政配套具備（強弱電通道、市政雨污水主管、天然氣干管及自來水干管）。2、東南側：規劃市政道路（待建），相應市政配套暫無。3、北側：沿湖觀景人

10、行便道，不通車，建有雨污水主管，據開發與合作單位反映已投入使用。高層區別墅區商業門面區綜通供電水氣實戰之工程策劃03 動作一、小區雨水管網策劃思路：1、按交房批次分區設置；2、按區塊地勢確定雨水排向和管道走向；3、首選已具備接入功能的市政主干管（因市政道路及配套建設的不可控性），避免交房區竣備風險；二、小區雨水管網排向策劃：1、一批次交房區：別墅區接入Y1，商業區接入Y1和Y2，高層區接入Y3；2、二批次交房區：商業區接入Y2，高層區接入Y4；3、三批次交房區：高層區接入Y5；4、三批次交房區：高層區接入Y6；三、小區雨水管網設置策劃：雨水管網起點管徑DN300雙壁波紋管，末端接入點DN400

11、雙壁波紋管。地塊分界線交房批次劃分線Y1Y2Y4Y5Y6Y3雨水03 動作實戰之工程策劃一、小區污水管網策劃思路：1、按交房批次分區設置；2、按區塊地勢確定污水排向和管道走向；3、首選已具備接入功能的市政主干管（因市政道路及配套建設的不可控性），避免交房區竣備風險；4、生化池設置數量盡量減少，且設置于靠近市政道路（便于后期使用清掏），避開小區入口、車庫入口及商業正面。二、小區污水管網設置策劃：1、028地塊綜合考慮商業門面區域的坡度走向，市政主干管和后期運行維護因素，并滿足示范區的永臨結合，在地塊西側第一交房批次區域設置200M3化糞池一座；2、027地塊綜合策劃思路，考慮在地塊東南面規劃市政

12、道路側，第三交房批次區域設置200M3化糞池一座，滿足該地塊污水負荷需求。風險點在于規劃市政道路的建設和市政配套設施，需前置于第三批次竣備時間。三、小區污水管網設置：污水管網起點管徑DN300雙壁波紋管，匯至末端化糞池DN400雙壁波紋管。交房批次劃分線地塊分界線生W生污水03 動作實戰之工程策劃四、項目目標及措施目 錄三、項目分期及交房批次劃分八、項目監理管理二、項目情況分析七、項目質量、安全管理六、項目專項計劃管理九、項目風險管理一、前序五、項目重難點及總平策劃XXXX項目工程策劃項目工程策劃XX工程部20XX年X月前控管理使用功能、規范條文、客戶敏感度過程承接查驗分戶驗收銷項、物業移交交

13、房策劃交房組織、氛圍包裝、陪驗房的組織、快修籌備交付報事分析會報事整改及時性、滿意度交房區巡檢物業服務管理、交房區維護管理業主想法和訴求、報事處理及時性和滿意度聆聽行動工程維修服務動作03 動作1234567批量精裝工程策劃批量精裝樣板房管理場地移交批量精裝施工四個停止點管理批量精裝第三方過程評估批量精裝第三方交付評估集中交付日戶均報事1條工程批量精裝動作03 動作運營思路轉變掌握當地政府關于裝配式建筑的激勵政策（如預售激勵、容積率激勵、政府補貼等）。成本、招材管理（1）參與清單評審，確保裝配式相關內容無清單漏項；（2）審定招標資料，重點把控項目名稱、工作內容、特征描述及招標資料標段劃分、交付

14、批次等。（3）參加總分包單位考察、供應商考察。設計管理（1）負責督促跟進BIM正向出圖及模型評審。（2）參加裝配率方案評審；（3）主持圖紙優化工作開展。工程管理（1）主導項目策劃編制（結合當地激勵政策，主導制定預售節點計劃保障措施、交付節點計劃保障措施）；（2）參與三級樣板點評、公司級停止點；（3）主持階段性復盤會議（如PC構件首層吊裝復盤會議）。營銷管理負責審核銷講說辭中關于建筑工業化部門內容。工程建筑工業化(含裝配式）03 動作目錄01020304概述動作重點邏輯項目總，請繼續重點關注以下事項！04 重點交房區確定交房區高目標：確定交房區高目標：集團集團40%40%分位或分位或8888分分

15、（年度目標責任書平（年度目標責任書平均分）均分）重點關注“3+2節點”、“1個目標”和五通節點3+2節點：區域管控3個節點（綜合管網+車庫防水+室內地坪），項目管控2個節點（塔吊拆除+屋面工程）1個目標：實現交房前3個月喬木栽種完成和交房前5個月設備用房驗收，不得延期竣備，提前45天舉行業主開放日，提前30天通過集團交房點評的目標.（特別注意：車庫/商業以高質量標準交付，商業須做分戶驗收工作）五通管控節點要求：供電工程、燃氣工程、供水工程合同簽訂要求3層及以內別墅項目竣備前6.5個月內，11層及以下小高層、洋房別墅項目竣備前7個月內，11層以上高層項目在竣備前8.5個月內，有線電視、駐地網工程

16、合同竣備前6.5個月完成簽訂。選擇：位置合理進度：土石方、總包進場時間，強控總包工程進度，確保場地移交園林、裝飾施工，保證提前或按期展示.效果：示范區質量標準滿足集團、區域公司要求，做到對應區域、對應產品能級的最好效果.確定示范區高目標：確定示范區高目標：集團集團40%40%分位（年度）分位（年度）示范區目標04 重點實現目標重要環節：穿插落地！04 重點萬科萬科 5+2+X 工業化建造體系工業化建造體系5大建造方法 鋁模 爬架 全現澆外墻 裝配式內墻 穿插提效施工2大裝配應用 裝配式裝修 適度預制X 新工藝 新技術實施背景參考模型施工體系開工到竣備：12個月04 重點SSGF開工到交房360

17、 天，封頂后129 天交樓。實施背景參考模型施工體系04 重點工業化全流水穿插，即通過采用鋁模、全現澆外墻、鋼（半鋼）爬架、高精砌塊、BIM、樓層截水系統等新建造工藝，在主體施工階段將后續初裝、精裝工序分層合理安排，主體-外墻-公區-戶內各工種分層分段施工，實現工序立體穿插流水作業。工序提前合理穿插，提高工程建設效率，實現快速竣工結利；有效降低開裂、滲漏、空鼓等質量風險；提升現場安全文明水平。最終達到“提高質量、提高效率、減少人工、減少環境污染”的“兩提兩減”目標。工業化全穿插：實施背景參考模型施工體系04 重點工期橫道圖：實施背景參考模型施工體系注：上表格內全穿插工期及插入節點僅供參考，各實

18、施項目可根據具體情況做調整。04 重點N-X穿插模型：N 層：結構作業層；N-1層：拆模，外墻封堵防水；N-2層：門窗安裝，外保溫施工；N-3層：墻體放線、導墻鑿毛，外保溫施工N-4層：導墻澆筑，欄桿安裝，外墻膩子；爬架內穿插N-5層：隔墻板安裝；N-6層：墻板開槽、沖筋；N-7層：二次預埋安裝；N-8層：保溫地坪施工；N-9層：石膏砂漿薄抹灰施工；N-10層：廚房、衛生間防水，門窗玻璃安裝；粗裝修穿插N-11層：衛生間沉箱施工，木地板基層找平；N-12層：廚衛墻磚施工，石膏板吊頂；N-13層：廚衛、客廳、陽臺地磚施工；N-14層：一遍膩子，廚衛鋁扣板施工N-18層：清潔，關門驗收；N-17層

19、：木地板、戶內門、五金潔具安裝；N-16層：天花涂料、墻紙施工；N-15層：二遍膩子，櫥柜安裝；精裝修穿插精裝完成說明：此穿插模型以重慶區域試點項目做法標準層按7天/層排布，萬科目前常規按5天/層流水做到N-22層達到清潔關門；實施背景參考模型施工體系04 重點實施背景參考模型施工體系建造技術備注鋁模必選全現澆外墻（結構拉縫）必選半鋼爬架必選BIM技術（設計）必選樓層截水系統必選高精砌塊(ALC墻板)必選免抹灰（石膏砂漿薄抹灰）必選建造技術備注高壓水槍拉毛（界面劑）可選PC構件可選PVC墻布（空鋪墻紙）可選高精地坪（自流平）可選水電精確定位可選干法地暖可選整體衛浴可選管線分離可選自愈合防水可選

20、地磚薄貼工藝可選七大必選為保障全穿插的必備工藝七大必選為保障全穿插的必備工藝“7+X”04 重點實施背景參考模型施工體系04 重點傳統項目怎么辦：園建先行！04 重點園建先行批次集團竣備節點消防道路硬化完成時間提前天數一批次2020.9.302019.8.9418二批次2021.1.292020.3.24311三批次2021.8.172020.3.21514遵義翰林府04 重點WHY?WHY?場地移交權責劃分施工工期成本管理人力管理010203040504 重點場地移交及建渣“牛皮癬”不香么！04 重點WhosWhos伸縮縫破壞車庫頂板漏水傻傻分不清?車庫頂板開裂土建總包/園林04 重點進場

21、濾水層散水溝土方回填 管網施工土方回填外架拆除消防通道園林工序園林進場等待園林再進場傳統模式進場濾水層散水溝土方回填管網施工消防通道外架拆除園林工序等待園林進場園建先行04 重點強控區域“3+2+1”節點，并要求”取得法定交房手續“前270天完成園林底土回填、消防道路硬化，保障園林工程有效施工時間，確保園林施工品質。時間節點在基礎施工階段，便需根據園建先行的推進順序，如底土回填的順序、室外管網的走向、批次劃分、二合一盲溝、腳手架懸挑層數等編制回填方案方案前置在基礎施工階段合理考慮園建先行中的制約因素和交叉作業的工期影響，提前考慮調整施工組織、工序安排、材料備貨、場地轉換等問題。推進思路園建先行

22、引起的各施工單位成本增加；場地由地上轉為地下的難點；因底土回填對工序及工期的影響；總包對此的抵觸問題等。過程重難點前期后期確保交付時綠植成活率、頂板滲漏水可提前發現處理等質量各專業管網可先行施工，工期總體可控性更強，提前規劃車庫地坪施工等工期撲救面可提前施工，提前通過消防和規劃驗收等驗收交付之初就能為業主營造一個綠意盎然的美好生活環境觀感排水管網提前形成，有利于屋面及室內臨時排水，可提前發現堵管排水揚塵防治、綠色施工、排序時安全文明板塊加分安全文明01.散水溝砌筑02.土方回填03.雨污水管網施工04.消防通道場地平整、鋼筋綁扎05.消防通道硬化06.場地移交01020304050604 重點

23、01OPTION03OPTION05OPTION04OPTION02OPTION合資合作項目掌握項目賬戶上可用資金、受限資金的金額、受限資金是否能盤活，以及近期重大的支付計劃（如還貸、土地款等）。每月25日由資金專員將下個月資金計劃臺賬報送項目總，項目總必需掌握項目資金計劃總額、主要單位的申請金額。關注重點單位，特別是央企、后五通以及總包單位結算款等是否已發起付款流程，對流程滯后的安排專人跟進。對能做供應鏈的項目和施工單位，提前與施工單位協商，扣除民工專戶的金額后，其余的盡量要求施工單位全部采取供應鏈支付（供應鏈比例不低于40%），并在月初協調施工單位和資金部落實渠道利率等問題，力爭早日貼現。

24、優選ABS、次選商票（利率差）協調解決施工單位在供應鏈貼現過程中的放款不及時、貼現利率隨意上漲等問題。（創新供應鏈模式）了解項目支付情況，根據工程部資金專員的支付臺賬做動態跟蹤。對風險單位的資金問題做好協調工作，并及時向公司反饋。資金金額資金計劃供應鏈動態跟蹤供應鏈貼現04 重點公寓必須明確是否設置衛生間、廚房、燃氣，其中消防噴淋必須設置一類高層避難間設置邏輯樓棟編號以政府職能部門批復為準精裝房配置標準需注意事項a、不能出現“精美”、“高檔”等修飾語，不能出類似于品牌電梯等修飾語；b、材質盡量模糊，如石英石等；c、入戶門不寫功能（如防盜門、防火防盜門等）；d、避難間設置優選衛生間及兒童房（成本

25、層面：衛生間及兒童房防火門窗面積小費用相對較低；規范層面：防火窗需靠外墻設置）。層高與結構形式以實際交付為準現房交付配置標準一句話：以實際交付為準配置標準注意事項04 重點交房時間審批注意事項交房時間審批流程需明確配套系統的設置交房時間審批流程需附標準工期計算表格及計算時間交房時間審批流程超出標準工期的需進行解釋說明04 重點后五通付款注意事項所有后五通付款必須附付款申請，付款申請封面需成本負責人、工程總監、五通負責人手簽，審批流程需選擇五通負責人周經理作為審批人。讀圖紀要注意事項讀圖紀要流程必須知會到區域工程管理部職能負責人。其他需重點注意事項（1）所有招標資料必須膠裝裝訂成冊（不能使用線裝

26、等存在替換風險的裝訂方式）；（2）結算申請書必須蓋章并單獨走流程，并附需結算范圍竣工驗收意見書；（3）履約保證金流程需附申請書、合同；（4）監理付款流程必須走流程到工程管理部向經理處審批備案。04 重點經濟備忘錄：事項與經備對應，一事一單抹灰空鼓開裂需調整用砂（粗砂、枝江砂）需明確使用部位為室內水下混凝土施工方案明確混凝土等級成品砂漿檢測注意事項：a、全項目所有檢測內容統一按規范進行檢驗批劃定后按雙方約定單價測算成單方檢測成本；b、檢測單位按規定先入庫，在成本可控原則上方可確定單位。塔吊基礎方案，總包及塔吊租賃單位必須蓋章.所有保溫、節能變更上流程前必須設計簽字蓋章備案，同時必須開發部確認預售架搭設方案（有費用方案）必須附工期對比表若風險單位原施工范圍劃出去給新單位施工，首先需確定新單位，確定之后打報告走備案流程，完成上述動作后再與風險單位解除合約04 重點管理重心二八原則管理誤區04 重點標準化精細化供方資源篩選樣 本 提 取關鍵參數掌握核心=量化+量價04 重點標準化掌握+執行+精細規范條例+運營落地執行效率+效益+效果04 重點管控好風險管理好工程讓客戶滿意04 重點