1、南京市城市更新辦法（試行）（征求意見稿）第一章 總 則第一條 【制定目的】為深入實施城市更新行動，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本辦法。第二條 【范圍定義】本市建成區范圍內的城市更新活動及其監督管理適用本辦法。本辦法所稱城市更新，是指堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，開展的優化空間形態、完善片區功能、增強安全韌性、改善居住條件、保護傳承歷史文化、促進社會發展、提升環境品質的活動。第三條 【工作原則】城市更新遵循規劃引領、統籌推進，民生優先、共建共享，保護傳承、科學利用，政府引導、市場運作的原
2、則。第二章 工作機制第四條 【市級領導小組】市人民政府應當加強對本市城市更新工作的領導，成立市城市更新工作領導小組（以下簡稱市領導小組）。市領導小組對城市更新涉及的重大事項進行決策。市領導小組辦公室設在市城鄉建設部門，負責具體指導、協調、監督全市城市更新工作，承擔領導小組日常工作。第五條 【部門職責】市城鄉建設部門負責編制市級城市更新專項規劃、技術導則和建設計劃，牽頭優化城市更新項目審批流程，協調推進城市更新項目建設。組建市城市更新中心。規劃資源、房產、財政、宣傳、文旅等市級相關部門按職責分工，協同推動城市更新工作。第六條 【區級職責】江北新區管委會、各區人民政府成立城市更新工作領導小組（以下
3、簡稱區領導小組），負責組織編制區級城市更新專項規劃、建設計劃，具體開展城市更新工作。各功能板塊、街道辦事處、鎮人民政府按照職責做好城市更新相關工作。第七條 【專家咨詢】建立專家委員會、社區營造（規劃）師制度，發揮專家委員會在城市更新規劃、方案論證、政策制定等方面的輔助決策作用和社區營造（規劃）師在技術咨詢、方案制定、法律援助、公眾協調溝通等方面的專業支撐作用。第八條 【公眾參與】建立健全職能部門、街道社區、物業權利人、利害相關人、社區營造（規劃）師等廣泛參與城市更新的工作機制，依法保障公眾的知情權、參與權和監督權。第九條 【信息管理】按照“一網統管”要求，加強城市更新工作的信息化管理，建立全市
4、統一的信息系統，歸集體檢評估、專項規劃、單元策劃、建設計劃、實施方案等基礎數據，逐步完善城市更新數據庫，為項目實施和管理提供服務保障。第三章 規劃與計劃第十條 【專項規劃】城市更新專項規劃編制應堅持城市體檢先行。市級專項規劃明確城市更新的總體目標、重點區域、重點任務等，確定重點和一般更新單元劃分原則、標準。區級專項規劃明確本轄區城市更新工作目標、重點單元和一般單元、任務清單、更新策略等。市、區城市更新專項規劃成果按相關程序報批后疊加到國土空間規劃“一張圖”。第十一條 【單元策劃】圍繞城市更新單元開展更新體檢評估和公共意愿調查，掌握人口、土地、建筑、設施、產業等基礎信息，梳理問題清單、需求清單、
5、資源清單，針對性開展更新單元策劃，明確發展定位、實現路徑、實施步驟和保障措施等內容。第十二條 【項目庫及計劃管理】結合更新單元策劃，可將城市更新單元劃分為一個或多個項目，由區領導小組或相關單位向市領導小組辦公室申報，經審核后納入市級城市更新項目庫，享受相關配套政策。市領導小組辦公室結合項目庫管理和工作實際，制定城市更新建設計劃。項目庫實施動態管理，項目入庫后無法按計劃實施的，應適時調整，直至調出項目庫。第十三條 【更新類型與內容】城市更新項目應重點消除既有建筑、設施、管線安全隱患，加強城市基礎設施建設、公共服務設施設置、歷史文化保護，有條件的可適度超前布局“新基建”，提升城市建設管理數字化智慧
6、化水平。項目類型分為居住類、生產類、公共類及綜合類，其中：（一）居住類是指對建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的老舊住宅片區進行的更新。（二）生產類是指對不符合發展導向、利用效率低下、失修失養的老舊廠區、園區、校區、樓宇等進行的更新。（三）公共類指對生態環境受損、配套設施陳舊、服務效能低下的城市山體、綠地廣場、城市公園、濱水空間、道路街巷等進行的更新。（四）綜合類指對城市生產、生活、生態混雜的復合空間進行的綜合更新。第四章 項目實施第十四條 【實施主體】根據城市更新項目類型和管理權限，市、區領導小組按照公開、公平、公正的原則確定實施主體，并由實施主體組織開展城市更新活動
7、。實施主體負責組織編制、上報項目實施方案；辦理土地、規劃、立項、建設等手續；通過協議騰遷、租賃、購買、置換、作價出資（入股）、公房讓渡等多種方式歸集產權；組織項目實施；按照更新協議約定，移交、運營、管理建筑或設施。第十五條 【項目實施方案編制及批準】項目實施方案編制應當依據更新單元策劃和建設計劃，優先保障公共利益，科學統籌各類要素資源、相關權利主體，內容包括建設工程設計方案（含規劃方案）、安置補償方案、資金平衡方案、資產盤活方案等。涉及詳細規劃調整的，項目實施方案作為詳細規劃調整的必要性、可行性論證材料。重點單元內的項目實施方案由市領導小組辦公室組織審核后報市領導小組批準實施；一般單元內的項目
8、實施方案由區領導小組批準實施，并報市領導小組辦公室備案。第十六條 【意見征詢】為保障物業權利人權益，在單元策劃和項目實施方案階段均需組織開展意見征詢。對多數物業權利人更新意愿強烈的，在履行意見征詢、協議簽約等相關程序后，可優先啟動。物業權利人或利害關系人在項目實施方案批準后有較大異議，經有權部門調解后仍無法達成一致的，可采取調整更新范圍方式繼續實施，也可暫緩實施。第十七條 【優化項目審批流程】項目實施方案批準后，相關部門應當按照“放管服”改革以及優化營商環境的要求，充分運用并聯審批、告知承諾、“豁免”清單、“正負面”清單等方式，簡化審批材料、縮減審批時限、優化審批環節，辦理立項、用地、規劃、施
9、工許可等審批。第十八條 【精細化建設管理】加強城市更新項目精細化建設管理，優化項目組織協調，強化空間整合、專業統籌和時序銜接，規范項目實施和質量安全管理，落實綠色、節能、海綿城市、無障礙等要求，積極探索新型施工工藝、組織方式、建造方式和長效管理模式。第十九條 【嚴守底線】提倡分類審慎處置既有建筑，防止大拆大建。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑。對擬拆除的建筑，應按照相關規定，加強評估論證，公開征求意見，嚴格履行報批程序。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模。第五章 政策支持第二十條 【規劃政策】在滿足安全要求及保障公共利
10、益的前提下，征得相關物業權利人和利害關系人同意，建筑間距、退讓、日照、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等，較實施更新前有所提升的，可根據批準的實施方案確定。按照規劃和相關底線要求增加的建筑量，在滿足原有住戶安置需求后仍有增量空間的，優先用于保障性租賃住房和配套設施用途。以消險和改善居住條件為目的的“非成套住宅”可適當增加廚房、衛生間等建筑功能和面積。涉及歷史地段的城市更新項目可因地制宜靈活劃定用地邊界，合并或拆分地塊。不轉變用途的工業、倉儲等城市更新項目，在園區、產業社區內整體統籌停車位、綠地規模和布局。涉及結構變動、主要使用功能改變的既有建筑改建、擴建工程，規劃資源部門依實施主體申請及原建
11、筑規劃核準圖或實測成果、改建的鑒定報告、設計圖紙、改建說明、相關利害人意見征詢等材料，出具的規劃認定意見函，可作為辦理后續相關手續的要件。第二十一條 【土地政策】符合規劃、予以保留的現狀建筑，在取得消防安全評估合格報告和房產主管部門安全鑒定的認可文件后，可帶建筑物掛牌出讓及辦理用地手續。在不違反規劃且征得相關物業權利人和利害關系人同意的前提下，可利用項目及周邊存量土地建設各類配套設施和公共服務設施；利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。低效產業用地更新中，采用5年過渡期政策的，過渡期滿后，符合規劃的，可按協議方式補辦出讓；對符合規
12、劃且不改變用途的現有工業用地，通過廠房加層、拆除重建、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。出讓兼容用途的產業、科教用地，按主用途確定供應方式，主用途可以依據建筑面積占比確定，也可依據功能的重要性確定。在現有建設用地上增加兼容的，可以協議方式辦理用地手續。第二十二條 【空間復合利用政策】整合軌道交通、人防、市政、水利、應急等方面功能，實現地上、地表、地下分層規劃和復合高效利用。結合廣場、綠地、學校操場、公交場站、軌道站場等公共設施更新改造，可建設連接通道、地下商業、公共停車場、應急救災、人防及體育等設施，可分層辦理供地手續。第二十三條 【歷史建筑活化利用政策】
13、堅持以用促保，鼓勵將歷史建筑保護利用與周邊文化、旅游、商業等現狀資源有機串聯；加固修繕保護體現歷史建筑核心價值的外觀風貌、典型構件，消除安全隱患，有條件的可依法通過加建、改建和添加設施等方式適應現代生產生活需要。國有歷史建筑可以通過公開招租等方式進行合理利用。對因特殊情況不適宜公開招租的，經市、區人民政府批準可協議出租。第二十四條 【消防審驗政策】不改變建筑主體結構和使用功能、不涉及國家工程建設消防技術標準的既有設施維護修繕項目，無需辦理消防審驗或備案手續。涉及歷史地段的建筑更新，實施主體編制保護對象防火安全保障方案并報規劃資源等相關主管部門會審，經確認的消防安全保障方案及有關國家工程建設消防
14、技術標準作為歷史地段施工圖設計、審查及消防設計審查驗收工作的技術依據。按照“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能的，在不降低并確保改善、提升原建筑物消防水平的前提下，制定的消防實施方案經專家、市區相關部門論證通過后，可作為施工圖設計、審查及消防審驗工作的技術依據。第二十五條 【施工圖審查政策】對規模不大、易于整改、不涉及建筑主體結構和使用功能變動的項目，免于施工圖審查，實行“自審承諾制”管理。對“零用地”既有建筑維修改造、拆除翻建且不改變建筑使用功能的項目、歷史文化保護建筑修繕、既有住宅增設電梯等項目，可由實施主體采用專家論證方式進行施工圖設計（方案）質量把關。第二十六條 【騰遷政策
15、】按照“自愿參與、民主協商，等價交換、超值付費”原則，因地制宜采用就地、就近、異地、貨幣等多種安置方式，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。危破老舊住宅片區更新中，采取協議搬遷方式歸集產權的，物業權利人簽約率達到95%以上，為促進國民經濟發展和維護社會公共利益，可由區人民政府對未簽約部分房屋作出征收決定。在征收實施過程中，物業權利人申請協議搬遷并簽約的，可終止對該物業權利人房屋的征收程序。第二十七條 【施工許可政策】項目投資額或建筑面積在一定范圍內的，或免于辦理規劃許可的項目，可不申領施工許可證。市級重點項目可按照告知承諾制辦理施工許可手續，并加強事中事后監管。第二十八條 【質量安全監督管理
16、政策】除歷史建筑修繕保護項目外，豁免辦理施工許可證的項目，建設主管部門按照監管權限，分級開展質量安全監督巡查。第二十九條【竣工驗收備案政策】鼓勵實施工程竣工聯合驗收，竣工聯合驗收意見書作為竣工驗收備案憑證。既有建筑改建、擴建工程，涉及結構變動、改變主要使用功能的，可以規劃資源部門出具的規劃確認意見，作為規劃認可文件辦理竣工驗收備案。第三十條 【不動產登記政策】已征收后經規劃確認予以保留的房屋，可登記至征收主體指定的市、區屬國有平臺，土地用途和房屋使用功能以規劃確認為準。規劃建筑因客觀原因，涉及突破日照、退讓間距等規劃設計規范的事項，應在不動產登記時備注。第三十一條 【土地出讓金測算政策】涉及補
17、繳土地出讓金的，應當在土地價格市場評估時，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻度等因素，確定土地出讓金。居住類更新項目出讓金測算時可以凈地價減去拆遷費用、安置補償費用、代建公共服務設施費用等成本。第三十二條 【資金政策】城市更新實行“按區平衡”。經費來源包括：更新項目范圍內土地、房屋權屬人自籌的改造經費；實施主體投入的更新改造資金；政府指定的國有平臺參與更新項目增加部分面積銷售及開發收益；按規定可使用的住宅專項維修資金和住房公積金；相關部門爭取到的國家及省老舊小區改造、棚戶區改造等專項資金；居住類更新地塊范圍內土地出讓金市級剛性計提城市發展專項部分；市、區財政安排的城市更新改造資金；更新地塊需配
18、建學校、社區服務中心等公共配套設施以及涉及文保建筑和歷史建筑申請到的國家、省、市專項資金等。鼓勵采取股權融資、社會與政府資本合作（PPP）、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等多種方式，吸引金融機構資金、市場主體投資，探索設立城市更新專項基金；鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產品。支持實施主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增政府隱性債務。市級開展城市更新項目競爭性評選，對經市領導小組認定具有示范效應的項目，優先推薦申請國家、省專項獎補資金。第三十三條 【稅費政策】城市更新項
19、目符合國家、省有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。第三十四條 【資源統籌政策】經市、區人民政府授權可將更新單元或項目內的停車、物業管理、道路綠化養護等公共服務事項及收費授權實施主體運營管理，提升綜合治理水平。第六章 監督管理第三十五條 【責任追究和容錯機制】相關部門、實施主體及相關人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當依法依規追究相關責任。建立容錯糾錯機制，激勵廣大干部積極作為、敢于擔當、攻堅克難、開拓創新。第三十六條 【考核激勵】建立目標考核激勵機制，對城市更新工作涉及的市級相關部門、各區人民政府、有關責任單位進行監督、檢查和考核。第七章 附 則第三十七條 【細化政策】市級相關部門按照本辦法制定土地、規劃、建設、住房、審批、消防、財稅、騰遷、不動產登記等相關配套政策。第三十八條 【政策銜接】老舊小區改造、危舊房改造、歷史風貌保護以及本辦法未作具體規定的，按國家、省、市現行規定執行。第三十九條 【實施時間】本辦法自xx年xx月xx日起施行。 12
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