1、同濟(jì).理想空間201?.?“梨都源”田園綜合體總體策劃及概念規(guī)劃規(guī)劃范圍6000米4000米G31011.29平方公里平方公里規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍基地西至宴嬉路，南抵生態(tài)大道，東接S97，北臨G310。規(guī)劃總面積約11.29km2。壹背景分析2010十二五期間各地掀起美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的新熱潮2014國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）明確提出要建設(shè)各具特色的美麗鄉(xiāng)村2017十九大報(bào)告中提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略2015美麗鄉(xiāng)村建設(shè)指南（GB32000-2015）國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，成為指導(dǎo)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的國家標(biāo)準(zhǔn)。2018中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見提出大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略1.1 全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略

2、2008出臺(tái)建設(shè)“中國美麗鄉(xiāng)村”行動(dòng)綱要2005十六屆五中全會(huì)提出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村2007十七大提出“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”政策導(dǎo)向由表及里由表及里從新農(nóng)村建設(shè)到美麗鄉(xiāng)村到鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)興旺生態(tài)宜居精英回歸鄉(xiāng)風(fēng)文明01產(chǎn)業(yè)振興產(chǎn)業(yè)振興02生態(tài)振興生態(tài)振興03人才振興人才振興04文化振興文化振興05組織振興組織振興治理有效1.1 全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略五大舉措五大舉措助力鄉(xiāng)村全面振興鄉(xiāng)村振興方向?qū)嵤┲攸c(diǎn)浙江實(shí)施“大花園”建設(shè)行動(dòng)、做大做強(qiáng)旅游等產(chǎn)業(yè)、全面建成“詩畫浙江”中國最佳旅游目的地打造全國領(lǐng)先的綠色發(fā)展高地、全球知名的健康養(yǎng)生福地、國際有影響力的旅游目的地，形成“一戶一處景、

3、一村一幅畫、一鎮(zhèn)一天地、一城一風(fēng)光”的全域大美格局，建設(shè)現(xiàn)代版的“富春山居圖”和幸福美好家園。江蘇加快推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村綠色發(fā)展，優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能，推進(jìn)田園鄉(xiāng)村建設(shè)積極實(shí)施“四好農(nóng)村路”建設(shè)行動(dòng)，實(shí)施鄉(xiāng)村教育提升行動(dòng)和健康鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，提升農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展水平。重點(diǎn)推進(jìn)100個(gè)產(chǎn)城融合特色小鎮(zhèn)、100個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)行政管理體制改革試點(diǎn)、100個(gè)省級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn)及特色鎮(zhèn)建設(shè)。加強(qiáng)村莊綠化、建筑風(fēng)貌、田園風(fēng)光、環(huán)境整潔、污染治理等工作，全面提升村容村貌和生態(tài)環(huán)境水平。山東打造農(nóng)業(yè)“新六產(chǎn)”，將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)打造成十強(qiáng)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，依托豐富的海洋及內(nèi)陸水生生物資源，利用現(xiàn)代科技和先進(jìn)設(shè)施，通過人工養(yǎng)殖

4、、增殖、捕撈及后續(xù)加工、貿(mào)易等行為，將海洋開發(fā)建設(shè)成能夠持續(xù)高效提供水產(chǎn)食物的“糧倉”，實(shí)現(xiàn)種糧于海、產(chǎn)糧于海、存糧于海。云南發(fā)展高原特色農(nóng)業(yè)，打造“綠色食品牌”打造具有云南特色、高品質(zhì)、有口碑的農(nóng)業(yè)“金字招牌”。推動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式“綠色革命”。把提高脫貧質(zhì)量放在首位。廣西打造“一縣一拳頭”產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施能力提升推動(dòng)現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)增點(diǎn)擴(kuò)面提質(zhì)升級(jí)。大力推進(jìn)“種養(yǎng)加”一體化發(fā)展，打造和推廣生態(tài)有機(jī)高端農(nóng)產(chǎn)品品牌，強(qiáng)化生態(tài)原產(chǎn)地產(chǎn)品保護(hù)。發(fā)展產(chǎn)地加工、冷鏈倉儲(chǔ)物流全產(chǎn)業(yè)鏈。開展“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)行動(dòng)。山西精準(zhǔn)扶貧，提升特色農(nóng)業(yè)、光伏、電商、鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)脫貧增收

5、能力持續(xù)落實(shí)好精準(zhǔn)扶貧方略，集中攻堅(jiān)深度貧困縣，打造脫貧特色縣，鞏固提升摘帽縣。扎實(shí)抓好易地扶貧搬遷，深入推進(jìn)生態(tài)脫貧，重點(diǎn)實(shí)施退耕還林和貧困縣經(jīng)濟(jì)林提質(zhì)增效，鼓勵(lì)林業(yè)新型經(jīng)營主體與林農(nóng)開展股份合作經(jīng)營；大力實(shí)施貧困村產(chǎn)業(yè)扶貧提升工程，提高特色農(nóng)業(yè)、光伏、電商、鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)脫貧增收能力。安徽?qǐng)?jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。全力保障鄉(xiāng)村振興用地、推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治、支持貧困地區(qū)脫貧攻堅(jiān)、深化農(nóng)村土地制度改革全力保障鄉(xiāng)村振興用地，助推美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。完善設(shè)施農(nóng)用地政策，預(yù)留用地用于單獨(dú)選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)和支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。支持利用存量建設(shè)用地，對(duì)盤活存量成效突出的

6、市、縣，給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)農(nóng)村土地復(fù)合利用，探索集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治。大規(guī)模推進(jìn)農(nóng)村土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”保護(hù)。推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。助推美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村生態(tài)旅游發(fā)展。支持貧困地區(qū)脫貧攻堅(jiān)。對(duì)貧困地區(qū)實(shí)行差別化政策，新增建設(shè)用地指標(biāo)、增減掛鉤、土地整治、地質(zhì)勘查等項(xiàng)目和資金向國家級(jí)和省級(jí)貧困縣傾斜。深化農(nóng)村土地制度改革，推進(jìn)農(nóng)村土地征收制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。1.1 全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略鄉(xiāng)村振興的鄉(xiāng)村振興的差異化

7、路徑差異化路徑地區(qū)差異：地區(qū)差異：我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異明顯，在鄉(xiāng)村振興方面，不同區(qū)域根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和資源特點(diǎn)制定了不同的政策。發(fā)達(dá)省份重點(diǎn)在于鄉(xiāng)村發(fā)展的精細(xì)化和城鄉(xiāng)融合；欠發(fā)達(dá)省份重點(diǎn)關(guān)注鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)振興和扶貧工作。共同規(guī)律：共同規(guī)律：各地均結(jié)合了各自的優(yōu)勢(shì)資源，鼓勵(lì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，支持循環(huán)農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)自動(dòng)化、農(nóng)業(yè)示范區(qū)等的發(fā)展，與國家支持發(fā)展“田園綜合體”振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向相一致。1.1 全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略堅(jiān)持科學(xué)推進(jìn)鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)，按照規(guī)劃先行、謀定后動(dòng)，因村制宜、分類推進(jìn)，彰顯特色、提升風(fēng)貌的要求，著力打造生態(tài)宜居美麗鄉(xiāng)村。堅(jiān)持補(bǔ)齊民生突出短板，圍繞打贏三年脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)、推進(jìn)農(nóng)村基

8、礎(chǔ)設(shè)施提擋升級(jí)、增加農(nóng)村公共服務(wù)供給聚焦發(fā)力，著力提高農(nóng)村美好生活保障水平。堅(jiān)持推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，發(fā)掘新功能新價(jià)值，培育新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，打造新載體新模式，著力構(gòu)建現(xiàn)代鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)體系李錦斌1.2 田園綜合體是鄉(xiāng)村振興的突破口04土地管理的強(qiáng)度越來越大，尋求綜合方式解決發(fā)展問題03農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，社會(huì)資本高度關(guān)注農(nóng)業(yè)，綜合發(fā)展的期望較強(qiáng)02傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式固化,轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨較大壓力傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式難以滿足新形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、統(tǒng)籌開發(fā)等要求，“田園綜合體”應(yīng)運(yùn)而生，成為解決“三農(nóng)”問題的新途徑。01經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，農(nóng)業(yè)發(fā)展承擔(dān)更多的功能經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨新的問題和困難，生態(tài)環(huán)

9、境保護(hù)的逐步開展，對(duì)第一二產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式提出更高的“質(zhì)”的方面要求，農(nóng)業(yè)在此大環(huán)境下既承擔(dān)生態(tài)保護(hù)的功能，又承擔(dān)農(nóng)民增收農(nóng)業(yè)發(fā)展的功能。我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速、市場(chǎng)個(gè)性化需求分化、市場(chǎng)空間得到拓展，社會(huì)資本逐漸進(jìn)入到農(nóng)業(yè)農(nóng)村領(lǐng)域。企業(yè)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之外的二產(chǎn)加工業(yè)、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)等與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn) 業(yè)，形成一二三產(chǎn)融合發(fā)展的模式。國家實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度的“雙控”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地 管理。對(duì)土地開發(fā)的用途管制有非常明確的規(guī)定，使得發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)在新增用地指標(biāo)上面 臨著較多的條規(guī)限制。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范引領(lǐng)作用、科技帶動(dòng)能力及發(fā)展模式與發(fā)展過程中需求矛盾日益突出，使得農(nóng)業(yè)園區(qū)新業(yè)態(tài)、新模式的

10、轉(zhuǎn)變面臨較多的困難，瓶頸出現(xiàn)。2017年,“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)措施被寫進(jìn)中央一號(hào)文件。1.2 鄉(xiāng)村振興的突破口田園綜合體無論改建或新建，按照村落肌理打造，更重要的是附著管理和服務(wù)，營造新社區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園休閑農(nóng)業(yè)CSA（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)）自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品 度假產(chǎn)品的組合，豐富文化生活內(nèi)容，以多樣業(yè)態(tài)形成旅游度假目的地田園綜合體發(fā)掘當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等，讓游客體驗(yàn)原真的農(nóng)耕活動(dòng)和鄉(xiāng)村生活將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕文化和農(nóng)家生活變成商品，讓城市居民身臨其境體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)事，還原鄉(xiāng)愁以旅游業(yè)作為驅(qū)動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造城市人的鄉(xiāng)村消費(fèi)，帶動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展通過吸引各類資源與凝聚人心，給日

11、漸蕭條的鄉(xiāng)村注入新活力地產(chǎn)及社區(qū)文旅農(nóng)業(yè)城市元素與鄉(xiāng)村結(jié)合帶有商業(yè)模式的頂層設(shè)計(jì)企業(yè)參與田園綜合體以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)以鄉(xiāng)村復(fù)興為目標(biāo)以體驗(yàn)為活力以旅游為先導(dǎo)以文化為魂田園綜合體的概念內(nèi)涵田園綜合體的建設(shè)理念田園綜合體（平臺(tái)）企業(yè)與地方合作，承接農(nóng)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)IP導(dǎo)入，三產(chǎn)融合發(fā)展作為新型驅(qū)動(dòng)性產(chǎn)業(yè)形成新的社區(qū)生活提供原生田園空間環(huán)境農(nóng)業(yè)文旅居住勞動(dòng)力土地資產(chǎn)創(chuàng)新要素自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品度假產(chǎn)品鄉(xiāng)村文化產(chǎn)品服務(wù)于原住民、新移民、旅居者增加教育、文化設(shè)施增加醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施增加商業(yè)休閑區(qū)鼓勵(lì)城鄉(xiāng)互動(dòng)城鄉(xiāng)一體化創(chuàng)新鄉(xiāng)村消費(fèi)復(fù)興田園、尋回初心農(nóng)業(yè)體驗(yàn)田園生活體驗(yàn)田園綜合體模式“田園綜合體”通過企業(yè)和地方的

12、合作，對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行系統(tǒng)綜合的開發(fā)建設(shè)，形成功能復(fù)合、產(chǎn)業(yè)多樣、主體多元的三產(chǎn)融合發(fā)展的開發(fā)模式。1.2 鄉(xiāng)村振興的突破口田園綜合體田園綜合體的案例借鑒無錫 陽山田園東方經(jīng)驗(yàn)啟示：頂層設(shè)計(jì)引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)“三生”和“三產(chǎn)”的有機(jī)結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生；依托水蜜桃種植和優(yōu)良田園基底要素，培育“農(nóng)業(yè)+”驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)和文旅產(chǎn)業(yè)；尊重場(chǎng)地條件，貫通水塘，營造生態(tài)濕地，重塑田園生態(tài)景觀，后期以農(nóng)莊和別墅地產(chǎn)回現(xiàn)。“國內(nèi)首個(gè)田園綜合體”項(xiàng)目概況：位于江蘇無錫陽山鎮(zhèn)北部，總面積約416公頃；功能板塊：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅和田園社區(qū)三大板塊；運(yùn)營模式：打造生態(tài)+生產(chǎn)+生活的“三生”產(chǎn)品功能，通過農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機(jī)結(jié)合與

13、關(guān)聯(lián)共生，打造生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園居住的復(fù)合功能體系；盈利模式：前期以文旅頂級(jí)資源引入提升土地價(jià)值，后期旅游消費(fèi)和住房銷售同步進(jìn)行的“旅游+地產(chǎn)”綜合盈利模式。田園綜合體的案例借鑒巢湖 三瓜公社經(jīng)驗(yàn)啟示：文化創(chuàng)意帶動(dòng)三產(chǎn)融合發(fā)展，依托當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村民俗和特色文化，形成產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、旅游融合互動(dòng)的農(nóng)旅綜合體；強(qiáng)化品牌和原產(chǎn)地地理標(biāo)識(shí)管理，推進(jìn)農(nóng)村電商、物流服務(wù)業(yè)發(fā)展。“美麗鄉(xiāng)村歡樂多”項(xiàng)目概況：位于著名溫泉療養(yǎng)圣地安徽巢湖半湯鎮(zhèn)，首期建設(shè)“冬瓜民俗村、南瓜電商村、西瓜美食村”三個(gè)特色村莊。冬瓜民俗村：打造半湯六千年民俗館、古巢國遺址、手工作坊群、主題農(nóng)業(yè)帶四大主題，展現(xiàn)在地民俗文化；南瓜電商村：建立

14、電商村、農(nóng)特產(chǎn)大村和互聯(lián)網(wǎng)示范區(qū)，主打茶、泉、農(nóng)特、文化四大系列產(chǎn)品，以電商帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；西瓜美食村：依托依山傍水的自然資源，通過80戶風(fēng)情民宿、60家特色農(nóng)家樂、10處客棧酒店等項(xiàng)目，讓游客既能品嘗巢湖當(dāng)?shù)孛朗常帜荏w驗(yàn)田園生活。田園綜合體農(nóng)業(yè):提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，提高農(nóng)業(yè)綜合效益和現(xiàn)代化水平，包含“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園”+“休閑農(nóng)業(yè)”+“社區(qū)支持農(nóng)業(yè)”三重含義。文旅:保持農(nóng)村田園風(fēng)光，打造生態(tài)農(nóng)旅產(chǎn)品+度假產(chǎn)品，考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，豐富文化生活，形成旅游度假目的地。地產(chǎn):按照村落肌理營造新社區(qū)，既能滿足農(nóng)、工、旅人群聚集居住需求，又能滿足公共配

15、套和管理組織需要。田園綜合體的案例借鑒案例總結(jié)田園綜合體的案例借鑒案例啟示產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)是安徽省田園綜合體建設(shè)的核心任務(wù)產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)整合多方要素，以“地方政府主導(dǎo)+分散資本投入”保障碭山田園綜合體發(fā)展運(yùn)營保障頂層設(shè)計(jì)引領(lǐng)是田園綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵因素頂層設(shè)計(jì)立足碭山，突出“水果產(chǎn)業(yè)+田園農(nóng)莊+鄉(xiāng)村文旅”三產(chǎn)融合三產(chǎn)融合01020304體育時(shí)代社群時(shí)代健康時(shí)代競(jìng)技體育全民健身和體育產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)泛客群旅游市場(chǎng)細(xì)化、精準(zhǔn)客群（親子、養(yǎng)老）觀光旅游、景點(diǎn)旅游休閑旅游、全域旅游基本生活需求健康方式生活文旅時(shí)代旅游景點(diǎn)注重文化內(nèi)涵1.3 旅游發(fā)展的新趨勢(shì)體驗(yàn)時(shí)代隨著私家車的普及而逐漸興起（20052010）古鎮(zhèn)旅游、農(nóng)

16、家樂、采摘游當(dāng)大多數(shù)城市人進(jìn)入鄉(xiāng)村之后，才發(fā)現(xiàn)除了極少數(shù)風(fēng)光絕美的鄉(xiāng)村之外，進(jìn)城打工大潮淹沒下的鄉(xiāng)村依舊破敗，基礎(chǔ)設(shè)施破敗、人口老化、居住品質(zhì)陳舊、文化凋零，鄉(xiāng)愁變成了回不去的夢(mèng)。鄉(xiāng)村文旅升級(jí)（20112015）民宿產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、民宿游隨著民宿產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，鄉(xiāng)村人居環(huán)境得以大幅提升。民宿進(jìn)一步升級(jí)，鄉(xiāng)村開始出現(xiàn)各類旅游和文創(chuàng)業(yè)態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施豐富完善，城里人進(jìn)入鄉(xiāng)村不只是簡(jiǎn)單的觀光居住，而開始多元化生活。一種全新的生活方式走進(jìn)了鄉(xiāng)村。大鄉(xiāng)村旅游時(shí)代到來（2016至今）點(diǎn)線探索（全域旅游-特色小鎮(zhèn)-田園綜合體）到全面布局（鄉(xiāng)村振興）鄉(xiāng)村振興成為一個(gè)系統(tǒng)性的、舉社會(huì)之力的國家級(jí)重大工程。參與主體有兩

17、類：一類是地方政府，擔(dān)負(fù)著鄉(xiāng)村再造的責(zé)任，在土地資源整理、基礎(chǔ)設(shè)施提升等方面扮演極為重要的角色；一類是社會(huì)化的企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)。123鄉(xiāng)村旅游全域化、特色化、精品化新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式層出不窮從鄉(xiāng)村旅游到鄉(xiāng)村生活的理念轉(zhuǎn)變鄉(xiāng)村旅游全域化、特色化、精品化新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式層出不窮從鄉(xiāng)村旅游到鄉(xiāng)村生活的理念轉(zhuǎn)變1.3 旅游發(fā)展的新趨勢(shì)鄉(xiāng)村文旅的案例借鑒德清莫干山自發(fā)的分散資本進(jìn)入鄉(xiāng)村度假休閑生活項(xiàng)目概況：莫干山地處滬、寧、杭金三角的中心，距杭州、湖州55公里，離上海210公里，離南京250公里，景區(qū)面積43平方公里；功能板塊：特色民宿、休閑文旅和民俗體驗(yàn)；運(yùn)營模式：以原生態(tài)為依托、以“裸心養(yǎng)生

18、”為特色，以“低碳環(huán)保、中西融合”為理念，以“洋家樂”為代表的民俗為支撐，帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展；經(jīng)驗(yàn)啟示主題度假村承擔(dān)核心引擎的功能，提升片區(qū)知名度；依托良好的生態(tài)本底，塑造田園生態(tài)景觀；以民宿產(chǎn)品為主導(dǎo)，康養(yǎng)、兒童樂園、種養(yǎng)殖基地、文創(chuàng)等多種功能業(yè)態(tài)復(fù)合發(fā)展；分散資本帶動(dòng)鄉(xiāng)村文旅升級(jí)，打造富有設(shè)計(jì)感和時(shí)尚生活氣息的高端民宿或精品酒店，滿足中高端人群的休閑度假需求。鄉(xiāng)村文旅的案例借鑒昆山計(jì)家墩政企合作打造鄉(xiāng)村復(fù)興樣本項(xiàng)目概況：計(jì)家墩村位于昆山錦溪鎮(zhèn)南側(cè)，距離上海67公里，距離蘇州55公里。合作模式：政府+鄉(xiāng)伴（兩方合作）開發(fā)方式：輕資產(chǎn)村舍租賃。功能構(gòu)成：1+X精英返鄉(xiāng)共創(chuàng)集群田園生態(tài)綜合體大院生

19、活“1”包括田園民宿，文化商業(yè)，主題饗食，休閑體驗(yàn)和有機(jī)農(nóng)業(yè)；“x”是以教育培訓(xùn)為主體的業(yè)態(tài)核心力，諸如創(chuàng)客學(xué)院，兒童自然教育，會(huì)展經(jīng)濟(jì)，藝術(shù)展演。運(yùn)營模式：采用銷售經(jīng)營權(quán)的方式，一次性銷售20年的經(jīng)營權(quán)，用于對(duì)前期建設(shè)改造投入的回收，同時(shí)構(gòu)建平臺(tái)，引入更多社會(huì)資源進(jìn)行建設(shè)。經(jīng)驗(yàn)啟示依托良好的生態(tài)本底，塑造田園生態(tài)景觀；緊鄰大城市客源市場(chǎng)，周邊配套資源支撐完善充沛；以民宿產(chǎn)品為核心，康養(yǎng)、兒童樂園、種養(yǎng)殖基地、文創(chuàng)等多種功能業(yè)態(tài)復(fù)合發(fā)展。貳發(fā)展條件碭山與徐州都市圈位置碭山與全國的區(qū)位關(guān)系基地與碭山縣城的關(guān)系地處皖、蘇、魯、豫四省交界處，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、徐州都市圈重要的節(jié)點(diǎn)城市。碭山位于北京中軸線

20、和西安兵馬俑的軸線交匯處。地處城市近郊北京西安碭山基地徐州都市圈重要節(jié)點(diǎn)軸線交匯處基地位于縣城東北側(cè)，緊鄰縣城，區(qū)位條件較優(yōu)越。2.1 區(qū)位分析碭山南站碭山南站碭山南高鐵站國道省道普通鐵路高速碭山站高鐵圖 例SITE碭山站碭山站碭山縣中心城區(qū)碭山縣中心城區(qū)S97高速南北貫穿縣域，擁有高鐵碭山南站和普通鐵路碭山站，對(duì)外交通便捷國道國道 G310國道穿越縣域南部，西至商丘，東達(dá)徐州，交通便利。省道省道 S101向南可達(dá)淮北；S223為區(qū)域內(nèi)交通聯(lián)系提供便利；東臨S97省道，向南可達(dá)芒碭山景區(qū)；鐵路鐵路 縣城南部有碭山站，高鐵碭山南站，距離區(qū)域內(nèi)最大的中轉(zhuǎn)站徐州東站不足一小時(shí)。2.2 區(qū)域交通2.3

21、 資源稟賦農(nóng)業(yè)資源皖北名特優(yōu)重鎮(zhèn)。水果產(chǎn)業(yè)聞名全國。碭山酥梨、黃桃、西瓜等水果種植及加工具有一定基礎(chǔ)。旅游資源省級(jí)自然保護(hù)區(qū)黑龍?zhí)丁ⅫS河故道休閑觀光景區(qū)乾隆御植園、鰲頭觀海景區(qū)、梨樹王景區(qū)、突山風(fēng)景區(qū)、天鵝洲風(fēng)景區(qū)、環(huán)城公園、烏龍披雪、瑤池?zé)熛肌４X山是農(nóng)業(yè)大縣，現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)以果蔬業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，“旅游+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展起步，但仍存在以下問題問題：產(chǎn)品上，產(chǎn)業(yè)鏈短，附加值低，產(chǎn)品功能單一，文化內(nèi)涵欠缺；空間上，旅游多集中在以梨樹王為核心的東部區(qū)域；時(shí)間上，旅游淡旺季差異明顯，游客出游停留時(shí)間短；服務(wù)上，配套設(shè)施層次及服務(wù)品質(zhì)不高；乾隆御植園鰲頭觀海景區(qū)梨樹王景區(qū)黃河故道項(xiàng)目名稱類型占地規(guī)模特色黑龍?zhí)妒〖?jí)

22、自然保護(hù)區(qū)2.5平方公里休閑、避暑黃河故道省級(jí)自然保護(hù)區(qū)2180公頃濕地、烏龍披雪、民俗文化園乾隆御植園休閑農(nóng)業(yè)觀光園_花海、果園鰲頭觀海景區(qū)休閑觀光_花海、休閑娛樂梨樹王景區(qū)休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)園1200畝梨樹觀賞、賞果、賞花突山風(fēng)景區(qū)休閑觀光100余畝賞樹造型、古式花轎、花車、騎馬、騎駱駝?dòng)螆@、花船蕩水鑫源農(nóng)莊生態(tài)采摘觀光園_休閑垂釣、采摘、賞花梨韻山莊綜合性莊園150畝賞花、賞果、垂釣資源核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，鄉(xiāng)村文旅尚處于發(fā)展早期，內(nèi)容薄弱，文化支撐不足，缺乏具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的景觀資源。2.3 資源稟賦2.4 文化認(rèn)知名士文化齊白石酥梨文化梨花節(jié)武術(shù)文化大洪拳，梅花拳，查拳曲藝文化碭山嗩吶、四平調(diào)碭城

23、鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖（2011-2030年）總體規(guī)劃中，規(guī)劃基地以工業(yè)用地、居住用地及防護(hù)綠地為主，如發(fā)展定位轉(zhuǎn)變，需要相應(yīng)調(diào)整總體規(guī)劃。2.5 上位及相關(guān)規(guī)劃碭山縣城總體規(guī)劃（20112030）土地利用現(xiàn)狀2.6 場(chǎng)地認(rèn)知村莊建設(shè)用地規(guī)劃范圍線教育科研用地公園綠地農(nóng)林用地水域圖 例一類工業(yè)用地現(xiàn)狀建設(shè)用地約273.66公頃，其中村莊建設(shè)用地約244.25公頃，城市建設(shè)用地約17.91公頃。名稱面積（ha）占總用地比例（%）建設(shè)用地273.6624.24 其中村莊建設(shè)用地244.2521.63 城市建設(shè)用地17.911.59 道路用地11.501.02 非建設(shè)用地855.3275.76 合計(jì)1128.

24、98100.00 現(xiàn)狀用地統(tǒng)計(jì)表：2.6 場(chǎng)地認(rèn)知果園園地呈塊狀分布，占基地總面積的七成以上現(xiàn)狀園地呈塊狀分布，以酥梨、黃桃種植為主，占地面積約847.51ha，占基地總面積的73.7%，構(gòu)成基地的生態(tài)本底。塘塘塘塘塘塘圖例河流水塘塘園地現(xiàn)狀村莊建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)表2.6 場(chǎng)地認(rèn)知海升果酒毛莊曹官莊常河常河村于莊黑古墩曹閣蔣土樓徐井村常樓常莊曹廟劉樓小汪莊黃堤口白莊村白莊劉堤口杜莊曹莊公園注：建筑面積根據(jù)地形圖估算得出序號(hào)村莊名稱建設(shè)用地面積（序號(hào)村莊名稱建設(shè)用地面積（ha）建筑面積）建筑面積(萬萬)1劉堤口8.965.532小汪莊9.395.53白莊村13.65.464杜莊4.822.785劉樓村

25、16.175.356常樓14.457徐井村30.1711.598曹閣16.235.59黑古墩10.315.7410蔣土樓9.594.7911于莊16.077.0712常河村7.872.9213常河22.438.2214曹官莊23.8310.1215毛莊11.294.8416曹廟1.50.8617黃堤口14.16.9918曹莊6.332.319白莊2.691.3620常莊4.451.7821海升果酒12.5322剛鋒文武學(xué)校223公園3.38合計(jì)262.1698.68村莊村莊建設(shè)用地面積約2.44平方公里。現(xiàn)狀建筑面積約98.68萬。2.6 場(chǎng)地認(rèn)知水系兩條河流穿越基地，水塘散布于村落中，但水質(zhì)

26、較差基地內(nèi)有順堤河和多民河兩大河流由西北向西南穿過基地；河流季節(jié)性變化明顯，水質(zhì)較差。基地內(nèi)水塘大小約15處，其中3處水塘面積較大，其他面積較小；大部分水塘無人管理，水質(zhì)惡化嚴(yán)重。道路臨近縣城，交通便利，外圍分布有國道、省道、縣道G310國道穿越縣域南部，西至商丘，東達(dá)徐州，交通便利；東臨S97省道，向南可達(dá)芒碭山景區(qū)；X001、X004、X005縣道貫穿基地，與縣城聯(lián)系便捷；030、031鄉(xiāng)道是村落之間的主要聯(lián)系通道；塘塘塘塘塘塘圖例河流水塘塘G310隴海路漢王路圖例過境公路主路支路林林村水水基地現(xiàn)狀徐井村2.6 場(chǎng)地認(rèn)知基地現(xiàn)狀常河村村塘路林2.6 場(chǎng)地認(rèn)知基地現(xiàn)狀常河村塘路村田2.6 場(chǎng)

27、地認(rèn)知基地現(xiàn)狀小汪莊村田田塘塘路村村2.6 場(chǎng)地認(rèn)知現(xiàn)狀小結(jié)2.6 場(chǎng)地認(rèn)知 道路交通條件良好；村莊開發(fā)強(qiáng)度較高，整體以2-3層為主；歷史遺存匱乏，建筑以近年新建為主；建筑風(fēng)貌和品質(zhì)較差，可利用價(jià)值較低；市政設(shè)施和公共配套具有一定基礎(chǔ)。區(qū)位條件良好，毗鄰縣城；果林資源突出，農(nóng)耕文明留存較好；河流池塘密布，水資源豐富；梨文化主題特色明顯；二產(chǎn)基礎(chǔ)薄弱，梨產(chǎn)業(yè)附加值低；特色連綿不絕的梨樹果林景觀田園牧歌的鄉(xiāng)村生活方式縣城的邊界與便捷的交通2.7 SWOT分析W 劣勢(shì)T 挑戰(zhàn)S 優(yōu)勢(shì)O 機(jī)遇鄉(xiāng)村普遍凋敝落后；基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱；產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較差；服務(wù)配套層次較低。果林資源優(yōu)勢(shì)突出；毗鄰縣城區(qū)位優(yōu)良；自

28、然地理?xiàng)l件優(yōu)越；歷史文化底蘊(yùn)深厚。國家鄉(xiāng)村振興政策利好；田園綜合體市場(chǎng)廣闊；高鐵加速區(qū)域資源流通；精英回歸的興起。所處地區(qū)的大城市溢出效應(yīng)一般；縣城工業(yè)化發(fā)展動(dòng)力不足；旅游整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；土地開發(fā)模式待創(chuàng)新。叁定位策劃一產(chǎn)農(nóng)林牧漁業(yè)二產(chǎn)加工、物流三產(chǎn)農(nóng)服電商、主題旅游1高效種養(yǎng)依托現(xiàn)狀優(yōu)良的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，以現(xiàn)代高效種養(yǎng)為核心，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)區(qū)域布局，發(fā)展高效設(shè)施農(nóng)業(yè)，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園。2智慧加工生產(chǎn)在一產(chǎn)現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)種植的基礎(chǔ)上，配套相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，增設(shè)二產(chǎn)智慧加工生產(chǎn)，提升農(nóng)業(yè)附加值。3旅游主題植入以種植業(yè)為核心，以文創(chuàng)旅游業(yè)為延展，建設(shè)各類主題鄉(xiāng)村旅游目的地和精品線路；

29、推進(jìn)“旅游”、“互聯(lián)網(wǎng)”，發(fā)展農(nóng)服電商、主題旅游、物業(yè)地產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)在農(nóng)業(yè)大發(fā)展的背景下，積極響應(yīng)國家田園綜合體的政策號(hào)召，實(shí)現(xiàn)“一產(chǎn)現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)種植+二產(chǎn)智慧加工生產(chǎn)+三產(chǎn)農(nóng)服電商和主題旅游”的三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。3.1 發(fā)展思路農(nóng)業(yè)及加工文創(chuàng)教育健康頤養(yǎng)體育競(jìng)技以水果為支撐，植入創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，大幅提升附加值；以田園養(yǎng)生為理念，提供原生態(tài)、綠生活的度假體驗(yàn)；圍繞書畫文化、國學(xué)文化，突出名仕文化風(fēng)采；依托馬術(shù)小鎮(zhèn)、武術(shù)競(jìng)技，為游客提供獨(dú)特的旅游體驗(yàn)；產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)模式構(gòu)建“農(nóng)業(yè)+旅游+健康+文創(chuàng)+體育”的復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈模式。以生態(tài)為本、旅游為核、文化為魂，通過健康、體育、度假等產(chǎn)業(yè)的疊加和延伸，充分

30、釋放基地的資源價(jià)值，打造多元的旅游產(chǎn)業(yè)體系。3.1 發(fā)展思路尋找城鄉(xiāng)雙輪驅(qū)動(dòng)的突破口，基地具備發(fā)展田園綜合體的資源和條件，通過項(xiàng)目建設(shè)可實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：尊重場(chǎng)地生態(tài)基底，提煉碭山地方文化傳統(tǒng)和特色元素，打造契合休閑旅游需求和鄉(xiāng)村發(fā)展趨勢(shì)的農(nóng)旅田園板塊及碭山文化的傳承發(fā)揚(yáng)地。充分利用毗鄰縣城區(qū)位優(yōu)勢(shì)的溢出效應(yīng)，在現(xiàn)有生態(tài)基底、資源稟賦和果蔬種植基礎(chǔ)上，打造高品質(zhì)的農(nóng)旅目的地，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型提升。“旅游+”帶動(dòng)，促進(jìn)一產(chǎn)提升、二產(chǎn)聯(lián)動(dòng)、農(nóng)旅融合，探索適合碭山本地的產(chǎn)業(yè)升級(jí)路徑，形成碭山經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)力，為中部地區(qū)提供可復(fù)制推廣的成功經(jīng)驗(yàn)。踐行生態(tài)文明和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，打造

31、具有區(qū)域帶動(dòng)作用的農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)新典范。探索可持續(xù)回報(bào)、可復(fù)制推廣的“碭山模式”，塑造碭山發(fā)展的新引擎、新名片。融合生態(tài)、文化和景觀元素，建設(shè)傳承碭山文脈、展現(xiàn)鄉(xiāng)愁文化的新載體。3.2 規(guī)劃目標(biāo)010203國際果林公園梨都文化核心展示區(qū)國家級(jí)田園綜合體3.3 總體定位3.4 形象定位鄉(xiāng)愁碭城白石故里梨園勝境田園果莊1.02.0傳統(tǒng)梨種植、梨生產(chǎn)、梨花觀光傳統(tǒng)梨種植、梨生產(chǎn)、梨花觀光梨科技、梨產(chǎn)品、梨文化的全方位展示梨科技、梨產(chǎn)品、梨文化的全方位展示梨都源田園綜合體如何充分體現(xiàn)梨文化：從1.0到2.0時(shí)代體現(xiàn)梨文化，做足梨文章。把無形資源變成有形資產(chǎn)。產(chǎn)品：果酒、梨膏、梨膠、美容保健品科技：加工工藝、

32、產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)引薦文化：旅游、節(jié)慶、展覽、馬術(shù)、戲曲倡導(dǎo)“梨+X”戰(zhàn)略梨案例借鑒信義梅子夢(mèng)工廠梅子醋工坊、幸福酒窖、山豬迷路休憩區(qū)、長(zhǎng)老說話伴手禮館、忘記回家梅子酒莊、梅子跳舞工坊、Talugan驛站、迷宮酒窖、半路店、花語小徑項(xiàng)目概況：2007年，信義鄉(xiāng)農(nóng)會(huì)整合全鄉(xiāng)梅子資源、食品加工廠、梅子酒莊等資源，成立了“梅子夢(mèng)工廠”。運(yùn)營模式：收購梅子，通過文創(chuàng)和包裝等各種方式，利用品牌意識(shí)提升梅子的價(jià)值，提高青梅的知名度，銷售梅子產(chǎn)品。生產(chǎn)：梅子夢(mèng)工廠位于臺(tái)灣最大的梅產(chǎn)區(qū)，擁有最佳的種植條件、這些是讓文創(chuàng)農(nóng)業(yè)厚積薄發(fā)、實(shí)現(xiàn)更大成功的雄厚資本。加工：把傳統(tǒng)老底子與時(shí)代需求結(jié)合，將本地傳承多年的傳統(tǒng)養(yǎng)生

33、加工法與創(chuàng)新制作融合形成新的妹子梅子產(chǎn)品。包裝：精心設(shè)計(jì)動(dòng)漫產(chǎn)品和各個(gè)品牌形象的符號(hào)體系，構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)意形象園區(qū)，并帶動(dòng)了旅游、餐飲、農(nóng)特產(chǎn)品銷售、衍生產(chǎn)品的開發(fā)和銷售等的發(fā)展。銷售：尋找最適合市場(chǎng)營銷的途徑：一是影視宣傳、二是定期舉辦“踏雪尋梅”活動(dòng)、三是辦好節(jié)慶信義鄉(xiāng)的梅子產(chǎn)業(yè)整合了區(qū)域自然資源、文化資源、技術(shù)資源、人力資源、組織資源，形成了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)體系的高度融合，并形成了生產(chǎn)-加工-包裝-銷售一體化。案例借鑒富盛抹茶小鎮(zhèn)茶+旅游+文化項(xiàng)目概況：在抹茶小鎮(zhèn)建設(shè)中，富盛鎮(zhèn)因地制宜開發(fā)以抹茶、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生為特色的健康產(chǎn)業(yè)和旅游精品項(xiàng)目。運(yùn)營模式：把“抹茶”

34、元素融入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品創(chuàng)意、小鎮(zhèn)提升的各個(gè)方面，并深入挖掘文化內(nèi)涵、推動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)、倡導(dǎo)養(yǎng)生旅游，將富盛打造成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、功能集成完善的特色小鎮(zhèn)。圍繞抹茶這一特色產(chǎn)品，形成一核兩片的功能分區(qū)。一核即抹茶特色產(chǎn)業(yè)核，兩片為休閑運(yùn)動(dòng)拓展體驗(yàn)片和養(yǎng)生養(yǎng)心旅游綜合片。生產(chǎn)：主要是御茶村萬畝茶園種植，將老茶園標(biāo)準(zhǔn)化改造和茶園基礎(chǔ)設(shè)施改進(jìn)，既擴(kuò)大了茶葉栽培管理技術(shù)的推廣應(yīng)用又提高了茶葉生產(chǎn)管理水平。加工：全自動(dòng)的精制流水線，高溫蒸汽滅菌線，無塵密閉的研磨流水線，安全性高，一致性強(qiáng)，規(guī)模大。銷售：“御茶村”已成為“星巴克”、“雀巢”等20多家食品企業(yè)的抹茶供應(yīng)商。出口日本、歐洲等地。最終

35、形成“御茶村”茶葉種植生產(chǎn)工廠加工抹茶粉銷售到日本等國制成抹茶產(chǎn)品一體化。梨產(chǎn)業(yè)種植、加工、旅游梨產(chǎn)品梨酒、梨膏、梨糖、梨醋、梨罐頭梨科技梨膏熬制工藝，梨膠工藝載體梨園工坊、林下活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)產(chǎn)業(yè)定位重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)性質(zhì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)碭山梨一產(chǎn)（水果）共享農(nóng)莊、民宿、養(yǎng)老公寓三產(chǎn)（住建）配套產(chǎn)業(yè)冷鏈倉儲(chǔ)、物流三產(chǎn)（流通）先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)梨樹林觀光三產(chǎn)（休閑）節(jié)慶活動(dòng)三產(chǎn)（休閑）培育產(chǎn)業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品加工、食品加工二產(chǎn)（制造）渠道銷售三產(chǎn)（零售）從生產(chǎn)端到體驗(yàn)端從單一到多元從低附加值到高附加值從無形資源到有形資產(chǎn)梨產(chǎn)業(yè)梨科技梨膏工藝?yán)婢浦圃炖婺z工藝“梨+”馬術(shù)戲曲觀光展示梨文化梨文化+馬術(shù)景觀游道梨園馬道梨文化+戲曲案

36、例借鑒松陽農(nóng)耕博物館竹劇場(chǎng)農(nóng)耕博物館：利用現(xiàn)有村莊建筑進(jìn)行改建，成為當(dāng)?shù)刂匾奈幕故究臻g載體。竹林劇場(chǎng)：利用竹子特有的韌性和可塑性，創(chuàng)造出具有文化氛圍的室外公共空間。梨文化+觀光景觀游道梨園棧道景觀游道梨園棧道梨文化+展示梨博物館規(guī)劃設(shè)置梨博物館，展示梨文化種植、栽培以及中國及世界各地的梨子，梨子的相關(guān)飲食和梨相關(guān)的藝術(shù)品等。案例借鑒羅州梨博物館羅州梨于1967年開始正式外銷到世界各地，1992年4月20日開館的羅州梨博物館正是為了宣傳羅州梨而存在。博物館內(nèi)展示有羅州梨的栽培歷史、宣傳數(shù)據(jù)、民俗數(shù)據(jù)等，是世界上獨(dú)一無二的梨子博物館。產(chǎn)業(yè)融合，調(diào)優(yōu)升級(jí)產(chǎn)業(yè)策略3.5 規(guī)劃策略依托現(xiàn)狀，南工北居

37、空間策略文化營建，凸顯特色文化策略環(huán)境提升，和諧共生生態(tài)策略文體結(jié)合，核心引爆開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)融合，調(diào)優(yōu)升級(jí)策略一：產(chǎn)業(yè)策略一體化產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)鏈條123123原始農(nóng)業(yè)種植農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品變景觀變體驗(yàn)變旅游商品低端的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)端農(nóng)產(chǎn)品深加工單一的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈簡(jiǎn)單粗放低效的生產(chǎn)“農(nóng)+旅+文+工+商”復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈高新技術(shù)和集約化資本化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)一產(chǎn)種植業(yè)三產(chǎn)文旅、田園社區(qū)二產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品深加工“生態(tài)+生產(chǎn)+生活”=綠色發(fā)展策略二：空間策略依托現(xiàn)狀、南工北居利用現(xiàn)有基地自然條件，順應(yīng)場(chǎng)地文脈，在不突破生態(tài)紅線的基礎(chǔ)上形成三坊九莊，道路系統(tǒng)結(jié)合現(xiàn)有村道規(guī)劃建設(shè)，將建設(shè)用地與非建設(shè)用地相互滲透，形成亦城亦鄉(xiāng)、非城非鄉(xiāng)、伴

38、城伴鄉(xiāng)的特色。規(guī)劃用地方案現(xiàn)狀村莊與道路規(guī)劃建設(shè)用地耕 地耕 地規(guī)劃建設(shè)用地生態(tài)紅線現(xiàn)狀建設(shè)用地耕 地耕 地用地規(guī)劃模式策略三：文化策略文化營建、凸顯特色提煉碭山傳統(tǒng)在地文化和特色元素，通過富有體驗(yàn)性鄉(xiāng)村民俗節(jié)慶，并植入現(xiàn)代時(shí)尚文化，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融，使之獲得更多的延展性與可持續(xù)性。以文化激活鄉(xiāng)村資源并帶動(dòng)文旅發(fā)展。“季季有節(jié)日，月月大不同”碭山四大節(jié)：春季梨花節(jié)、夏季馬術(shù)節(jié)、秋季采摘節(jié)、冬季電商節(jié)戲曲節(jié)武術(shù)節(jié)書畫節(jié)美食節(jié)空間載體：梨文化博物館、梨都劇場(chǎng)、觀花棧道、梨園馬道等。梨園戲曲節(jié)梨花節(jié)武術(shù)節(jié)采摘節(jié)書畫節(jié)電商節(jié)馬術(shù)節(jié)三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月春Spring夏

39、Summer秋Autumn冬Winter美食節(jié)馬拉松親子夏令營攝影藝術(shù)節(jié)民宿風(fēng)情節(jié)案例借鑒篁嶺“曬秋”文化項(xiàng)目概況：位于江西省上饒市婺源縣東北部，是著名的“曬秋”文化起源地。四季活動(dòng)：春：陽春三月油菜花開，與花海親密接觸，被評(píng)為“全球十大最美梯田”夏：參天古樹濃蔭匝地，田園紫薇、玫瑰等花海景觀變幻。秋：“曬秋”農(nóng)俗景觀，秋季農(nóng)產(chǎn)品豐富，辣椒、玉米、野菊花等，色彩最為壯觀。冬：大雪紛飛，樹木懸掛冰條，屋頂曬桿上鋪著厚厚積雪，儼然一副篁嶺曬雪圖，整個(gè)村莊宛如童話世界般晶瑩剔透。曬秋節(jié)：每年的六月六是篁嶺的“曬秋節(jié)”，獨(dú)特的民俗文化為景區(qū)發(fā)展創(chuàng)造無限可能。游客來篁嶺可以看曬秋，拍曬秋，體驗(yàn)“朝曬暮收

40、”、曬臺(tái)“話桑麻”的田園生活。“篁嶺曬秋”是一種文化體驗(yàn)，一種精神產(chǎn)品。而曬秋的場(chǎng)景，將成為這個(gè)時(shí)代的一個(gè)文化符號(hào)，“篁嶺曬秋圖”將會(huì)成為文化佳作。環(huán)境提升，和諧共生整合并串聯(lián)水、村、果、園等現(xiàn)有資源，充分利用現(xiàn)有水系脈絡(luò)、果林園地和鄉(xiāng)村市政設(shè)施，作為打造田園綜合體的基礎(chǔ)和依托。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，實(shí)現(xiàn)全域景觀聯(lián)動(dòng)水果園生態(tài)依托濱水休閑慢行步道梨園空中觀景步道藝術(shù)文化主題服務(wù)民俗文化節(jié)慶活動(dòng)健康養(yǎng)生果酒美食田園休閑農(nóng)業(yè)科普農(nóng)業(yè)旅游馬道騎行馬術(shù)運(yùn)動(dòng)特色碭山村策略四：生態(tài)策略行政中心奧體中心白石文化公園行政中心奧體中心白石文化公園生態(tài)大道發(fā)展軸東升路發(fā)展軸馬術(shù)小鎮(zhèn)馬術(shù)小鎮(zhèn)策略五：開發(fā)策略文體結(jié)合，核

41、心引爆結(jié)合基地西側(cè)奧林匹克體育中心，沿順堤河連接馬術(shù)小鎮(zhèn)和白石文化公園，形成基地的啟動(dòng)區(qū)中心文體核，以帶動(dòng)后續(xù)各分區(qū)的開發(fā)和區(qū)域整體提升。五大板塊五大板塊田園康養(yǎng)農(nóng)創(chuàng)工坊中心文旅教育游學(xué)體育競(jìng)技3.6 總體策劃3.7 項(xiàng)目策劃功能板塊策劃內(nèi)容中心文旅文旅服務(wù)核游客中心、非遺工坊、民俗展覽館、農(nóng)耕廣場(chǎng)、梨文化博物館、兒童樂園、創(chuàng)意市集（碭城1932）、美食街區(qū)（梨花村）、下邑客棧、白石文化公園、房車營地、梨園劇場(chǎng)、文石塔體育競(jìng)技馬術(shù)小鎮(zhèn)果林馬場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部江淮武館國術(shù)館騎行部落自行車俱樂部教育游學(xué)碭郡書院國風(fēng)苑、藏書閣、耕讀館、國學(xué)堂（碭城書院）、小學(xué)、幼兒園白石舊里名家館、詩畫苑耕讀世家農(nóng)耕展

42、館、田園農(nóng)舍、耕讀文化自然教育基地（游學(xué)教育、企業(yè)團(tuán)建）田園康養(yǎng)國醫(yī)養(yǎng)堂健康管理中心、頤樂學(xué)院、名醫(yī)堂、百草集、理療院、藥膳軒香雪別業(yè)怡然居、禮樂堂、養(yǎng)生堂（禪修、茶藝）桃源深處春風(fēng)閣、桃花苑、桃源閣農(nóng)創(chuàng)工坊酒巷飄香果酒工坊、梨醋工坊甘棠工坊梨膏工坊、梨汁工坊、梨膠工坊黃河藝坊印染坊、陶藝坊、創(chuàng)客集群（電商）3.8 空間策劃體育競(jìng)技教育游學(xué)農(nóng)創(chuàng)工坊體育競(jìng)技教育游學(xué)農(nóng)創(chuàng)工坊中心文旅中心文旅田園康養(yǎng)田園康養(yǎng)肆規(guī)劃布局底線控制不突破空間規(guī)劃確定的永久基本農(nóng)田和生態(tài)紅線4.1 開發(fā)邊界劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界永久基本農(nóng)田界線生態(tài)保護(hù)紅線其他空間名稱用地面積（ha）占總用地面積（%）農(nóng)業(yè)空間205.7318.2

43、2生態(tài)空間325.6228.84城鎮(zhèn)空間311.7427.61其他空間285.8925.32合計(jì)1128.98100依據(jù)空間規(guī)劃，永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)空間總面積約531.35公頃，占規(guī)劃總面積的47.06%。在城鎮(zhèn)空間及其他空間范圍內(nèi)，結(jié)合設(shè)計(jì)方案規(guī)劃相應(yīng)的建設(shè)用地。空間規(guī)劃各類用地統(tǒng)計(jì)表規(guī)劃用地統(tǒng)計(jì)表4.2 用地規(guī)劃用地代碼用地名稱用地面積(hm)占城市建設(shè)用地比例(%)備注大類中類R居住用地192.26 52.66 R2二類居住用地143.98 39.44 BR商住混合用地48.28 13.22 A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地3.78 1.04 A3教育科研用地3.78 1.04 B商業(yè)服

44、務(wù)業(yè)設(shè)施用地74.52 20.41 B1商業(yè)用地36.31 9.95 B2商務(wù)用地10.04 2.75 B3娛樂康體用地28.17 7.72 M工業(yè)用地47.70 13.07 M1一類工業(yè)用地47.70 13.07 現(xiàn)狀10.96公頃S道路與交通設(shè)施用地41.27 11.30 S1城市道路用地37.80 10.35 S4交通場(chǎng)站用地3.47 0.95 G綠地與廣場(chǎng)用地5.91 1.62 G1公園綠地3.14 0.86 現(xiàn)狀G3廣場(chǎng)用地2.77 0.76 H11城市建設(shè)用地365.44 100.10 E非建設(shè)用地763.54 合計(jì)1128.98規(guī)劃城市建設(shè)用地約365.44公頃。其中居住用地面積

45、約192.26公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積約74.52公頃，工業(yè)用地面積約47.70公頃。4.3 建設(shè)用地對(duì)比 規(guī)劃范圍內(nèi)：建設(shè)用地適當(dāng)增加（1）現(xiàn)狀：建設(shè)用地約273.66公頃（道路用地面積約11.50公頃），其中村莊建設(shè)用地約244.25公頃，布局較為分散。（2）規(guī)劃：總建設(shè)用地約365.44公頃（道路用地面積約37.80公頃），其中可出讓建設(shè)用地（居住用地+商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地+新增工業(yè)用地）約301.96公頃。隴海路以東區(qū)域：拆遷用地與可出讓用地基本維持平衡（1）現(xiàn)狀：建設(shè)用地約255.76公頃（道路用地約10.40公頃），其中村莊建設(shè)用地約227.45公頃。（2）規(guī)劃：建設(shè)用地約282

46、公頃（道路用地約26公頃）。其中可出讓建設(shè)用地（居住用地+商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地+新增工業(yè)用地）約233公頃。白莊杜莊毛莊曹官莊常河常河村于莊黑古墩曹閣蔣土樓徐井村常樓常樓曹廟劉樓小汪莊黃堤口白莊村劉堤口曹莊土地使用現(xiàn)狀圖土地使用規(guī)劃圖村莊建設(shè)用地規(guī)劃范圍線教育科研用地公園綠地農(nóng)林用地水域圖 例一類工業(yè)用地一核兩帶四區(qū)三坊九莊一核：中心文旅核兩帶：順堤河景觀帶多民河景觀帶四區(qū)：農(nóng)創(chuàng)工坊教育游學(xué)田園康養(yǎng)體育競(jìng)技4.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)三坊：黃河藝坊甘棠工坊酒巷飄香九莊：騎行部落江淮武館馬術(shù)小鎮(zhèn)碭郡書院耕讀世家白石舊里桃園深處國醫(yī)養(yǎng)堂香雪別業(yè)中心文旅核中心文旅核農(nóng)創(chuàng)工坊區(qū)農(nóng)創(chuàng)工坊區(qū)體育競(jìng)技區(qū)體育競(jìng)技區(qū)教育游學(xué)

47、區(qū)教育游學(xué)區(qū)酒巷飄香甘棠工坊黃河藝坊酒巷飄香甘棠工坊黃河藝坊田園康養(yǎng)區(qū)田園康養(yǎng)區(qū)騎行部落江淮武館江淮武館馬術(shù)小鎮(zhèn)碭郡書院耕讀世家碭郡書院耕讀世家國醫(yī)養(yǎng)堂桃園深處香雪別業(yè)白石舊里白石舊里1.馬術(shù)小鎮(zhèn)2.游客中心3.兒童樂園4.繽紛花海5.非遺工坊6.農(nóng)耕文化博物館7.創(chuàng)意市集（碭城1932）8.美食街區(qū)（梨花村）9.文石塔10.白石文化公園11.國術(shù)館12.武術(shù)學(xué)校13.騎行部落14.碭郡書院15.幼兒園、小學(xué)16.耕讀世家17.白石舊里18.國醫(yī)養(yǎng)堂19.頤樂學(xué)院20.香雪別業(yè)21.桃園深處22.酒巷飄香23.甘棠工坊24.黃河藝坊25.田園社區(qū)4.5 規(guī)劃總平面123456789101112

48、131415161718192520212322242525252525隴海路漢王路G310總體鳥瞰圖中心文旅核鳥瞰圖中心文旅核鳥瞰圖中心文旅核鳥瞰圖規(guī)劃充分利用現(xiàn)狀縣道、鄉(xiāng)道、村道，以環(huán)路串聯(lián)各功能板塊，在主要出入口及社區(qū)中心設(shè)置公共停車場(chǎng)。4.6 交通規(guī)劃道路系統(tǒng)城市道路園區(qū)主路園區(qū)次路景觀步道馬道停車場(chǎng)園區(qū)主入口園區(qū)次入口PG310PPPPPPA_A4.6 交通規(guī)劃道路斷面園區(qū)主路（斷面B_B）園區(qū)次路(斷面C_C)斷面A_A4.6 交通規(guī)劃慢行交通慢行道慢行服務(wù)節(jié)點(diǎn)G310規(guī)劃選取景觀資源好、游憩價(jià)值高的路線，根據(jù)場(chǎng)地條件，形成完整的慢行交通網(wǎng)絡(luò)。慢行道或獨(dú)立建設(shè)，或結(jié)合機(jī)動(dòng)車道路邊緣

49、設(shè)置，沿線規(guī)劃若干慢行服務(wù)節(jié)點(diǎn)。以滿足游客、居民的游憩、健身、觀景需求，也可以作為居民日常出行的通道。4.7 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃小幼武社社社社社社社游體R=500M幼兒園規(guī)劃范圍線奧體中心圖 例文武學(xué)校小學(xué)游客服務(wù)中心體小幼武游 游客服務(wù)中心：位于馬術(shù)小鎮(zhèn)東側(cè)，為游客提供旅游咨詢、電瓶車換乘、購物餐飲等服務(wù)。幼根據(jù)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地和人口規(guī)模配置相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施：教育設(shè)施：小學(xué)：在基地中部設(shè)置一所18班小學(xué)，用地約1.0公頃。幼兒園：規(guī)劃兩處幼兒園，每處占地約0.5公頃。文武學(xué)校：保留現(xiàn)狀剛鋒文武學(xué)校。社區(qū)商業(yè)中心：規(guī)劃在每個(gè)社區(qū)組團(tuán)內(nèi)配置一處社區(qū)商業(yè)中心，設(shè)置菜場(chǎng)、餐飲、衛(wèi)生所等設(shè)施。社社區(qū)

50、商業(yè)中心體4.8 開發(fā)強(qiáng)度FAR1.2規(guī)劃范圍線FAR1.0圖 例FAR0.8FAR2.01.隴海路以西：規(guī)劃住宅用地容積率控制在2.0以內(nèi)；2.隴海路以東：規(guī)劃開發(fā)強(qiáng)度較低，容積率控制在0.8-1.2之間。（1）商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：容積率控制在0.8以內(nèi)；（2）工業(yè)用地：容積率不小于1.0；（3）住宅用地：容積率在0.8-1.2之間，整體容積率滿足大于等于1.0的要求。住宅開發(fā)模式小院大院大院配置果園建設(shè)用地果園果園果園果園果園果園果園果園果園果園果園多層住宅綠城桃花源模式多利農(nóng)莊模式混合開發(fā)模式模式示意圖特點(diǎn) 建設(shè)用地規(guī)模相對(duì)較大；高密度低強(qiáng)度開發(fā)，建設(shè)用地容積率約0.7。建設(shè)用地完全打散

51、，建設(shè)用地容積率約0.8；每個(gè)院子均配置一定規(guī)模的果園。用地規(guī)模相對(duì)適中；多層容積率約1.2，底層容積率約0.8，綜合容積率約1.0。優(yōu)點(diǎn) 建設(shè)用地較為集中；單位面積內(nèi)可出讓用地建設(shè)用地較大。均為大院，每棟建筑均可配置1畝果園；居住環(huán)境最佳。產(chǎn)品種類多樣；建設(shè)用地規(guī)模適中。土地打包出讓；滿足住宅用地容積率最低1.0的要求。缺點(diǎn) 大院（配1畝果園）較少，小院（沒有果園）居多；不滿足住宅用地容積率最低1.0的要求。用地較分散；單位面積內(nèi)可出讓建設(shè)用地較少；不滿足住宅用地容積率最低1.0的要求。4.9 開發(fā)模式傳統(tǒng)出讓模式小地塊出讓模式模式示意圖特點(diǎn)出讓用地規(guī)模較大；將傳統(tǒng)大地塊分割成若干小地塊出讓

52、；優(yōu)點(diǎn)適用于大企業(yè)拿地；開發(fā)彈性較大，出讓地塊大小可根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求調(diào)整；易吸引有潛力的小微企業(yè)入駐；缺點(diǎn) 開發(fā)彈性較小，招商難度較大；城市開發(fā)易被大企業(yè)綁架。市政配套投入相應(yīng)增加；工業(yè)用地出讓模式4.9 開發(fā)模式地塊一地塊二地塊三地塊四城市道路城市道路城市道路內(nèi) 部 道 路內(nèi) 部 道 路內(nèi) 部 道 路內(nèi) 部 道 路地塊一地塊二地塊三地塊四地塊八地塊五地塊六地塊七集體農(nóng)用地利用方式：1、改變土地性質(zhì)：建設(shè)旅游項(xiàng)目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點(diǎn)項(xiàng)目清單制度，把需要建設(shè)用地指標(biāo)的重大旅游項(xiàng)目納入建設(shè)用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)接與協(xié)調(diào)，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和

53、土地征收。2、不改變土地性質(zhì)：土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股和抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其中，轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。因此，社會(huì)資本可通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。4.9 開發(fā)模式農(nóng)村用地集體農(nóng)用地耕地嚴(yán)格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)林地近林不進(jìn)林，靈活開發(fā)低丘緩坡地點(diǎn)狀供地，垂直開發(fā)集體建設(shè)用地集體經(jīng)營性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市公益性公共設(shè)施用地宅基地建設(shè)租賃住房提供一房一院一地：共享農(nóng)莊盤活閑置房屋鄉(xiāng)村民宿未利用地四荒地荒山、荒溝、荒丘、荒灘農(nóng)村用地集體農(nóng)用地耕地嚴(yán)格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)林地近林不進(jìn)

54、林，靈活開發(fā)低丘緩坡地點(diǎn)狀供地，垂直開發(fā)集體建設(shè)用地集體經(jīng)營性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市公益性公共設(shè)施用地宅基地建設(shè)租賃住房提供一房一院一地：共享農(nóng)莊盤活閑置房屋鄉(xiāng)村民宿未利用地四荒地荒山、荒溝、荒丘、荒灘集體建設(shè)用地利用方式：1、改變土地性質(zhì)：集體建設(shè)用地土地征收變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。2、不改變土地性質(zhì)：受限于法律規(guī)定，社會(huì)資本參與休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中，如果涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前存在兩種途徑：（1）社會(huì)資本通過出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式獲得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（“三塊地”改革規(guī)定的33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)）；（2）社會(huì)資本與擁有建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過共同舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)

55、企業(yè)或契約的方式進(jìn)行合作。4.9 開發(fā)模式案例鏈接：成都多利小鎮(zhèn)1、摘地2015年初，農(nóng)村集體土地改革上市，多利拿下郫都區(qū)108畝集體土地，由多利、平安、綠城三方合作開發(fā)。采用多利公司墊資，宅基地有償騰退，建設(shè)用地入市的方式，籌集農(nóng)民房屋拆舊建新。2、入市途徑土規(guī)、村規(guī)合一規(guī)劃編制成立資產(chǎn)管理公司原址使用就地入市，異地使用調(diào)整入市規(guī)劃、評(píng)估制定方案編制出讓文本，委托入市。3、項(xiàng)目規(guī)劃多利綠城桃花源的產(chǎn)品為小型農(nóng)莊，每戶配一塊地，形式上保存了項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能。項(xiàng)目規(guī)劃了健康、教育、農(nóng)業(yè)服務(wù)等配套，包括酒店、診所、幼兒園、居家農(nóng)藝服務(wù)、鄰里中心、業(yè)主餐廳、慢生活街區(qū)等。4、產(chǎn)業(yè)模式通過農(nóng)戶確權(quán)后

56、的承包地經(jīng)營權(quán)入股成立土地股份合作社，與多利合作共建萬畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，組織農(nóng)戶參與園區(qū)生產(chǎn)、建設(shè)管理，建立“龍頭企業(yè)+農(nóng)民合作社+農(nóng)戶”的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)制和“土地租金保底+產(chǎn)品保底收購+銷售利潤返還”的農(nóng)民利益保障機(jī)制。5、銷售方式銷售方式為“創(chuàng)客招募”，購買方需以注冊(cè)一家公司的形式購買項(xiàng)目，本項(xiàng)目以非常規(guī)性銷售方式和居住形態(tài)建筑配備農(nóng)業(yè)院子入市。4.9開發(fā)模式開發(fā)模式總結(jié)4.9 開發(fā)模式01大城市周邊：三權(quán)分立、土地流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償有期限流轉(zhuǎn)。02中小城市：土地征收農(nóng)業(yè)用地：入股合作社，實(shí)行規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。集體建設(shè)用地：統(tǒng)一征收為城市建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)。03建設(shè)用地開發(fā)

57、模式：先田園配套，后建設(shè)開發(fā)。前期導(dǎo)入旅游項(xiàng)目，完善周邊配套建設(shè)，進(jìn)而開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)，獲得利潤再投入旅游項(xiàng)目建設(shè)和完善，最終提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。旅游先行+地產(chǎn)回現(xiàn)是目前田園綜合體建設(shè)的主要模式。伍分區(qū)設(shè)計(jì)分區(qū)詳解中心文旅核01規(guī)劃中心文旅核靠近縣城，占地范圍60.3公頃，由游客服務(wù)中心、白石文化園、文旅休閑街、田園社區(qū)和房車營地五部分構(gòu)成。規(guī)劃圍繞大水面，通過慢行道串聯(lián)西側(cè)馬術(shù)小鎮(zhèn)、奧體中心，形成中心文旅核，既為田園綜合體提供公共服務(wù)，同時(shí)也作為縣城的文體中心。1.游客中心2.兒童樂園3.房車營地4.梨園劇場(chǎng)5.繽紛花海6.白石文化公園7.非遺工坊8.農(nóng)耕文化博物館9.民俗展覽館10.農(nóng)耕廣場(chǎng)11

58、.創(chuàng)意市集（碭城1932）12.美食街區(qū)（梨花村）13.文石塔14.戲臺(tái)15.下邑客棧16.水車17.書畫軒18.丹砂古渡19.田園社區(qū)02030405060708091011121314151618171919中心文旅核鳥瞰圖中心文旅核鳥瞰圖游客服務(wù)中心白石文化園入口白石文化公園白石文化公園書畫軒創(chuàng)意市集（碭城1932）美食街區(qū)特色美食非遺工坊手工技藝（碭山十三坊）1.果酒坊（碭城鎮(zhèn)果酒工藝)2.印染坊（李莊鎮(zhèn)藍(lán)印花布工藝）3.鄉(xiāng)食坊（唐寨鎮(zhèn)特色小吃制作工藝)4.糖人坊（葛集鎮(zhèn)畎糖人制作工藝）5.曲藝坊（周寨鎮(zhèn)戲曲藝術(shù)）6.品茶坊（玄廟鎮(zhèn)茶葉制作工藝）7.制筆坊（曹莊壩鎮(zhèn)毛筆制作工藝）8.布

59、藝坊（曹莊鎮(zhèn)棉花工藝）9.貢梨坊（良梨鎮(zhèn)梨膏制作技藝)10.書法坊（關(guān)帝廟鎮(zhèn)蝌蚪文工藝）11.篆字坊（朱樓鎮(zhèn)梅花篆字工藝）12.年畫坊（趙屯鎮(zhèn)年畫藝術(shù)）13.正骨坊（程莊鎮(zhèn)王氏接骨技藝）篆字坊下邑客棧文石塔丹砂古渡分區(qū)詳解體育競(jìng)技16依托現(xiàn)有馬術(shù)小鎮(zhèn)，在規(guī)劃中心文旅核西側(cè)打造體育競(jìng)技板塊，聯(lián)動(dòng)西側(cè)規(guī)劃奧體中心，強(qiáng)化體育競(jìng)技主題。體育競(jìng)技板塊主要包括馬術(shù)小鎮(zhèn)、江淮武館、自行車俱樂部等項(xiàng)目。1.馬術(shù)小鎮(zhèn)2.馬博物館3.馬術(shù)俱樂部4.國術(shù)館5.武術(shù)學(xué)校6.自行車俱樂部7.田園社區(qū)2453777馬術(shù)俱樂部江淮武館分區(qū)詳解教育游學(xué)1教育游學(xué)板塊位于基地東北部，由碭郡書院、白石舊里、耕讀世家三個(gè)主題農(nóng)莊構(gòu)

60、成。碭郡書院借鑒宋代白鹿洞書院布局形式，由多重院落空間組合而成，主要包括講學(xué)、祭祀、藏書三大功能；白石舊里主要包括名家館和詩畫苑兩部分；耕讀世家主要包括農(nóng)耕展館、田園農(nóng)舍、風(fēng)物市集，打造耕讀文化自然教育基地，為游學(xué)教育、企業(yè)團(tuán)建提供服務(wù)。1.碭郡書院2.幼兒園、小學(xué)3.白石舊里（名家館、詩畫苑）4.耕讀世家5.田園社區(qū)2345555碭郡書院農(nóng)莊主題：國學(xué)主題農(nóng)莊核心功能：傳統(tǒng)國學(xué)教育、禮樂教化研習(xí)其他功能：生活服務(wù)、餐飲休閑、藝術(shù)文化、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)由圍合的多重院落空間組合而成，南近水塘。借鑒宋白鷺書院碭郡書院碭郡書院耕讀世家農(nóng)莊主題：游學(xué)教育主題農(nóng)莊核心功能：傳統(tǒng)農(nóng)耕展示、田園牧

61、歌體驗(yàn)其他功能：生活服務(wù)、餐飲休閑、藝術(shù)文化、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑布局錯(cuò)落有致，以多廣場(chǎng)、多院落營造豐富的空間感。借鑒清杏花春館替換替換耕讀世家依托周邊各類農(nóng)業(yè)設(shè)施和特色農(nóng)園資源，體驗(yàn)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化和農(nóng)事觀光體驗(yàn)。白石舊里白石舊里分區(qū)詳解田園康養(yǎng)2田園康養(yǎng)板塊位于基地東部，由國醫(yī)養(yǎng)堂、香雪別業(yè)、桃園深處三個(gè)主題農(nóng)莊構(gòu)成。國醫(yī)養(yǎng)堂由健康管理中心、名醫(yī)堂、百草集、理療院、藥善軒及頤樂學(xué)院構(gòu)成；香雪別業(yè)主要包括怡然居、禮樂堂、養(yǎng)生堂；桃園深處主要包括春風(fēng)閣、桃花苑、桃園閣。1.健康管理中心2.健康體檢中心3.頤樂學(xué)院4.香雪別業(yè)5.桃園深處1345分區(qū)詳解田園康養(yǎng)國醫(yī)養(yǎng)堂農(nóng)莊主題：養(yǎng)生主題農(nóng)莊核心功

62、能：康體療養(yǎng)、修身養(yǎng)性其他功能：生活服務(wù)、餐飲休閑、藝術(shù)文化、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)由幾個(gè)合院圍合成一個(gè)大院，連廊連接各個(gè)院落，建筑群西部毗鄰水塘，環(huán)境要素豐富。借鑒清澹泊寧靜國醫(yī)養(yǎng)堂健康管理健康體檢中心香雪別業(yè)桃源深處分區(qū)詳解農(nóng)創(chuàng)工坊1農(nóng)創(chuàng)工坊板塊位于基地東南，緊鄰交通干線，同時(shí)靠近南側(cè)縣城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)為基礎(chǔ)，打造集研發(fā)、加工、展示、貿(mào)易于一體的特色農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)。規(guī)劃布局果酒工坊、梨膏工坊、創(chuàng)客集群（農(nóng)產(chǎn)品電商中心）及農(nóng)產(chǎn)品展銷展示中心。1.果酒工坊2.梨膏工坊3.黃河藝坊4.創(chuàng)客集群（電商）2334酒巷飄香梨膏工坊陸開發(fā)實(shí)施6.1 分期開發(fā)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的難易程度分為近

63、、中、遠(yuǎn)三步實(shí)施：近期：主要實(shí)施中心文旅區(qū)，樹形象、提升區(qū)域整體價(jià)值；中期：主要包括體育競(jìng)技區(qū)、農(nóng)創(chuàng)工坊區(qū)以及田園康養(yǎng)區(qū)的桃源深處、香雪別業(yè)板塊，該區(qū)域拆遷量較少，離城區(qū)較近。遠(yuǎn)期：主要包括教育游學(xué)區(qū)以及田園康養(yǎng)區(qū)的國醫(yī)養(yǎng)堂板塊。近期中期中期遠(yuǎn)期近期中期遠(yuǎn)期類別項(xiàng)目單位單價(jià)（萬元）數(shù)量金額（萬元）備注土地一級(jí)開發(fā)村莊征地、拆遷、補(bǔ)償費(fèi)用畝803412272960計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考常樓村拆遷成本農(nóng)用地征收（新增建設(shè)用地）畝4.593941808.46參照皖政201524號(hào)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)青苗補(bǔ)償畝0.2439494.56市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（七通一平）畝15384057600合計(jì)332463.02公共設(shè)施配套

64、小學(xué)所400014000.0 幼兒園所200024000.0 白石文化公園0.226000052000.0 合計(jì)60000.0 合計(jì)392463.0 畝均成本102.20 平攤到城市可建設(shè)用地面積類別單位單價(jià)（萬元）數(shù)量金額（萬元）備注居住用地畝1201128135360院子、農(nóng)莊產(chǎn)品,容積率約0.8商住混合用地畝150724108600多層住宅，容積率約1.2商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地畝1501103165450工業(yè)用地畝4555124795合計(jì)畝3506434205土地一級(jí)開發(fā)及公共設(shè)施配套投入估算（隴海路以東區(qū)域）：隴海路以東區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)及公共設(shè)施配套投入約配套投入約39.25億，土地出讓收

65、入約億，土地出讓收入約43.42億億。土地出讓金概算（隴海路以東區(qū)域）：6.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)品類型項(xiàng)目單位單價(jià)（萬元）數(shù)量金額（萬元）備注投資主體院子、農(nóng)莊土地出讓金畝1201128135360.0 容積率0.8企業(yè)建造成本0.30601600180480.0 總投資315840.0 單位建筑成本0.53 多層住宅土地出讓金畝150724108600.0 容積率1.2建造成本0.20579200115840.0 總投資224440.0 單位建筑成本0.39 商業(yè)土地出讓金畝1501103165450.0 容積率0.8建造成本0.20588267 117653.3 總投資283103.3 單位

66、建筑成本0.48 工業(yè)土地出讓金畝4555124795.0 容積率1.0建造成本0.15367333 55100.0 總投資79895.0 單位建筑成本0.22 投資總計(jì)932691.7 土地二級(jí)開發(fā)估算（隴海路以東區(qū)域）：院子、農(nóng)莊類產(chǎn)品開發(fā)成本約院子、農(nóng)莊類產(chǎn)品開發(fā)成本約5300元元/；多層住宅開發(fā)成本約；多層住宅開發(fā)成本約3900元元/；商業(yè)建筑開發(fā)成本約；商業(yè)建筑開發(fā)成本約4800元元/。備注：2018年碭山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)：住宅類商品房成交均價(jià)為4,272.30元，價(jià)格約在35005500元/平之間浮動(dòng)。非住宅類商品房（包括商鋪）成交均價(jià)：8,920.66元，價(jià)格約在700015000元/平之間浮動(dòng)。（數(shù)據(jù)來源碭山公眾網(wǎng)）6.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析愿景本項(xiàng)目旨在打造一個(gè)歷史地方特色與現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)情交融的空間載體活動(dòng)豐富、空間品質(zhì)高的鄉(xiāng)村振興田園板塊具有可操作性和資本回報(bào)的招商區(qū)域