城市、商業、建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計（11頁）.pdf
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城市、商業、建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計（11頁）.pdf
1、第八章 城市/商業/建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計 第八章 城市/商業/建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計 一、綜合體開發定位總體思路 一、綜合體開發定位總體思路 1、定位需滿足的目標 ? 符合城市整體發展要求，符合政府控規要求； ? 具有鮮明特色，體現項目地段價值； ? 符合市場要求，實現整體開發與經營目標。 2、定位依據： 3、霍金斯“消費者決策過程模型” 4、三位一體定位方法 二、綜合體商業形態定位 二、綜合體商業形態定位 市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨 三、綜合體商業形態構成 三、綜合體商業形態構成 四、綜合體商業零售業
2、態 四、綜合體商業零售業態 按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈 開設集中商業的可能（臨街商業不計入）。 零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數量 RE： 人均消費支出 RF： 營業面積 1、商業零售業態商業規模的設定 2、商業零售業態極限規模測算表 3、商業零售業態引力模型 五、綜合體商業街 五、綜合體商業街 1、商業街分析需要解決的核心問題 ? 商業街的長度和寬度； ? 商業街的輻射半徑； ? 商業街與平行干道的距離。 東京商業街長度一般為 600-1200M，平均 880M；商業街輻射半徑為 250-650M，平均輻射半徑為
3、 420M。 東京商業街平均寬度 六、綜合體商務 六、綜合體商務 城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響， 而人均辦公面積受區 域的主導功能和區域的重要性程度的影響 城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容 ? 城市商務物業供給總量和供給結構； ? 城市商務物業需求總量和需求結構； ? 城市商務物業供給矛盾分析； ? 城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積，通過租賃活動 和市場吸納量預測未來市場需求）； ? 確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數； ? 中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量。 七、綜合體酒店 七、綜合體酒店 1、城市綜合體的酒店規模估算 E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位數 N ：全年的旅客人數 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數 T : 全年可逗留天數 K : 床位的利用率 八、高水平做好城市綜合體經營分析和建筑
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