1、信心比黃金更珍貴信心比黃金更珍貴2009 年年 1-9 月土地市場研究月土地市場研究 在過去的 20 個月，伴隨樓市起伏，土地市場也走出了一個過山車般的“V”字反轉，土 地作為資產的高彈性特點全面顯現： （1） 在行業景氣區間（2008 年 1 月2008 年 8 月），土地市場溢價水平在與 商品房交易價格水平保持趨勢一致的基礎上，顯現出對即時商品房價格變動 的一種擴大效應。即土地交易的溢價增速領先于商品房交易價格的增速。 （2） 在行業低迷區間（2008 年 9 月2009 年 3 月），土地市場則表現的更加 低迷，所有地塊基本都底價成交甚至流拍現象普遍出現。與商品房交易價格 的緩慢下行不同
2、，土地市場幾乎是一步跌到谷底，且其復蘇也明顯滯后于商 品房交易市場 下面我們就詳細分析一下前三季度土地市場的轉變。 1 1北京土地市場三次轉折北京土地市場三次轉折 圖圖 1 1：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 8 8 月北京土地市場市場階段劃分月北京土地市場市場階段劃分 1.11.1 20082008 年末年末20092009 年年 3 3 月月 供應萎縮，流拍頻現供應萎縮，流拍頻現 2009 年初，北京土地市場延續了 08 年下半年的冷清景象。在第一季度這個傳統交易淡 季里，北京住宅土地供應的緊縮勢頭更為明顯，工業用地成為這個階段土地供應的主角。除 了控制供應，
3、推出小幅、 市區四環內的優良住宅地塊也成為北京政府刺激土地成交的重要舉 措。 盡管政府采取了各種控制供給， 刺激需求的措施， 但開發企業尤其是品牌開發企業參與 意愿仍然較低，一方面對未來的預期仍未好轉，另一方面也是受困于積壓存貨的巨大壓力， 使得主流開發企業無心也無力參與土地競拍。此時，市場的主角基本多為中小型開發企業， 這些企業土地儲備較少，銷售壓力較輕， “隨機應變”的戰略都使其無需考慮長遠經營而更 多根據近期需要進行土地交易。 圖圖 2 2：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 3 3 月北京土地市場供需圖月北京土地市場供需圖 整體來看，09 年初北京商品房交易的回暖并未給當時的土地市場帶來信心的轉變，整 個市場依舊處于“寒冬”之中。 1.21.2 20092009 年年 4 4 月月20092009 年年 5 5 月月 放量供應，地王首現放量供應，地王首現 進
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