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開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)研究分析（10頁(yè)）.doc

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開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)研究分析（10頁(yè)）.doc

1、開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)持有型物業(yè)研究研究楊紅旭一、持有型物業(yè)的一、持有型物業(yè)的概述概述從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度分析，開(kāi)發(fā)建造物業(yè)的贏利模式有兩種，一種是建好賣掉，一次性回籠資金，這類物業(yè)可稱為銷售型物業(yè)；另一種是建好后持有，通過(guò)長(zhǎng)期收取租金獲益，這類物業(yè)可稱為持有型物業(yè)。如果更全面的進(jìn)行分析，則持有型物業(yè)不僅可以持續(xù)性產(chǎn)生租金收益，而且可以長(zhǎng)期產(chǎn)生資產(chǎn)增值，由于持有型物業(yè)一般地段較好，來(lái)自土地的增值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通物業(yè)。從理論上講，幾乎所有的房產(chǎn)都可用作持有型物業(yè)，但比較適合持有的物業(yè)主要包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、住宅、工業(yè)用房等五類。從檔次上劃分，持有型物業(yè)一般

2、屬于中高檔。商業(yè)用房中以大中型為主，如銷品茂、百貨商廈、大型超市、商業(yè)街區(qū)等；寫字樓多是甲級(jí)類；酒店類多屬中高檔，甚至有超五星級(jí)的；住宅主要是高端類，包括服務(wù)式公寓、高檔公寓和別墅；工業(yè) 用房包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。二二、開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)持有型持有型物業(yè)的必要性物業(yè)的必要性 1、持有型持有型物業(yè)是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)物業(yè)是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì) 在歐洲房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家，持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的 50左右，而在國(guó) 內(nèi)目前這一比例還非常低，而且多數(shù)為國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位所持有，包括學(xué)校、醫(yī)院、軍隊(duì)、銀行、政府部門、研究機(jī)構(gòu)等，只有 10左右的持有物業(yè)為市場(chǎng)化企業(yè)所經(jīng)營(yíng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)

3、盟 2007 年年初對(duì) 699 家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了 39%，而在 2006年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為 21.4%。 2、增加持有型物業(yè)是房地產(chǎn)增加持有型物業(yè)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必然結(jié)果宏觀調(diào)控的必然結(jié)果持續(xù)幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生深刻變化，在這一過(guò)程中，持有型物業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的重要性越來(lái)越高。首先，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，資金的重要性開(kāi)始超過(guò)土地，一方面，不斷緊縮的“銀根”逼使開(kāi)發(fā)商降低對(duì)銀行的依賴度，另一方面，“自有資金必須超過(guò) 35%”的硬性規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流提出了更高的要求，而持有型物業(yè)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其次，宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了很大的不確定性，雖然近兩年市場(chǎng)依然向好，但誰(shuí)都不敢肯定未來(lái)市場(chǎng)會(huì)否出現(xiàn)大的調(diào)整，而持有型物業(yè)是抗擊市場(chǎng)下滑的重要產(chǎn) 品，香港地產(chǎn)巨頭們的經(jīng)驗(yàn)早已證實(shí)了這一點(diǎn)；再次，宏

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