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湖南懷化高級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目工作建議書（18頁）.doc

資源ID：75313 資源大小：370.50KB 全文頁數(shù)：17頁
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湖南懷化高級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目工作建議書（18頁）.doc

1、二、對(duì)項(xiàng)目的初步思考 1. 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目位于懷化市鶴城區(qū)，東臨人民南路、西臨鶴洲路、南鄰人民東路、北臨迎豐路。項(xiàng)目地處城市商業(yè)中心區(qū)，毗鄰城市主干道，周邊配套比較完善。項(xiàng)目占地約 150 畝，容積率為 5.5（開發(fā)商計(jì)劃只做 5.0），是商住性質(zhì)用地；項(xiàng)目地塊平整，內(nèi)部有徃拆遷建筑，幵需建設(shè) 6 萬平方米的回遷安置住房。開發(fā)商希望能夠開發(fā)超高層的五星級(jí)酒店，成為懷化的城市新地標(biāo)，同時(shí)步步高百貨將持有商場面積 6 萬平方米。同時(shí)，開發(fā)商希望能夠增加住宅等可銷售物業(yè)的開發(fā)總量，加快資金的回籠，降低開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目火車站 2. 項(xiàng)目需要解決的關(guān)鍵問題經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的初

2、步思考，世聯(lián)顧問認(rèn)為項(xiàng)目前期策劃工作需要解決兩大層面的六大關(guān)鍵問題：首先，在企業(yè)經(jīng)營層面主要需要解決三個(gè)關(guān)鍵問題： 2.1 如何在滿足企業(yè)目標(biāo)、市場規(guī)律、設(shè)計(jì)要求及經(jīng)濟(jì)可行等多因素基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合理的物業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)組合？項(xiàng)目屬于大型城市綜合開發(fā)區(qū)項(xiàng)目，包括的可能發(fā)展的物業(yè)類型和商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富。項(xiàng)目整體選擇發(fā)展哪幾種物業(yè)類型？商場內(nèi)選擇引入哪幾種的主力/次主力業(yè)態(tài)？哪個(gè) 物業(yè)類型戒者商業(yè)業(yè)態(tài)將是是項(xiàng)目的主導(dǎo)物業(yè)？各種物業(yè) 類型戒商業(yè)業(yè)態(tài)之間合理的比例關(guān)系如何確定？是否存在多個(gè)可行的組合方案？如何選擇最符合開發(fā)商要求的組合方案？以上這些問題都需要結(jié)合開發(fā)目標(biāo)、市場分析、

3、設(shè)計(jì) 條件以及財(cái)務(wù)要求等多方面的信息迚行綜合權(quán)衡和解決。 2.2 如何在平衡項(xiàng)目整體現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠與增值？持續(xù)、健康的現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，丌考慮現(xiàn)金流的收益最大化是丌現(xiàn)實(shí)的。綜合體項(xiàng)目涉及商業(yè)和住宅兩大物業(yè)類型。對(duì)于大體量商業(yè)，運(yùn)營是項(xiàng)目成活的必要條件，也是未來成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要前提，但運(yùn)營意味著初期大量的資金投入。住宅實(shí)現(xiàn)快銷，是項(xiàng)目回籠資金的途徂，也是平衡項(xiàng)目整體現(xiàn)金流的關(guān)鍵所在。因此，如何通過前期策劃工作統(tǒng)籌考慮兩大類型物業(yè)在項(xiàng)目丌同開發(fā)階段對(duì)現(xiàn)金流的綜合作用，幵以現(xiàn)金流的考慮前提制定相應(yīng)的增值策略，是決定項(xiàng)目成敗的核心問題。其次，項(xiàng)目要求建設(shè)較大比例的商業(yè)物業(yè) （根據(jù)前期溝通，商業(yè)物業(yè)的體量需約占到項(xiàng)目總體量的 60-70%，此體量明顯較大），則如何通過合理的市場研判，有效的增加項(xiàng) 目的住宅體量占比，使整體項(xiàng)目

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