2009河南睢縣金大Ⅱ義烏商貿城項目營銷策略提報（34P）.doc
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2009河南睢縣金大Ⅱ義烏商貿城項目營銷策略提報（34P）.doc
1、 城城 市市 之之 戀戀 睢縣金大義烏商貿城睢縣金大義烏商貿城項目項目 營銷策略提報營銷策略提報 2002009 9 年年 7 7 月月 第一部分：項目概述 項目基本面項目基本面 既有優劣勢分析既有優劣勢分析 項目基本面項目基本面 【地理位置】項目位于睢縣縣城中心，處于中心大街兩側、睢州大道以北的十字路口 【人文位置】項目位于睢縣縣城現有可開發地塊的黃金地段，周邊各項生活配套齊全，未來商業氛圍濃厚 【項目組成】項目由底部二層商業和上部一棟小高層、七棟多層組成（耀發廣場底下二層為獨立自營商鋪） 【基本數據】 項目 數據（東地塊） 數據（西地塊） 總用地面積 5424 平米 10874 平米 建筑
2、占地面積 2612 平米 6601 平米 總建筑面積 13725 平米 22653 平米 居住面積 10118 平米 8669 平米 商業面積 3606 平米 13984 平米 建筑密度 48.16 60.7 容積率 2.53 2.08 備注：地下室建筑面積未計入容積率 既有優劣勢分析既有優劣勢分析 優勢和劣勢同樣明顯優勢和劣勢同樣明顯 行銷提示行銷提示 價值支撐體系需要重構價值支撐體系需要重構 本案“優勢地段”與“產品接受度低，配套不具備優勢”的矛盾組合，容易造成叫好不叫座。 為了迅速去化，應該從房市深層次驅動力研判出發，提煉出核心賣點，并進行附加值層面的價值支撐體系重構 優勢項 絕版旺地
3、睢縣城市中心黃金旺地 金大一期口碑優勢，客戶感情深厚 睢縣新十字商圈，商業氛圍濃厚 周邊配套良好，生活方便 劣勢項 項目商業體量較大，去化難度較大，且后續經營難度大 小高層產品接受度低，競爭力不夠 項目本身配套不具備優勢 第二部分第二部分 市場研判市場研判 市場感知市場感知 市場研判市場研判 市場問題與機會市場問題與機會 市場感知市場感知 隨著宏觀調控效果的逐步體現，房市冷暖感同身受，風云變遷提煉如下： 銷售慢了 大勢變了 項目多了 價格漲了 需求不旺 大勢變了大勢變了 大城市房價由于過山車，宏觀輿論環境變了，本地房價漲的 超出承受范圍了 于是，持幣觀望的人多了 項目多了項目多了 從 2008 年 1、2 個項目唱主角，到 2009 年 5、6 個項目搶市 場，競爭變得層次多且復雜了 價格漲了價格漲了 2008 年各盤價格一路上漲，開一次盤價格漲 50-100 元，只 要不是太偏，均價都已
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