湖南省岳麓大道銀杉路地下空間初步商業(yè)定位報(bào)告（22頁）.doc

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湖南省岳麓大道銀杉路地下空間初步商業(yè)定位報(bào)告（22頁）.doc

1、岳麓大道岳麓大道- -銀杉路交叉口地下空間銀杉路交叉口地下空間初初步步商商業(yè)業(yè) 定定位位報(bào)報(bào) 告告二零一一年十月二零一一年十月目目錄錄第一部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：市場(chǎng)環(huán)境 . 1 一、項(xiàng)目位置 . 1 二、岳麓區(qū)概況 . 1 三、岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 . 2 四、岳麓區(qū)商業(yè)概況 . 3 五、濱江新城規(guī)劃 . 5 第二部分：市場(chǎng)容量第二部分：市場(chǎng)容量 . 6 第三部分：項(xiàng)目微觀環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目微觀環(huán)境分析 . 7 一、項(xiàng)目概況 . 7 二、項(xiàng)目周邊商業(yè)體概況 . 9 第四部分：項(xiàng)目初步定位第四部分：項(xiàng)目初步定位 . 11 一、市場(chǎng)機(jī)會(huì) . 11 二、檔次定位 . 11 三

2、、功能定位 . 11 四、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值區(qū)域劃分 . 13 五、業(yè)態(tài)規(guī)劃 . 15 第五部分：項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)第五部分：項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) . 18 一、市場(chǎng)租金類比法 . 18 二、售價(jià)、收益率、租金的敏感性分析 . 20 第 1 頁共 20 頁第一部分：市場(chǎng)環(huán)境第一部分：市場(chǎng)環(huán)境一、一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置長沙市岳麓大道與銀杉路交匯于湘江西岸的岳麓區(qū)，是岳麓區(qū)的重要交通樞紐之一。二、岳麓區(qū)概況二、岳麓區(qū)概況岳麓區(qū)概況岳麓區(qū)概況行政行政區(qū)劃區(qū)劃岳麓區(qū)現(xiàn)轄 10 個(gè)街道、1 個(gè)鄉(xiāng)、5 個(gè)鎮(zhèn)，分別是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、銀盆嶺街道、觀沙嶺街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、

3、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天頂鄉(xiāng)，東方紅鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)、雨敞坪鎮(zhèn)。面積面積人口人口總面積 552.02 平方公里。2010 年末全區(qū)常住人口 80.18 萬人，戶籍人口 67.38 萬人。交通交通狀況狀況公路：公路：319 國道、港澳高速穿境而過，一、二、三環(huán)線緊緊相繞，區(qū)中心地帶經(jīng)長潭西高速至湘潭、經(jīng)長常高速至益陽僅半小時(shí)；鐵路：鐵路：在建的地鐵 2 號(hào)線沿楓林路設(shè) 5 個(gè)站，待建的地鐵 3 號(hào)線將沿后湖路等設(shè) 5 個(gè)站，待建的 4 號(hào)線將沿銀杉路設(shè) 6 個(gè)站，規(guī)劃中的地鐵 6 號(hào)線將沿桐梓坡路等設(shè)個(gè) 7 站，在建的“長株潭”城際鐵路長沙市區(qū)地鐵段將沿杜鵑路設(shè) 3 個(gè)站；航空：航空：區(qū)中心地帶距黃花國際機(jī)場(chǎng) 30 公里。區(qū)區(qū)域性質(zhì)域性質(zhì) 岳麓區(qū)是長沙市行政、科教、文化中心。該區(qū)北部為“兩型”建設(shè)先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)，長沙市委市政府、岳麓區(qū)政府皆坐落于此；南部

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