三亞創意新城房產投資開發項目前瞻性總體法律分析報告（43頁）.doc
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三亞創意新城房產投資開發項目前瞻性總體法律分析報告（43頁）.doc
1、 1 “三亞創意新城”“三亞創意新城”投資開發項目前瞻性投資開發項目前瞻性總體總體法律分析法律分析報告報告 深圳市中興國際投資有限公司深圳市中興國際投資有限公司： 受貴司的邀請，基于我們對“三亞創意新城”投資開發項目（下 稱該項目）的興趣和信心，以及該項目法律事務的復雜性、綜合性、 長期性和挑戰性，我們試圖依照現行國家法律、法規和地方性法規、 規章和政策的規定， 結合該項目合作框架協議等有關資料和信息所反 映客觀情況，就其法律事務的內容、風險和解決方案做以專業的研究 和匯報，以期保障貴司的合法權益和應有利益，使該項目按照既定規 劃和預期順利進行。 由于我們目前所掌握的該項目的資料信息有限，如有
2、可能，報告 未涉及到的內容將隨著我們對該項目的逐漸深入了解再做論述。 一、一、 土地開發部分土地開發部分 1 1、 三亞市人民政府的土地征用審批權限三亞市人民政府的土地征用審批權限 法律規定： 依照土地管理法的有關規定，征用基本農田、基本農田以外 的耕地超過 35 公頃的、其他土地超過 70 公頃的，均需國務院批準。 2 該項目占地約 12 平方公里，不僅可能涉及基本農田，而且即使不涉 及基本農田，也已大大超過 35 公頃耕地和 70 公頃其他土地的范圍， 不可避免地需報國務院批準。另征用上述規定以外的土地的，也是由 省、自治區、直轄市人民政府批準并報國務院備案。這樣，三亞市人 民政府在土地征
3、用方面是沒有審批權的， 只有在已批準的農用地轉用 范圍內，具體建設項目用地可以行使批準權。 法律風險： 根據上述法律規定，三亞市人民政府作為土地管理法中界定 的市、縣一級的人民政府，沒有農用地轉為建設用的批準權，那么， 該項目的農用地轉為建設用地的征地申請，就需報國務院（省人民政 府）批準，而國務院（省人民政府）會否對如此超大型投資開發項目 的征地申請確定地、快速地批準，則具有極大的不確定性；在目前國 家嚴格控制建設開發用地規模、打擊房地產開發建設用地囤積行為， 控制和停止豪華住宅建設用地審批的政策形勢下， 對該項目征地和未 來超常建設用地的報批工作，都有可能產生消極影響。 風險防范： 思路一、從征地權限和程序上入手 首先，通過三亞市人民政府或海南省人民政府，能否將征地范圍 內的基本農地以特別通道確定地、快速地報國務院批準； 其次， 將征地范圍內的基本農田以外的耕地和其他土地的范圍分 別控
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