自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案（12頁）.doc
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自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案（12頁）.doc
1、 自持物業(yè)經(jīng)營稅務(wù)籌劃方案 房地產(chǎn)企業(yè)稅負的高低最終取決于企業(yè)所選擇的開發(fā)模式和經(jīng)營行 為，一旦選擇了具體的開發(fā)模式和經(jīng)濟行為，其總體稅負水平也就相對確定 了。因此，公司樹立事前籌劃的思想，在確定具體的開發(fā)模式和經(jīng)濟行為之 前，就應(yīng)針對開發(fā)模式和經(jīng)濟行為制定不同的方案，并通過對各方案納稅水 平的比較，選擇并最終確定最佳開發(fā)模式和經(jīng)營方案。下面就以公司所開發(fā) 部分商業(yè)即以超市為例，分為銷售和自持兩種情形進行涉稅分析： 超市基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)： 表一：價值情況 名稱 面積 銷售均價 售價（萬元） 底商 800 12000 960 二樓 1600 5000 800 小計 2400 7334 1760 表二
2、：收取租金情況 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合計 一層 800 平米 30 30 30 40 42 45 50 55 60 65 / 二層 1600 平米 15 18 20 25 27 30 33 36 40 45 / 小計 0 47.52 67.2 86.4 92.16 100.8 111.4 121.9 134.4 148.8 910.0 表三：造價情況 名稱 面積 單方造價(元) 總造價（萬元） 底商 800 4000 320 二樓 1600 3200 512 小計 2400 7200 8
3、32 其中：開發(fā)成本為 695 萬元、銷售費用為 41 萬元、管理費用 41 萬 元、財務(wù)費用 55 萬元 表四：稅種 序號序號 稅稅 種種 納稅對象納稅對象 計計 稅稅 依依 據(jù)據(jù) 稅稅 率率 納稅時間納稅時間 1 營業(yè)稅及附加 提供應(yīng)稅勞務(wù) 營業(yè)額 56% 取得營業(yè)收入的當(dāng)月 2 土地使用稅 城鎮(zhèn)土地 實際占用的土 地面積 6 元/m 2 實際占用土地的次月起 3 房產(chǎn)稅 房產(chǎn) 房產(chǎn)租金收入 12% 房產(chǎn)投入使用的次月起 4 企業(yè)所得稅 生產(chǎn)經(jīng)營所得、其 他所得 應(yīng)納稅所得額 25% 按年計征，分月預(yù)繳 一、超市實現(xiàn)銷售，其稅負分析： 1、營業(yè)稅金及附加=1760 x5.6%=98.56 萬元 2、土地增值稅 可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81 萬元 增值額=1760-849.81=910.19 萬元 增值率=910.19/849.81=107.11% 適用
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