1、 商品房定價方法商品房定價方法 一個完整的房地產銷售過程包括產品引導期、公開銷售期、強力 推廣期和銷售持續期。 房地產定價策略只有將對應時點的價格有機安排在二維空間才 具有可操作性。 開盤定價是策劃與市場的最好接洽點，也是日后價格走勢的基 準。縱觀全局走勢，除銷售期很短的物業采用穩定均價策略外，開發 商一般都會選擇高開低走的撇脂模式或低開高走的滲透模式。 撇脂 模式的高價是相對同種品質物業的均價而言。 其細分市場首先定位于 需求彈性最小的高收入人群，以求得最大利潤邊際。思路上正如先吸 牛奶上層的精華，再逐層深入，故名撇脂。撇脂模式以階段性高額利 潤迅速回收資金，僅適用于實力信譽頗佳的大公司和?
2、quot;新、奇、 特概念的物業。當銷售進入遲滯階段，則調低價格吸引另一目標消 費層次。 對不同的人群采用 不同的價格正是經濟學所說的價格歧視 ，也是需求導向中差異需求定價法的具體運用。 滲透模式的內涵 目標是獲得最大市場占有率，通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺 激購買欲，以銷量促進早期資金回流，一旦樹立物美價廉的印象后， 再逐漸拉升價位。 低開高走也適用于期房銷售， 隨著施工進度的變化， 價格的動態調整與使用價值的狀態保持一致。從消費行為學的角度 看，該模式是對買方趨利心理的縱向挖掘。 撇脂或滲透作為實現長 期目標的兩種整體定價策略，各有適用范圍。從入市環境著眼，熊市 行情只能用撇脂戰術，
3、速戰速決；而牛市則更適用滲透手法，穩扎穩 打。在聚斂人氣方面滲透模式略勝一籌，價格節節攀高就是最好的促 銷走勢，既保證了已購者的經濟利益，又符合投資的追漲理念；價格 下滑有時會引起人們對物業品質的懷疑，反而影響品牌形象。即使單 從投資角度，也容易讓人旁觀惜購，以求價格見底。因為有購買欲望 之后，從眾心理是選樓決策的最敏感影響因素。而人氣聚斂符合馬太 效應-強者愈強， 弱者愈弱，所以整體定價策略不得不考慮如何激 發從眾心理，以聚斂至關重要的人氣；從實現難度上看，撇脂戰術更 深入人心。滲透的關鍵在于量價配合。每一價位的物業投放量要小 于潛在需求量，前一價位被激發起的有效需求得不到充分滿足，在價 格還會上漲的預期和預購的從速以及人氣信號的激勵下， 促使他們加 入后一價位物業的搶購。 再就是漲價的次數要頻，幅度要小，每期 的投入量要適度； 撇脂模式難度是市場細劃和目標人群認知價值的調 查。消費層次
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