2013年成都東客站項(xiàng)目定位報(bào)告（65頁(yè)）.pptx

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2013年成都東客站項(xiàng)目定位報(bào)告（65頁(yè)）.pptx

1、1 紅海拼細(xì)紅海拼細(xì) 藍(lán)海求異藍(lán)海求異東客站項(xiàng)目定位東客站項(xiàng)目定位報(bào)告報(bào)告 2 【前言前言】作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，本階段項(xiàng)目的重點(diǎn)及難點(diǎn)在于本階段項(xiàng)目的重點(diǎn)及難點(diǎn)在于物業(yè)組合及配比物業(yè)組合及配比的確定。的確定。本報(bào)告意在準(zhǔn)確梳理項(xiàng)目的目標(biāo)，本報(bào)告意在準(zhǔn)確梳理項(xiàng)目的目標(biāo)，確立清晰合理的定位邏輯，確立清晰合理的定位邏輯，綜合分析市場(chǎng)狀況，綜合分析市場(chǎng)狀況，研判物業(yè)選擇及體量配比。研判物業(yè)選擇及體量配比。 3 【項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)】【物業(yè)組合物業(yè)組合】【物業(yè)體量物業(yè)體量】【價(jià)值增值價(jià)值增值】 4 【項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)】資金壓力：資金壓力：本項(xiàng)目拿地成本較低，資金

2、壓力較小本項(xiàng)目拿地成本較低，資金壓力較小速度速度與與利潤(rùn)利潤(rùn)的博弈的博弈企業(yè)戰(zhàn)略理解：企業(yè)戰(zhàn)略理解：穩(wěn)健開(kāi)發(fā)路線，土地儲(chǔ)備量小，非規(guī)模化快速走量戰(zhàn)略，單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)穩(wěn)健開(kāi)發(fā)路線，土地儲(chǔ)備量小，非規(guī)模化快速走量戰(zhàn)略，單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn) 要求較高要求較高在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下追求利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化 5 【項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)】【物業(yè)組合物業(yè)組合】【物業(yè)體量物業(yè)體量】風(fēng)險(xiǎn)可控下的利潤(rùn)最大化風(fēng)險(xiǎn)可控下的利潤(rùn)最大化區(qū)域可存活物業(yè)研判區(qū)域可存活物業(yè)研判【價(jià)值增值價(jià)值增值】 6 【物業(yè)組合物業(yè)組合】【商業(yè)商業(yè)】【寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓】【公寓公寓】集中商業(yè)：自持為主，對(duì)開(kāi)發(fā)商

3、資金、商家資源及后期運(yùn)營(yíng)能力要求集中商業(yè)：自持為主，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金、商家資源及后期運(yùn)營(yíng)能力要求較高。銷售型以返租模式為主，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)能力要求較高，且散售難較高。銷售型以返租模式為主，對(duì)后期運(yùn)營(yíng)能力要求較高，且散售難度較大。度較大。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱在售體量在售體量去化周期去化周期均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）月均走量月均走量去化率去化率銷售模式銷售模式花生唐花生唐 3.63.6萬(wàn)方萬(wàn)方 1111個(gè)月個(gè)月 1420914209 21012101 63%63% 返租銷售返租銷售香江香江CBDCBD 37.637.6萬(wàn)方萬(wàn)方 3737個(gè)月個(gè)月 78307830 63686368 66%66% 返租銷售返租銷售新南中心新南中心 9.29.2萬(wàn)方萬(wàn)方 4 4個(gè)月個(gè)月 4567745677 13151315 32%32% 返租銷售返租銷售潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng) 2.42.4萬(wàn)方萬(wàn)方

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