無錫湖濱路旅游休閑商業街定價策略（14頁）.doc
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無錫湖濱路旅游休閑商業街定價策略（14頁）.doc
1、 【湖濱假日】【湖濱假日】 湖濱路旅游休閑商業街湖濱路旅游休閑商業街 產品銷售價格建議產品銷售價格建議 上海博思上海博思 20201010 年年 6 6 月月 2525 日日 1 一、基準價格的設定與原則一、基準價格的設定與原則 （一） 、北區銷售基準價格的設定（一） 、北區銷售基準價格的設定 我們在估算項目銷售價格時采用的是市場類比法 （和周圍項目進行價格對比） 和投資回報法 （以每年 8 的投資回報計算） ，由于用來對比的周邊樓盤大都為 12 層連售的沿街商鋪，所以根據市場類比及投資回報 兩種方式先測算出的項目北區北區12F 銷售基準價格為（計算方法見后） ： 1、 項目實收基準價不超過
2、10740 元/平方米 注：實收基準價為項目銷售收入在完稅前的實際所得。 2、 項目銷售基準價為 13260 元/平方米 注：銷售基準價是在實收基準價基礎上，加上兩年返租 14、VIP 優惠折扣 3、一次性付款優 惠折扣 2之后，得出的項目銷售時應執行的基準價格。 （二） 、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則（二） 、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則 按照上述市場比較得出的價格，并根據以下原則推算出項目南區及北區各樓層應執行的銷售基準價格： 1、 南區 12F 銷售基準價是北區 12F 的 80 2 這是出于南區商鋪是室內鋪，而非沿街商鋪的考慮 2、 南區 1F、2F 的銷售基準價相同 一般
3、 1F 商鋪價值大于 2F 商鋪，但本項目南區 1F 是室內鋪，而 2F 定位為酒吧廣場，與 1F 相比 更容易聚集人氣，因而 2F 商鋪的價值略大于 1F 商鋪。但 2F 商鋪不利因素是與 1F 商鋪相比，面 積更大，進深更深。據此，南區 1F 與 2F 商鋪銷售價格應基本相同。 3、 通常 2F 商鋪的價格是 1F 商鋪價格的 60， 根據本項目建筑規劃及業態分布， 我們認為本項目 2F 商鋪的價格是 1F 商鋪價格的 65，更符合項目的業態定位。 4、 同樣，北區 3F 價格應是北區 2F 價格的 65 5、 南區地下-1F 商鋪不在項目總價中測算。 按實收單價 5000 元/平方米計算， 項目可另收 62715000 3100 萬元。 （三） 、南北地塊各樓層銷售基準價格計算（三） 、南北地塊各樓層銷售基準價格計算 北區 1F：16070 元/平方米 【計算方式：132602（1+
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