房地產服務行業：社保由稅務征收對物業管理行業影響-180912.pdf
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房地產服務行業：社保由稅務征收對物業管理行業影響-180912.pdf
1、2018912 日 房地產服務房地產服務 社保由稅務征收對物業管理行業影響 行業動態 行業近況行業近況 根據國稅地稅征管體制改革方案 ，2019 年 1 月 1 日起，各項社 會保險費交由稅務部門統一征收。預計這一改革將規范企業社保 繳納行為、改善漏繳少繳等問題。針對市場關注的社保征繳權轉 移對于物業管理企業成本和利潤的影響，我們做出量化測算。 評論評論 社保嚴繳使物業管理企業稅前社保嚴繳使物業管理企業稅前利潤利潤下降下降 2%9%。通過綜合考慮繳 費基數的合理計量、繳費率的地域性差異、工資結構帶來的綜合 繳費率調整、以及雇傭方案和薪酬方案優化等因素，我們認為社 保征繳權轉移對物業管理企業的利
2、潤影響有限。 實際社保繳納基數為財報員工成本科目的八成左右。實際社保繳納基數為財報員工成本科目的八成左右。員工成 本中約八成為工資、獎金、補貼等應計入社保基數的收入， 另外兩成為社保費及其它福利等、不應計入基數。 受受業務地域結構影響業務地域結構影響，企業對應平均繳費系數為，企業對應平均繳費系數為 22%29%。 社保繳費比率具有地域差異，例如作為多家物管企業總部所 在地和收入重要來源的廣東地區平均/中位繳費率僅為 21%、 香港地區繳費率約為 5%。 高級管理人員按最高限額繳費額外拉低繳費系數約高級管理人員按最高限額繳費額外拉低繳費系數約 12 個百個百 分點至分點至 20%28%。工資高于
3、當地平均工資三倍的職工實際繳 費基數按照三倍標準，從而拉低公司整體繳費比率。 優化員工雇傭方案與薪酬方案進一步優化員工雇傭方案與薪酬方案進一步降降低繳費系數低繳費系數約約 23 個個 百百分點至分點至 18%25%。公司可以通過雇傭靈活就業人員、改補 貼制為報銷制、 利用合伙企業通道發放獎金等方式優化成本。 預計政府將預計政府將維持企業維持企業總體總體社保和稅務成本社保和稅務成本穩定。穩定。 9 月 6 日國務院常 務會議指出，在社保征收機構改革到位前，各地要一律保持現有 征收政策不變，同時抓緊研究適當降低社保費率，確保總體上不 增加企業負擔。 估值與建議估值與建議 我們認為市場對社保嚴繳政策過度悲觀，建議投資者抓住超調時 機，布局基本面好、回撤大的優質龍頭標的綠城服務和中海物業。 根據我們測算，政策對綠城服務和中海物業利潤拖累分別為 2%和 9%，二者自七月底高點分別回撤 31%和 25
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