1、上海上海 漕溪綠地漕溪綠地 匯陽廣場匯陽廣場 運營銷模式初步提報運營銷模式初步提報 案前思考案前思考 市場特質及未來走勢市場特質及未來走勢 如何將現有資源進行有效整合如何將現有資源進行有效整合 如何挖掘商圈的潛在價值力如何挖掘商圈的潛在價值力 如何錯位經營從而取得差異化競爭優勢如何錯位經營從而取得差異化競爭優勢 產品構想產品構想/ /形象定位思考形象定位思考 如何平衡商業物業短期利潤最大化和長期利益持續性如何平衡商業物業短期利潤最大化和長期利益持續性 如何安排開發模式以達到互動效應實現雙贏如何安排開發模式以達到互動效應實現雙贏 上海甲級寫字樓分布示意上海甲級寫字樓分布示意 全國主要城市寫字樓租
2、售情況比較全國主要城市寫字樓租售情況比較 0 50 100 150 200 250 300 350 400 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 成交套數 成交面積 2008年徐匯區辦公物業成交統計年徐匯區辦公物業成交統計 經濟冷卻，外資收縮，需求不振，銷售冷淡經濟冷卻，外資收縮，需求不振，銷售冷淡 外資拋售辦公物業，銷售價格下降明顯外資拋售辦公物業，銷售價格下降明顯 同質辦公物業競爭，租金收益同步下滑同質辦公物業競爭，租金收益同步下滑 區域市場供需冷淡，區位價值不容忽視區域市場供需冷淡，區位價值不容忽視 200
3、9年上海辦公物業的空置率將繼續上升年上海辦公物業的空置率將繼續上升 為保持一定的入住率，辦公物業租金水平將繼續小幅緩降為保持一定的入住率，辦公物業租金水平將繼續小幅緩降 辦公物業之間的競爭加劇辦公物業之間的競爭加劇 上海可能出臺新政，包括企業總部大樓用地可按工業地塊招拍掛方式出讓以及上海可能出臺新政，包括企業總部大樓用地可按工業地塊招拍掛方式出讓以及 增加相應的寫字樓供應量，意味著現有辦公物業將面對市場較大的考驗增加相應的寫字樓供應量，意味著現有辦公物業將面對市場較大的考驗 上海寫字樓市場解讀上海寫字樓市場解讀 全國主要城市全國主要城市零售物業零售物業租租賃賃情況比較情況比較 0 5 10 15 20 25 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 成交套數 成交面積 20
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