上海康橋水都社區商業中心招商方案（29頁）.doc
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上海康橋水都社區商業中心招商方案（29頁）.doc
1、 康橋水都社區商業中心招商方案 1基本情況與核心思路. 2 11 項目基本情況. 2 12 社區商業中心運作思路. 3 2周邊商業市場調查. 4 21 周邊現存商業分布. 4 22 現存商業格局對本項目影響. 5 23 人口流動示意. 7 24 案例分析萬科四季花城. 9 3項目成長性分析. 11 31 人口導入成長性分析. 11 32 住戶對商業需求的漸進性分析. 12 33 商業成長性前景規劃. 13 4綜合運作計劃. 15 41 初始業態建議及分布. 15 411 業態建議考量重點 . 15 412 初始業態建議及分布 . 16 42 綜合運作計劃. 20 421 招商策略 . 20 4
2、22 現場區隔與包裝宣傳 . 21 423 業態成長時間表 . 22 5租金及免租金建議. 23 51 租金建議. 23 52 免租金建議. 24 6現金流量分析. 25 7招商前工作計劃. 26 1 1基本情況與基本情況與核心思路核心思路 1 11 1 項目基本情況項目基本情況 項目項目開發進程開發進程 人口導入時間進程人口導入時間進程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 總計 戶數 1591 286 630 1720 1042 5269 戶均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 預期導入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5
3、 預計交付時間 已交付 2007年8 月 2007 年 12 月 2008年6 月 2008 年 12 月 從上表情況來看，本項目在 06 年 8 月左右就應該有較大的人口入住水平， 而排除掉設計裝修等時間因素，第一期交付后應導入人口 3900 人左右，但是從 目前實際人口導入情況來看，僅僅達到 30左右，這樣的入住水平不僅給物業 管理帶來了一定問題，同時更影響了項目后期銷售。 據我司實地調查情況，目前人口入住率低下的主要原因為 交通相對不便，距離地鐵公交均有較大距離； 配套不齊全，實際居住有較大困難； 由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實際問題，開發商提出希 望通過運作社區商業中心來提高目前人口入住水平。 1 12 2 社區商業中心運作思路社區商業中心運作思路 首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區商業中心與項目的人口入 住應呈現的是良性互動的效應良性互動的效應， 即商業的運
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