西雙版納泰國城商業地產項目招商及經營權拍賣整體營銷方案（14頁）.doc
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西雙版納泰國城商業地產項目招商及經營權拍賣整體營銷方案（14頁）.doc
1、西雙版納泰國城項目招商及經營權拍賣整體營銷方案西雙版納泰國城項目招商及經營權拍賣整體營銷方案 （初稿）（初稿） 云南動力恒通房地產經紀有限公司 2006 年 10 月 25 日 項目背景及分析 一、項目基本情況及合作意向 西雙版納泰國城項目規劃總用地面積 4561.5 平方米，總建筑面積 3398.21 平方米，建筑密度 39%。作為商業經營場所，自有停車位有 11 個。 應開發商要求， 試圖通過銷售該物業 5 年經營權實現項目投資回收 600 萬元 （此為開發商的最低心理預期，達到約 5 萬元/單鋪的銷售均價） 。本方案將基于 此基礎條件論證該方案可否實現，并給出較佳的銷售組合方案。 二、項
2、目產品分析 項目產品設計以 2 層結構房屋為主，該商鋪布局基本采用圍合式布局，項目 內部通道基本采用 2.2 米寬度，通道舒適性上一般。且在通道設置上出現了部分 死角， 在內部整體布局上也同樣出現了業態規劃布局不合理的狀態（餐飲位于中 庭、 工作操作間條件不具備； 而對于其他零售業態的商鋪又基本集中于物業尾部， 容易死街，等） 。因此，對于該物業的項目操作必須就商業規劃布局進行改進和 完善。產品問題 項目由開發商以買斷 20 年經營權的方式取得，現準備拿出 5 年經營權進行 銷售實現回款。以一個單鋪 5 萬元的價格進行銷售，則其平均租金差不多在 55 元左右（按單鋪 15 平方米計算） ，而如
3、果我們要沖到 700 萬的銷售額，該項目平 均租金差不多需要 65 元/平方米的價格才能支撐。而根據我們的市場結果來看， 該項目周邊可類比項目怒租金僅為 25-48 元/平方米（下表為市場調研數據） 。 因此，鑒于此，我們提醒開發商需要注意以下 2 點： 一是項目商業規劃和布局需要做大面積調整，在增加經營面積的同時，又要 考慮不要出現死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來 調整和變化空間的層次感。 二是對項目的預期必須降低，不能脫離市場依據一味求高回報，高回報必然 帶來高風險（可能導致項目開盤就死） ；同時在銷售經營權的過程中一定要考慮 經營者如何介入并能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經營收益）況且該項 目還沒有所有權，投資者投資的保障何在？ 項目規劃調整方向建議 項目原規劃的問題 本規劃中，犯了一個商業規劃布局基本原則：主要商業中心不能放置在無通 道退路的死角內，尤其
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