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長河城市廣場商業(yè)地產(chǎn)定位及招商執(zhí)行方案(27頁).doc

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長河城市廣場商業(yè)地產(chǎn)定位及招商執(zhí)行方案(27頁).doc

1、 1 衡陽長河城市廣場衡陽長河城市廣場商業(yè)定位及招商執(zhí)行方案商業(yè)定位及招商執(zhí)行方案 2 前言:前言: 依據(jù)本項目商業(yè)部分的核心定位前期,即最終是以完成商業(yè)銷售為指標(biāo),而面對中國房地產(chǎn)開發(fā)市場商業(yè)裙樓過剩 的普遍現(xiàn)象,解決方案無外乎以下幾種: 1、 持有物業(yè),以整體招租收取租金作為收益回報; 2、 持有物業(yè),以分散招租收取租金作為收益回報; 3、 整體出售(個人、機構(gòu)、房托基金購買)作為投資收益; 4、 產(chǎn)權(quán)分割、返租銷售盤活商業(yè)價值; 根據(jù)前期對本項目規(guī)模、自身硬件、地理位置、周邊商業(yè)氛圍等權(quán)重系數(shù)的全方位分析后,得出本項目需達到完全 銷售的目的,只有采取上述第 4 種方式進行運作才是唯一解決

2、方案。而產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的前期就必須有一個強勢的主 體作為支撐,所以本項目的主體定位將是決定能否銷售成功的關(guān)鍵,我司在對衡陽商業(yè)物業(yè)和其他城市同類物業(yè)的 考察了解后,針對本項目的商業(yè)定位需要具備以下三個關(guān)鍵因素: 3 定位的前提:必須是主題性業(yè)態(tài)作為定位的方向; 定位的目的:必須是以能推動和促進后期銷售的商業(yè)業(yè)態(tài)作為定位前提; 定位的類別:必須是要有差異化、具有市場競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)作為定位的依據(jù); 3 種定位業(yè)態(tài):種定位業(yè)態(tài): 1、 文化產(chǎn)業(yè)主題專業(yè)商場文化產(chǎn)業(yè)主題專業(yè)商場 2、 香港香港 CEPA 零關(guān)稅商城零關(guān)稅商城 3、 高端女性主題休閑購物商場高端女性主題休閑購物商場 3 種定位業(yè)態(tài)分析和

3、思考:種定位業(yè)態(tài)分析和思考: 1、 文化產(chǎn)業(yè)主題專業(yè)商場文化產(chǎn)業(yè)主題專業(yè)商場 文化產(chǎn)業(yè)是一個永不落伍且能促進社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),作為湖湘文化的發(fā)源地,衡陽具備發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的潛力; 但文化產(chǎn)業(yè)的政府導(dǎo)向性較強,社會公益化比較突出,產(chǎn)生經(jīng)濟效益周期較長,無法滿足后期資金流的支付平衡。 4 同時結(jié)合本項目的實際需求,需要達到經(jīng)營和銷售的雙成功,就必須具備一個強勢且能快速產(chǎn)生經(jīng)濟效益的業(yè)態(tài)支 點,避免后期陷入資金流的陷阱。定位文化產(chǎn)業(yè)主題專業(yè)市場不能滿足項目自身的現(xiàn)金流需求。 2、 香港香港 CEPA 零關(guān)稅商城零關(guān)稅商城 2005 年湖南婁底成立了內(nèi)地第一個香港零關(guān)稅商貿(mào)城, 該業(yè)態(tài)定位具有比較突出的市場核心競爭力, 如能運作成功, 該定位可作為首選,無論從招商、宣傳還是后期的銷售都可達到耳目一新、全城轟動的效果。但由于運作該業(yè)態(tài)進 駐是一個系統(tǒng)復(fù)雜的流程,運作時間周期較長,且必須由政府牽頭才可


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