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標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義銷售培訓(xùn)課程（18頁）.doc

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標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義銷售培訓(xùn)課程（18頁）.doc

1、 1 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，力圖反映市場(chǎng)走勢(shì)的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握市場(chǎng)的良藥，大有泛濫之勢(shì)，實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí)踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測(cè)算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基本理論一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。洪寶川博士在其探索

2、地價(jià)漲落之謎中，介紹了世界上流行的 11 種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本投入（包括材料、人工費(fèi)等）變化情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn) 價(jià)格指數(shù)編制方法，對(duì)于新建成房屋價(jià)格的走勢(shì)分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。目前，這種方法實(shí)際應(yīng)用較少。 2 2、加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實(shí)際交易案例的基期和報(bào)告期的價(jià)格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易

3、案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來的偏差。中位數(shù)價(jià)格法與算術(shù)平均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時(shí)間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏誤。在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià) 格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制，而用在住宅價(jià) 格指數(shù)編制上的較少。 3、重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這樣，不同的時(shí)期考察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點(diǎn)：（l）必須有大量的重復(fù)交易的房地產(chǎn)資料，實(shí)際實(shí)施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長(zhǎng)，否則品質(zhì)固定的假設(shè)將

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