無錫商業廣場商業綜合體A區地塊整體定位建議（18頁）.doc
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無錫商業廣場商業綜合體A區地塊整體定位建議（18頁）.doc
1、A 區（商務區）地塊整體定位建議 一、 項目的整體定位 1、 地塊位置的分析 項目處在太湖新城核心區，太湖新城被規劃為無錫的“中央商 務區”，前景是非常好的。地塊處在核心區的南面邊緣地帶，普遍 認為商務氣氛不如中軸附近。但由于太湖新城核心區的北區以大型 商業為主，包括華潤萬象城、來福士廣場和綠城九龍倉的綜合項 目，商業氣氛很濃。比較之下，南區以寫字樓項目為主，商務氣氛 更濃一些，因此，項目定位為商務為主的綜合體更符合區域的整體 氛圍。 2、 建筑指標的邊界條件 A 區（商務區）總占地面積為 28743 ，整體建筑密度為 35%，也就是說落地面積為 10060 （首層面積）。 扣除 B4 和 B
2、5 的首層面積 3900 ，B1 首層面積約 1800 （標準層面積 1500 對甲級寫字樓來說偏小）、酒店首層面積為 1800 左右（標準層 1500 對五星級酒店也偏小），剩下能做商業 的首層面積為 2560 ，這樣的面積基本上不大可能有大型的商業 如百貨或超市能進來。 3、 區域的商業配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問題是配套嚴重不足， 這既是問題，也是機遇，誰解決了這個問題，誰就能先吃到這個蛋 糕。 太湖新城的北區由于有各大知名開發商，商業的啟動是會很快 的，對于太湖新城的發展是一個巨大的推動。反過來講，如果我們 的項目是以商務為核心，配套是以專門服務于寫字樓的人群為主， 那么
3、競爭優勢就能建立起來。 綜上所述，項目的整體定位應是以商務為核心的綜合體。 二、 寫字樓的產品定位 1、 供應量巨大 太湖新城的寫字樓項目供應量巨大，據太湖新城管委會的資料， 2010 年投入使用的寫字樓面積為 400 萬，由于各開發商的進度 不一，到 2010 年時供應量到不了這個數量，但供應過量是毫無疑 問的。量大不等于沒有機會，供應量大說明大家都看好這個區域。 2、 產品結構 由于無錫的寫字樓客戶以無錫和江蘇本地的客戶為多，加上以 銷售的方式為主，雖然無錫的寫字樓數量眾多，但實際上優質的寫 字樓寥寥可數，也就是 3-4 座。由于主流客戶是本地客戶，因此如 果市場定位是走中檔路線的，反而會造成大量的趨同產品，并不是 好的選擇。 在無錫，優質、高端、符合跨國企業辦公要求的寫字樓其實很 少。 3、 市場特點 寫字樓的需求相對有限，它的一個特點是“兩頭好，中間差”， 就是高端和低端的都好賣（
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