商業地產項目核心輻射商圈范圍確定的STCF法（16頁）.docx
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商業地產項目核心輻射商圈范圍確定的STCF法（16頁）.docx
1、商業項目核心輻射商圈的商業項目核心輻射商圈的 STCF 推導法推導法及其應用及其應用 提綱：提綱： 第一部分：四大因素影響項目核心輻射商圈范圍變化的規律是怎樣的； 第二部分：STCF 推導法模型 第三部分：STCF 推導法的應用（一方面解決一些理論問題；一方面解決一些實際問題） 第一部分：四大因素影響項目核心輻射商圈范圍變化的規律是怎樣的第一部分：四大因素影響項目核心輻射商圈范圍變化的規律是怎樣的 商業項目的核心輻射商圈是指一個商業項目所能吸納的核心消費人群所處的區域范 圍。真正的核心，筆者認為有兩層意思：其一，這個范圍對于該項目來說其一，這個范圍對于該項目來說，是其主要消費 力的集中分布區域
2、，這個范圍不能過大，對于不是核心消費人群分布的區域，絕不能劃分 進核心商圈，這個范圍也不能過小，對于仍屬于核心消費人群分布的區域，絕不能放棄； 其二，這個項目對于該范圍來說其二，這個項目對于該范圍來說，是區域消費者在進行與項目相關消費時的主要選擇，核 心區域內消費者在進行相關消費時，最主要選擇的消費去向是該項目。兩層意思，缺少對 任何一層意思的考量和分析，都將影響到項目核心輻射商圈的正確劃分。第二層意思實際 上將競爭因素考慮進去，增加了這個核心輻射范圍劃分的有效性。 我們研究商業項目核心輻射商圈的作用，一方面在于研究核心商圈內的人口數量能否 支撐我們項目的經營；一方面在于對這個范圍內的核心消費
3、者的消費特征進行研究，以便 于合理定位。核心輻射商圈劃分的越準確越精確，對范圍內市場和消費者的研究越詳細深 入，對于項目準確定位的作用便越巨大。 目前雖然像華南 Mall 最初定位那樣幾乎將整個珠三角都劃進核心輻射商圈的現象已經 少見，但多數商業項目的核心輻射商圈范圍劃定仍然缺少說服力。行業內目前最主要的核 心商圈劃分方法有兩類： 一類是國內自創模型。如距離劃分法以項目為中心以一定距離為半徑畫圓圈，準 確度較低，沒有理論依據，方法比較粗糙；交通劃分法以一定的車行或步行時間為標 準劃分范圍，有一定依據和現實意義，但方法仍然不夠精確；案例借鑒法以項目規模 所屬的商業級別應當具有的輻射范圍為核心商圈，是業內綜合外來理論和國內實踐得出的 測算模型，只能劃分大致的理論商圈范圍，考量因素少，各因素之間的關系并不清晰，理 論的推導過程也不清晰； 另一類是國外商圈理論模型，如雷利模型、哈夫模型、ABC 模
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