1、1、概況. 2 1.1. 房地產宏觀環境 . 2 1.1.1投資環境基本狀況 . 2 1.1.2房地產發展狀況 . 3 1.1.3商業地產發展狀況 . 5 1.2 渭南宏觀環境. 6 1.2.1渭南市概況 . 6 1.2.2城區概況 . 8 1.2.3區域發展前景 . 10 1.3 項目分析 . 10 1.3.1地塊位置 . 10 1.3.2地形地勢 . 11 1.3.3限制條件 . 11 1.3.4競爭情況 . 11 1.3.5項目 SWOT分析. 12 2、百貨業市場分析 . 13 2.1. 車流量、客流量 . 14 2.1.1 車流量 . 14 2.1.2客流量 . 15 2.2.經營品
2、種 . 16 2.3 租金與利潤 . 17 2.4 經營個體調查. 17 2.5 顧客調查 . 19 3、其他業態市場分析 . 31 3.1 餐飲 . 31 3.2 休閑、娛樂 . 36 3.3 家具 . 40 3.4 大型超市 . 41 3.5 多業態組合面臨的優劣勢和進入市場條件 . 42 4、規劃建設方案 . 44 4.1 項目建設條件. 44 4.2 規劃設計指導主旨 . 45 4.3 規劃設計方案. 46 5、項目投資估算與資金籌措 . 50 5.1 總投資估算的原則 . 50 5.2 項目總投資估算. 50 5.2.1項目的前期安置費 . 50 5.2.2 工程前期費用 . 50
3、5.2.3 建安費用 . 51 5.2.4室外工程費用 . 51 5.2.5 建設單位管理費 . 52 5.2.6 基本預備費 . 52 5.2.7流動資金 . 52 5.2.8 建設監理費 . 52 5.2.9 建設期利息 . 52 5.3 項目資金籌措. 53 5.3.1 資金籌措方式 . 53 5.3.2 借款 . 53 5.3.3施工計劃 . 54 5.3.4 借款、還款計劃 . 54 6、財務分析 . 55 6.1 財務評價的編制依據 . 55 6.2 項目的盈利能力分析 . 56 6.2.1靜態盈利能力分析 . 56 6.2.2動態盈利能力分析 . 57 6.3 項目償債能力分析 . 58 6.4 各方案財務分析結果 . 58 6.4.1 方案一 . 58 6.4.2 方案二 . 60 6.4.3 方案三 . 60 6.4.4 各方案收益情況的比較. 61 7、 不確定性分析
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