武漢奧山余家頭房地產項目開發建議及經濟效益分析（128頁）.doc
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武漢奧山余家頭房地產項目開發建議及經濟效益分析（128頁）.doc
1、 奧山余家頭項目奧山余家頭項目 開發建議及經濟開發建議及經濟效益效益分析分析 前言 2 項目規劃調整建議 4 項目開發推進建議 32 項目價格定位 59 項目分期經濟效益估算 72 項目總體經濟效益估算 111 目 錄 長江七橋及羅家港高架橋的設置、羅家港明渠的保留、臨街面地塊的大量削 減，使羅家港兩側地塊的商業優勢大大削弱，商業聯動作用基本喪失，而原有關 于打造商圈的構想，也要因現有局面的改變而作較大的調整。地塊占地大面積縮 水而還建物業開發體量依然不變，使對住宅布局產生的影響也不言而喻。 為了順應外在變化，我們不得不重新調整大體的規劃思路，重新分配商業與 居住的體量，重新審視商業、住宅與還
2、建物業的關系，并優化整體布局，以最大 限度提升商業影響力和提升項目居住品質。 前 言 一、一、項目項目規劃調整建議規劃調整建議 項目面臨的兩大變化，促使我們不得不調整規劃思路，重新考慮體量分配和 物業布局。 項目規劃調整建議 【第一大變【第一大變化化】：七橋高架設計，羅家港明渠保留。】：七橋高架設計，羅家港明渠保留。 羅家港明渠的保留，使沿羅家港兩邊分布的物業形成實質性隔離，羅家港 明渠兩側物業的臨街優勢削弱或不復存在，商業聯動效應基本喪失。 和平大道沿線及社區主要軸線，人流和車流相對容易聚集，成為本項目商 業價值最為突顯之處。 羅家港明渠北側的規劃小路，銜接臨江大道與和平大道，也是北部大地塊
3、 外圍的交通要道之一，但商業價值明顯不如前期構想突出。 項目規劃調整建議 【第二大變第二大變化化】：地塊面積及總開發量大大縮水，且還建物業所占地塊比例地塊面積及總開發量大大縮水，且還建物業所占地塊比例 較大。較大。 項目總占地 760 畝，其中， 可對外開發的土地僅 460 畝，容積率為 3，可建面積 92 萬； 可還建的土地 300 畝，容積率為 2.6，可建面積 52 萬，其中還建住宅 46 萬，還建住宅及其他物業 6 萬。 項目規劃調整建議 此時： 羅家港南面臨街處的地塊被拿掉后，項目大面積占據金邊銀角地帶的優勢羅家港南面臨街處的地塊被拿掉后，項目大面積占據金邊銀角地帶的優勢 不復存在。不復存在。 還還建物業與外售住宅之間不可避免要出現相間布局的局面。建物業與外售住宅之間不可避免要出現相間布局的局面。 B 地塊商業價值削減至最低點。地塊商業價值削減至最低點。 項目規劃調整建議 1、商
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