武漢水岸星城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告（105頁(yè)）.doc

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武漢水岸星城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告（105頁(yè)）.doc

1、房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司第一部分第一部分市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析（PEEST） 1-1 政策環(huán)境（political） 1 1- -1 1- -1 20031 2003- -20042004 年國(guó)家及武漢市總體政策導(dǎo)向年國(guó)家及武漢市總體政策導(dǎo)向 2003 年武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（20032010 年） 2004 年 5 月 13 日，武漢市加強(qiáng)商品房市場(chǎng)管理的緊急通知 2003 年 6 月 13 日,121 號(hào)文件的出臺(tái) 2004 年 4 月 25 日央行開(kāi)始提高存款準(zhǔn)備金率 2004 年 4 月 27 日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金提高至 35% 以上 2003

2、年 8 月 12 日，18 號(hào)文件的出臺(tái) 2004 年 4 月 29 日，暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地 2004 年 4 月 30 日，銀監(jiān)會(huì)控制過(guò)熱行業(yè)貸款 2004 年 8 月 31 日，土地協(xié)議出讓最后期限 2004 年 10 月 29 日，利率上調(diào) 27 個(gè)基按中國(guó)政府加入 WTO 的承諾，2004 年年底零售業(yè)對(duì)外資全面開(kāi)放，將出臺(tái)大店法 2003-2004 年，宏觀調(diào)控政策頻出，政府力圖規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”，同時(shí)政府根據(jù)城市的整體功能，出臺(tái)了一些指導(dǎo)性的政策促進(jìn)商業(yè)的健康發(fā)展。 1 1- -1 1- -2 2 宏觀金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影

3、響宏觀金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生一定的限制央行調(diào)高存款準(zhǔn)備金率政府貨幣投放量減少，致使資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)所需資金吃緊。 18 號(hào)文件及 121 號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)方面的信貸收緊，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì) 銀行融資難度加大。 2004 年 10 月 29 日，利率上調(diào) 27 個(gè)基本點(diǎn)，央行 7 年來(lái)首次加息，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款成本增加。 2、可能會(huì)導(dǎo)致新一輪的行業(yè)洗牌由于政府對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金要求增加，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的兩級(jí)分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的整合；可以在土地資源、資金資源、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)方面進(jìn)行互補(bǔ)。 3、對(duì)購(gòu)房消費(fèi)的影響在此期間個(gè)人貸款也明顯呈現(xiàn)出“嚴(yán)控”之勢(shì)。央行已出臺(tái)政策，各地分行對(duì)投資性個(gè)人信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行利率上調(diào)；雖然此次調(diào)息只是試探性的上調(diào)，但引起了消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的猜疑。同時(shí) 觀點(diǎn)提示：金融政策促使房地產(chǎn)理性回歸。銀行加息使

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