武漢竹葉山汽車市場綜合體招商與贏利模式研究報告（11頁）.doc
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武漢竹葉山汽車市場綜合體招商與贏利模式研究報告（11頁）.doc
1、占地 8 萬平方米城市綜合體招商與贏利模式研究 楊寶民 作者介紹，清華大學商業地產總裁班客座教授，中國商業地產聯盟專家委員。深圳市 新摩爾商業管理公司總經理。 占地 8 萬平方米的地塊，假設容積率為 6 的 48 萬平方米綜合體產品研究 具有典型意義。主要優點是可銷售物業較多，能夠通過五星級酒店帶動高尚住 宅、公寓和寫字樓銷售，招商具有明顯優勢，贏利模式清晰。 8 萬平方米綜合體也能夠提供較多停車位，集約利用土地資源，對城市核 心區土地出讓方式產生深遠影響。對于地級以上城市核心城市地塊的整體開 發，值得鼓勵。 一、8 萬平方米綜合體的產品研究 產品類型 1 面向零售為主的購物中心為主的綜合體
2、武漢已經建設了一批百貨商場和購物中心，也建設了若干五星級酒店，但 是武漢缺乏一流的城市綜合體。 圖 1 竹葉山汽車市場位置示意圖 圖 2 竹葉山汽車市場相片 3 公里半徑人口特點：鐵道南側基本都是城市居民，中高檔住宅樓宇較多。 鐵道北側農民房較多，消費力不強。 周邊商家：項目地現有易初蓮花大賣場，周邊沿著發展大道西側有家樂福 大賣場和百佳超市。 圖 3 黃孝河路 黃孝河路是項目的主要臨街面，其商業價值必須充分挖掘。 從武漢市場實際出發，本項目需要考慮理想的產品組合： 購物中心 12 萬平方米 地下考慮 2-3 萬平方米商業用途 酒店 5 萬平方米 酒店式公寓 公寓 10 萬平方米 SOHO 6
3、 平方米 寫字樓 4 萬平方米 小計 37 萬平方米 地上建筑面積 地下停車場 12 萬平方米 設備房和物業管 理用房 1 萬平方米 設備用房為主 地下-1 層商業 3 萬平方米 總建筑面積 53 萬平方米 圖 4 竹葉山項目總體規劃的舊方案 舊方案是單純的規劃設計思考，由于沒有先做商業規劃工作，浪費了項目主要臨街面 的商業價值，因此是不能采用的方案。 作者通過項目項目現場考察和武漢商圈研究，提出了竹葉山汽車市場綜合體新的規劃 方案。 圖 5 竹葉山項目總體規劃的總平面初步方案 產品類型 2 面向批發市場為主體的航站樓及高速火車站交通樞紐綜 合體 1. 占地 15萬平方米的綜合體容積率 3.0 圖 6 許昌高速火車站交通樞紐型綜合體 地塊 1 重點考慮商業價值挖掘 五星酒店 5 萬平方米 定位五星級商務酒店 三星快捷酒店 1 萬平方米 辦公 3 萬平方米 配有異地航站樓 公寓 6 萬平方米
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