物業(yè)公司前期介入工作指引報(bào)告(15頁).doc
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物業(yè)公司前期介入工作指引報(bào)告(15頁).doc
1、物業(yè)公司前期介入工作指引物業(yè)公司前期介入工作指引 1 1 總則總則 本文件規(guī)定了公司對新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容,包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工 建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段的全面介入。 本文件適用于集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的前期服務(wù)工作。 2 2 定義定義 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由開 發(fā)單位委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。 前期介入前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用前,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求 和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向開發(fā)單位提出建設(shè)性意見, 以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 房屋交付使用房屋交
2、付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期 限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。 項(xiàng)目開辦費(fèi)項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入住前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期介入及新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而 產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等費(fèi)用。 物業(yè)移交物業(yè)移交是指在竣工驗(yàn)收后開發(fā)單位將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公 司,物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收的過程。 保潔開荒保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司受開發(fā)單位委托對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)
3、。 3 3 職責(zé)職責(zé) 物業(yè)公司成立前期工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),綜合管理部作為協(xié)調(diào)部門,組織公司內(nèi)部 技術(shù)力量,對各項(xiàng)目進(jìn)行前期的介入工作,各專業(yè)技術(shù)委員會作為技術(shù)支持部門,財(cái)務(wù)部作為資源 支持部門。 4 4 工作要求工作要求 房地產(chǎn)工作流程與物業(yè)管理前期介入對照表房地產(chǎn)工作流程與物業(yè)管理前期介入對照表 土地招標(biāo)/拍賣信息 投資機(jī)會分析 簽訂出讓合同,辦 理土地權(quán)證 招標(biāo)/拍賣取得土地 使用權(quán) 辦理項(xiàng)目報(bào)建 申領(lǐng)項(xiàng)目建議書 填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建 設(shè)條件審核申請表 向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng) 目選址意見書 征詢上水、下水、供 電、 煤氣、電話等配 編制詳規(guī) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 書面征詢上水、下水、供 電、煤氣、電話等配套條件 方案設(shè)計(jì) 對建筑方案作 內(nèi)部評審(物 業(yè)公司規(guī)劃階 段介入) 編報(bào)建設(shè)項(xiàng)目可行 性研究報(bào)告 送審建筑方案,向 規(guī)劃局報(bào)批建設(shè)用 地規(guī)劃許可證 征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生 防疫、交通、綠化、上