1、物業公司各部門崗位職責及行政管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總則一、目的：為加強公司內部管理，規范物業管理、服務程序，確保高效率、高質量的完成物業管理服務工作，有效提高業主滿意度，塑造良好的形象，提高企業知名度和美譽度。二、適用范圍：XX市XX物業管理公司物。第二章 組織架構一、 組織架構圖總經理：任總品質部財務部物業管理部人力資源部綜合部環境組工程維護組秩序維護組客戶服務組 二、人員配備要求1、管理人員：要求大專以上學歷，至少有一名中級以上職稱的工程師，所有管理人員均應持有各類上崗證，持證率達10

2、0%。2、操作人員：要求90%有中專畢業以上學歷，其中秩序維護員年齡不超過28歲、部隊轉業軍人或經過學校培訓具備一定軍訓基本功的，身高170cm以上，專業操作人員需具有操作證。第三章 崗位職責第一節 總經理辦公室一、總經理崗位職責1、對公司董事會負責，主持公司全面工作，保證公司物業管理目標順利實現；2、制定公司的總體物業管理發展規劃，審核、決定公司各項規章制度、工作計劃及發展計劃；3、決定組織體制和人員編制，健全各部門和管理處的工作管理；4、主持公司物業管理的日常事務管理工作；5、審批人事任免、調整、獎懲和晉降建議及權限內的請假手續；6、審批財務預、決算方案、使用方案及利潤分配方案，審核工資表

3、及各種財務報表；7、定期召集相關人員會議，收集員工建議，商討、決策公司重要事務；8、代表公司簽署有關文件、合同；9、完成董事會授權的各項重要事務。第二節 品質部一、品質崗位職責1、對總經理負責、全權分管公司行政、人事、總務工作；2、負責制定并監督貫徹公司的質量管理規章制度、質量方針、政策和有關管理程序；3、負責推進公司服務質量體系建設、質量認證工作；4、組織公司內部質量管理體系的策劃、實施、監督和評審工作；5、負責組織對總部及下屬公司服務質量體系審核，并監督較重大問題的解決；6、編制公司物業服務質量手冊及相關質量文件并下發，監督執行；7、負責與質量認證機構的接洽；8、組織質量數據分析和質量改進

4、措施的研究、實施工作；9、負責物業服務質量運作的監督、檢查和控制，組織處理與質量有關的投訴問題；10、完成公司領導臨時交辦的其他任務；二、行政文秘職責1、負責公司電話的接聽，記錄和轉告工作；2、負責公司安排的文件、資料打印，負責傳真件及外來文件的收集、整理分類、分發工作；3、負責公司文件、資料的復印、分發工作；4、負責圖書資料的管理工作，按文書檔案的管理規定歸檔及管理；5、每月編輯一期物業管理信息、政策匯編；做好統計工作；做好公司各類會議的準備工作；6、負責公司辦公用品、用具的出入庫登記及管理工作；7、做好上級領導交辦的其它工作。第三節財務部一、財務部門職責 1、為了適應物業公司經營發展的需要

5、，規范內部財務行為和必須遵守的原則，根據會計法等有關法律、法規的規定，制定本制度； 2、對總經理負責，根據國家財務管理制度，結合公司實際需要，編制公司財務管理制度及年、季、月的財務工作計劃，上交公司總經理審核通過，并負責具體實施工作； 3、負責建立健全公司財務規章制度和崗位責任制度，組織實施、做好財務管理基礎工作，依法執法和及時繳納國家稅收，爭取合理節稅，保證投資者利益不受侵犯； 4、公司財務部的基本任務是做好各項物業收支（包括管理費、水電費、停車場費、其它費等）的計劃、控制、核算、分析和考核工作，揭示公司效益發展趨勢，挖掘增收節支內部潛力； 5、加強貨幣資金管理，實行計劃安排，統籌調度，既要

6、保證正常經營業務需要，又要節約使用，比較少的占用資金，取得較大經濟效益； 6、負責公司債權債務、固定資產等公司權屬資產的核算及管理工作，保證資產的合理使用和安全完好； 7、妥善保管會計資料、種類票據、財務檔案，記帳憑證按月順序訂裝成冊；保守公司、會計檔案的銷毀需公司領導批準； 8、根據錢帳分管和互相牽制的原則，出納和會計不得由1人監管，支票及印簽必須分兩人保管； 9、按照業主公約的要求，采取不同的形式，定期向業主公布管理費用收支情況，接受業主委員會及本公司的財務檢查； 10、配合其他部門完成公司的各類年審工作，完成領導交辦的其它工作。二、會計工作崗位職責 1、會計人員必須按照國家統一的會計制度

7、設置和使用會計科目；除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并科目； 2、敬業愛崗、具有比較全面的會計知識，掌握物業管理行業的有關知識，熟悉會計法稅法等有關法律、法規制度； 3、掌握會計電算化的操作，按照會計核算處理程序流程要求建帳、記帳、算帳、報帳，做到手續齊全、數字準確、帳目清楚； 4、會同有關部門負責編制公司年度財務預算，每月必須寫出一份財務分析報告上報公司總經理辦公室，并定期分析其實際執行情況； 5、掌握各類費用開支的標準，嚴格把關，報銷時認真審核發票的品名、數量、金額和印章，按審批程序檢查各種票據報銷手續是否齊備，發現問題及時提出，并向領導匯報； 6、建立執行財產清查制度，發現帳

8、簿記錄與實物、款項不符，應按規定處理，無權處理的應立即向主管、領導匯報，查明原因作出處理； 7、會同有關部門制定工資管理計劃和工資核算辦法，按月準時發放工資； 8、負責固定資產、在建工程的管理與核算辦法，按期提取固定資產的折舊，并與實物核對； 9、負責提取福利費及按工資總額提取的各種基金，并督促其使用； 10、及時提供真實可靠的會計信息，如實反映財務狀況、經營成果和財務收支情況，滿足有關方面和內部管理的需要； 11、妥善保管會計軟件及密碼，會計資料和其它會計資料，不得偽造、變造會計資料； 12、財務工作人員調動工作或離職，必須與接管人員辦清交接手續，寫出書面材料； 13、依法辦事、客觀公正、搞

9、好服務、保守秘密； 14、協調本部門與其它部門關系，完成上級交辦的其它工作。三、出納工作崗位職責1、敬業愛崗，熟悉會計基礎知識，掌握出納帳的記帳原則和方法；2、認真執行支票、現金管理制度，負責公司現金與銀行存款的日常收付；3、建立健全現金日記帳與銀行日記帳，即時逐筆記載款項的收付，內容明確，金額真實、清楚，不得用報銷單據、銀行對帳單或其它方法代替日記帳；4、嚴格支票管理，付款金額超過2000元的，原則上使用支票，支票使用時需有總經理批準簽字，領用人在支票領用簿上簽名備查,作廢的支票不能丟失，并與存根一起保存；5、現金保管安全可靠，及時送交銀行，不得坐支現金，不得白條抵押現金；庫存現金不得超過1

10、000元；6、收付款時必須進行復核，當面點清，辦妥收付款后應在單據上加蓋“現金收訖”、“現金付訖”、“銀行收訖”、“銀行付訖”；7、正確及時做好各管理處收款員各項收入的核對工作，對各管理處應收帳款進行跟蹤，主動落實未繳款的清算工作；8、支付各類款項嚴格按照公司內部制定的借款制度、費用報銷制度；審批手續齊全、金額正確無誤后方可付款；9、準確、及時的反映銀行存款、現金的收、付、存變化情況；堅持日清月結，每個工作日結束時對庫存現金進行自盤；做到帳實、帳帳相符；10、負責每月10號前到銀行取回對帳單，編制銀行存款余額調節表，交會計復核；11、各帳目的銀行儲蓄存折不得存入私款，不得私自挪用公款；12、保

11、守本單位的商業秘密，除領導同意外，不得私自向外界提供或泄露單位的財務信息；13、完成領導交辦的其它工作。第四節物業服務部一、服務部職能 管理部是公司派出機構，負責某一指定物業的管理。具體職能：1、嚴格按照國家有關政策、法律、法規的規定和物業管理的要求，對所委托的物業實施 全方位的管理、服務和經營；2、負責管理所轄物業的日常業務，糾正各種違章行為，為住戶創造一個優美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環境；3、樹立住戶至上的觀念，及時為業主提供優質服務；4、向住戶宣傳國家政策，做好所轄物業的安全防范和計劃生育工作；5、深入調查研究，了解住戶對管理處服務工作的意見，處理好住戶對管理服務工作的投訴，

12、重大問題報公司處理；6、按要求選聘分包方，并對分包方進行監督管理，提高分包方的服務質量；7、負責本管理處員工的職業道德、崗位及業務培訓，努力提高員工業務水平；8、對外協調好政府相關部門之間的關系；9、按時完成公司規定的各項任務，參加公司組織的其它活動。二、服務部經理崗位職責：1、對總經理負責，在副總經理的直接領導下，負責物業管理部全面工作，領導物業管理部全體人員履行管理、監督、協調、服務職能；2、認真貫徹關于物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實上級下達的有關任務； 3、按ISO9001質量體系的標準來要求各項管理工作，使之持續有效的運行；4、負責編制物業管理公司內部質量審核和管理考評方案；

13、5、每年年底負責物業管理總結和擬定明年的年度工作計劃，執行總經理審定的年度工作計劃，據此安排月工作計劃，審批各管理處制定的年度工作計劃、月工作計劃；6、協助管理部完成新樓宇的交接驗收入伙工作；7、負責組織協調各管理處與市、區住宅局、規劃國土局，水、電、氣、工商等部門的關系，組織管理部辦理水電增容指標、抄表到戶、收費比例和處理不合理收費事宜；8、組織開展月檢和業主（住戶）意見征詢活動，每月、每季、年底對各管理處進行考評，對管理服務質量進行嚴格控制；9、負責對各管理部所用的各項標識牌進行統一管理和檢查監督；10、負責協助行政部做好各管理處的人員招聘、考核、錄用及人員調整工作報總經理批準后執行；11

14、、每月底組織一次部門例會，總結當月的工作，制定下月的工作計劃；負責組織各部門、各管理處人員的常規培訓和考核，編訂教材，制定培訓計劃；12、關注市內、外物業發展動態，掌握有價值的業務信息，借鑒先進的管理方法，為推動公司物業管理工作發展出謀劃策；13、協助和指導各管理處做好突發事件的處理；14、協助和指導各管理處做好創優等的工作；15、完成公司領導交辦的其它工作。三、物業服務部主任崗位職責1、在物業管理部的領導下，分管工程技術、綠化衛生、房管工作；2、貫徹執行公司制定的機電設備管理工作手冊，確保各小區的設施、設備處于安全、良好的運行狀態；相關鏈接：機電設備管理規程3、執行政府部門制定的有關行業安全

15、法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故；4、對設施、設備的運行、維修和保養工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行；5、負責制定分管工作的考評計劃，實施監督、檢查、評定；6、負責組織制定設施、設備維修保養計劃和方案，并組織檢查和落實；7、負責水電工、管理員、綠化工、清潔工的政治思想德育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質；8、負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其它配套設施的接管完善工作；9、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作；10、協助公司做好樓宇竣工驗收和接管工作，辦理入伙手續和裝修審批手續；協助主任與供電、供水、供氣等部門

16、建立良好關系，辦理設施、設備的移交和抄表到戶工作；11、協助公司審核各管理處上報的公共設施維修養護計劃、實施方案、施工圖及預（結）算，并負責監督工程施工、竣工驗收。不定期抽查維修項目的施工質量、維修費用情況，書面報告公司總經理；12、完成上級交辦的其它任務。四、物業服務部秩序維護主管崗位職責1、在物業部經理的直接領導下，對各小區的治安防范、消防安全、車輛管理工作實施全面規范管理；2、協助行政部做好秩序維護員的招聘、考核工作；3、負責秩序維護員的崗前培訓和思想、職業道德的教育工作，協助各管理處做好秩序維護員的在職培訓工作；4、負責制定秩序維護隊的月、年培訓和訓練計劃，并對秩序維護員進行定期考核，

17、制定考核標準；負責制定秩序維護隊的年活動計劃，豐富隊員的業余生活；5、選拔優秀秩序維護員，表彰、獎勵先進，對不稱職的秩序維護員提出處理意見，做到優勝劣汰；6、負責協助各管理部處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向物業部經理匯報，重大事件須向公司領導匯報；7、定時、不定時對各小區秩序維護各崗位執勤人員的工作進行巡查督導；8、定期走訪各小區秩序維護隊，及時了解各秩序維護隊員的思想、工作、生活情況，為護管隊創造良好的生活工作環境，對護管隊在工作中的重大事故負領導責任；9、有權對各小區的秩序維護工作提出整改意見，有權對管理部經理在日常秩序維護管理工作中提出整改意見建意。10、完成上級交辦的其它

18、任務。五、門衛崗位職責1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。8、業主進入小區時應檢查業主卡，裝修人員進入小區須檢查臨時出入證。9、對運出小區的物品必須有物業服務

19、部簽發的“物品放行單”方可放行。10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。六、巡邏崗崗位職責1、巡邏秩序維護員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保

20、證業主的車位。7、裝修期間要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。七、客服部崗位職責1、客服員在物業服務部主任的領導下進行工作，對業主實行全面服務。2、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對象，系統掌握住宅的整體情況。3、主動與業主進行交流和溝通，建立良好的人際關系。4、處理業主/用戶日常業務聯系，問訊、咨詢、投訴等事宜。5、業主辦理入住、裝修手續后，負責對房屋進行交接驗收，對存在的問題及

21、時進行整改。6、負責業主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。7、負責小區太陽能、空調安裝手續的辦理，和檢查驗收。8、負責對小區公共部位的設施/設備的檢查和保修。9、負責對小區的空置房進行檢查和管理。10、負責小區鑰匙的管理和使用。八、維修部崗位職責1、認真學習業務知識，明確供電系統，熟悉設備性能保證安全用電。2、遵守公司一切規章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不脫拉扯皮。3、對用電設備要定時或不定時的繼續巡回檢查，發現問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。4、嚴格遵守操作規程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高

22、壓”嚴禁刀開關帶負荷停送電。5、堅持勞保上崗，帶電作業時，必須有人監護，確保工作人員人身安全。6、節約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，接時開關路燈及一切用電設備嚴禁私自亂掛違章用電。7、搞好崗位衛生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。8、及進搞好業主用電的充電工作。九、保潔員崗位職責1、 保潔員根據服務部制定的工作時間進行日常保潔工作； 2、 負責小區內所有公共場所衛生的清掃，保持所有公共場所的衛生整潔，地面干凈、無塵土、無衛生死角； 3、 保持公共場所樓梯扶手、窗臺表面無灰塵，光潔明亮，做到每天擦兩遍，保持環境美觀； 4、 保持所有公共場所玻璃

23、窗在視線內無灰塵、蜘蛛網、印痕，每周擦一遍以上。 5、 洗手池無皂跡、無污點,無污垢，做到經常擦拭，保持表面光亮、整潔； 6、 墻面天花板衛生，整潔美觀，無蜘蛛網、灰塵、印痕、脫皮、污跡，做到每周至少清掃一遍； 7、 所有公共場所痰盂位置設置合理、數量充足、無外溢現象，表面干凈無污跡，做到每天擦洗痰盂兩遍； 8、 垃圾箱位置設置合理、數量充足，無外溢現象，表面干凈無污跡，每天清理兩次； 9、 負責清掃公共廁所衛生及墻面、地面衛生、蜘蛛網、污物，每天上、下午各清掃一次以上。做到廁所清潔無異味，地面干凈無污跡、積水、紙屑，保證墻面瓷磚光亮，無水印、無污跡； 10、 及時疏通下水道（指堵塞不嚴重時）

24、； 12、 負責管理清掃工具、清運工具，按時清倒垃圾桶內的垃圾； 13、 負責樓內衛生，保持室內過道樓梯無煙頭、垃圾及雜物，保持干凈； 14、 保潔員請假應事前向環境事務部主管申請，獲準后才予以離開，否則不潔責任由其承擔； 15、 注意節約用水、用電； 十、綠化工崗位職責1、熟悉小區的綠化地面積和布局，充分利用和發展綠化地面積，合理種植花草樹木的品種和數量，創造優美的植物景觀，發揮綠化生態環境效益。 2、提高綠化養護管理的知識技能，熟悉花草樹木品種、名種、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具。 3、對花木進行適當掛牌，表明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法等

25、，方便居民欣賞。 4、養護、管理花草樹木： （1）對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。 （2）對花草樹木適時適量施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發育需要。 （3）根據園林功能要求、花木分枝規律和生長特性以及環境關系，對花木進行修剪、整形，使花木生長適當，長勢優良。 （4）清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。 （5）以預防為主，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環境，減少農藥污染。 （6）定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。 （7）經常巡視小區的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹干晾

26、曬被褥等行為，完善綠化圍欄、隔離設施。 5、完成領導交辦的其他工作。第四章 規章制度第一節 語言及行為規范一、公司文明禮貌用語及服務語言流程規范 為進一步加強公司精神文明建設，提高員工素質，樹立良好的企業形象，特制定本規范。 1、員工日常用語： （1）問候語：你好！早晨（早上好）等！ （2）祝賀語：節日好！節日快樂！恭喜發財！祝您好運！一路順風等！ （3）歡迎語：歡迎！歡迎光臨！歡迎指導等！ （4）見面語：請進！請坐！請用茶等！ （5）致歉語：對不起！請原諒！請諒解等！ （6）祈請語：請關照！請指正！請稍候！請稍等！請留步等！ （7）致謝語：謝謝！多謝關照！多謝指正等！ （8）辭別語：再見！B

27、ye-bye！晚安等！ 2、接聽電話： 所有來電必須在三聲內接聽； 拿起聽筒先說“您好，公司（管理部）”，語氣要平和； 通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，公共辦公區不得使用免提鍵； 要做好電話記錄，并將要點向對方復述一遍； 通話完畢應說“再見”，不得用力擲聽筒； 上班時間，一般不得打（傳）私人電話；如有急事，通話時間不宜超過3分鐘；嚴禁打聲訊電話。二、儀容儀表 1、員工必須保持衣冠整潔，按規定要求著裝，并將工作卡端正地佩戴在左胸前； 2、任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋； 3、皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底； 4、男員工應每日修剪胡須，發不蓋耳遮領，不得遞光頭；女員工頭發應梳理

28、整齊，不做怪異發型； 5、面部、手部必須保持干爽清潔，女員工不得濃妝艷抹，并避免使用味濃的化妝品，不留長指甲（不長于指頭2毫米）和涂有色的指甲油； 6、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。三、行為舉止 為了創造一個文明祥和、秩序井然的工作環境，樹立世居物業的良好形象，要求全體員工在管理、服務過程中，嚴格按照本章的內容去執行，以確保公司取得最佳社會效益和經濟效益。 1、舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼； 2、遇上級領導或有客來訪，應立即起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送； 3、站立的正確姿勢應是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上

29、），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹； 4、注意走路姿勢，在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）； 5、進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內；若進去時是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上； 6、進出辦公室、電梯時，應主動上前一步先拉開門或按住電梯按鈕，請同行的客戶、女士或來訪人員先行； 7、對客戶或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見，要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必答并做到回答準確（對自己無把握回答的應婉轉地表示歉意，聯系有關人員給予解答，或留下文字記錄，限時予以回復）。第二節 行政管理一、請、休假制度1、事假：員工沒有充分的正

30、當理由，不能請事假，有特殊原因請假的，必須先提交書面申請；請事假1天由部門主管審批，請事假1天以上由部門/管理部經理批準；部門領導請假須報總經理批準； 2、病假：員工請病假必須持有由珠海市區級以上醫院開具的病假證明單；請病假1天以內由部門主管審批，請病假1天以上由部門/管理部經理批準。一般應在病休前將病假單交公司行政部備案（急診除外）；病假證明和手續不齊備的，按事假處理；如發現弄虛作假，按曠工處理。遇本人重病或住院等特殊情況，可由他人代為請假，事后再到行政部補辦病假手續； 3、探親假：凡在本公司服務滿1年以上的員工，經部門/服務部經理核實，報公司總經理批準后，員工可申請享受探親假； 4、服務滿

31、一年，但不休探親假的員工，可申請調休；二、獎、懲制度 為增強員工的主人翁責任感，鼓勵其積極性、創造性并對違反勞動紀律和規章制度的員工給予應有的懲處，公司在管理中將嚴格貫徹“獎優罰劣”的基本方針，即：有功必獎、有過必罰、小過即改、既往不咎、制度面前、人人平等。 1、獎勵 （1）獎勵條件： 員工表現符合下列條件之一者，公司將酌情給予獎勵： 對改進公司經營管理、提高企業效益方面有重大貢獻的，一次性獎勵500元； 在完成工作任務、提高服務質量方面有顯著成績的，一次性獎勵200元； 在發明、技術改進或提出合理化建議，取得重大成果或使公司在經營管理中取得顯著效益的，一次性獎勵200-1000元； 為公司節

32、約資金和能源的，一次性獎勵200-500元； 防止或拯救事故有功，使國家和人民利益免受重大損失的，一次性獎勵200-1000元； 檢舉、揭發損害公司利益或違規行為、抵制歪風邪氣、事跡突出的，一次性獎勵200-500元； 一貫忠于職守，積極負責，廉潔奉公，舍已為人或做好人好事事跡突出的，一次性獎勵200-500元； 見義勇為事跡突出的，一次性獎勵500-1000元； 其它應當給予獎勵的，一次性獎勵200-1000元。 （2）獎勵形式： 口頭或通報表揚； 記功； 晉升工資或晉級； 通報嘉獎； 授予榮譽稱號； 在給予上述獎勵的同時，可發給一次性獎金。 （3）獎勵程序 凡符合獎勵條件者，由所在部門直接

33、上級將事跡書面報告和獎懲建議申請書呈報公司行政部，經公司經理簽署后執行。 2、處罰 （1）過失種類： 員工過失分甲、乙、丙三類，觸犯其中任何一條都要給予相應的處罰； 有下列行為者，屬甲類過失： 上班遲到、早退30分鐘以上的罰款50元； 非因工作需要，上班時間會客聊天或長時間占用電話的，一次罰款20元、二次罰款50元、三次辭退； 拖延執行上級命令的，一次罰款200元； 不按規定著裝的，一次罰款50元； 有其它不道德的行為的，一次罰款200-500元。 有下列行為之一，屬乙類過失： 代人打卡或遲到、早退當月累計達5次以上的，一次罰款200元； 不按規定要求進行操作，尚未造成經濟損失的，一次罰款20

34、0元； 當值時擅自離崗、睡崗或干私活的，一次罰款50元； 私藏、私拿公司各種物品占為已有或違反規定浪費、損壞、丟失公物的，一次罰款200元，損壞丟失者照價賠償； 涂改或偽造醫生證明書、各類工作記錄表格的，一次罰款50元； 在禁煙場所吸煙的，一次罰款20元； 沒有盡職及時報告事故的，一次罰款50元； 使用褻瀆性或辱罵性語言的，一次罰款50元； 服務態度差，遭業主（住戶）合理投訴的，一次罰款100-200元； 一切有礙生產安全和公共秩序行為的，一次罰款200元。 有下列行為之一，屬丙類過失： 連續曠工3天以上（含3天）或1年內累計曠工5天以上的； 貪污、受賄、盜竊、賭博、營私舞弊，不夠刑事處分的；

35、 玩忽職守、違反技術操作規程和安全規程，違章指揮或隱瞞工作過失造成事故或損失的； 損壞設備、工具造成經濟損失的； 不服從正常工作調動或公開拒絕執行上級命令的； 服務態度差，當年累計被客戶有效投訴3次以上或損害客戶利益的； 公司發生緊急情況時不參與救護或逃離現場的； 參與打架斗毆、尋釁鬧事，造成人員傷亡的； 其它嚴重違反公司規定的。 員工有上述行為，公司予以處罰并辭退不發予任何補償金，情節嚴重的、觸犯刑律的，由司法機關依法懲處。 （2）處罰方式： 口頭警告：僅限于首次觸犯甲類過失的行為，由部門領導發出； 書面警告：員工如有重復觸犯甲類過失或首次觸犯乙類過失的行為，由所在部門填寫員工犯規警告通知書

36、列明違紀事實、處理意見，經見證人或違紀人簽名、部門領導簽署后，報公司經理審批并存入員工個人檔案； 降級、撤職、罰款：員工違規，由所在部門根據具體情況填寫獎懲建議申請書，報公司經理審批后在給予其它處分的同時，可一并給予降級、撤職或一次性罰款處分，也可單獨給予這類處分；對不遵守勞動紀律、曠工的員工將給予以下經濟制裁：曠工半天，扣其日工資的兩倍；曠工1天，扣日工資的10倍；曠工1天半，扣日工資的15倍；曠工2天，扣全月工資并作書面檢查，連續曠工3天以上（含3天）或1年內累計曠工5天以上的，扣全月工資并立即辭退； 辭退或開除：員工受書面警告處分后再次出現同類過失，公司有權立即給予辭退處分；對觸犯丙類過

37、失者，給予開除處理。由所在部門填寫獎懲建議申請書，經公司行政部對事實進行調查核實，并征得行政部意見和經過經理辦公會討論通過后執行（正式工報總公司處理）；受處分員工如不服，應在公布處分后10天內向公司或有關部門提出書面申訴，但在未改變原處分決定之前，仍按原處分決定執行；對無理取鬧、糾纏或惡意報復，影響工作秩序和社會秩序的員工，公司將會將其交由公安部門依法處理。 （3）員工如觸犯國家法令法規，除應接受有關部門的制裁外，公司有權隨時予以辭退。三、人員聘用1、公司招聘員工，實行“公平競爭、擇優錄取”原則。主要依據應聘者是否適合應聘崗位職務的綜合素質和培養潛質，并以該職位人員應具有的實務知識和操作技能作

38、為考核準則；2、招聘工作由公司行政部負責。各職能部門根據工作需要，本著精簡高效的原則，擬定招聘計劃，寫明崗位、名額、對應聘者的要求等，報公司行政部匯總報公司領導批準后統一招聘；3、應聘者有義務向行政部提供真實、有效的身份證明、學歷證明、上崗證、職稱證、個人簡歷及業績證明、近期體檢報告、婚姻狀況、計劃生育情況及免冠近照3張。行政部根據個人資料進行調查核實，如個人資料失實，由此引起的一切后果及責任一概由當事人承擔，公司保留隨時予以辭退的權利；4、行政部組織人員對應聘者進行德、智、體專業技能的全面考核，擇優錄取；5、所有聘用人員原則上試用期為2個月，試用期發所在崗位的試用工資；試用期滿員工應填寫試用

39、員工轉正審批表，并交一份試用期工作總結，由行政部安排試用期考核評議，合格者經公司總經理審批后方可轉正，試用期請假的，順延轉正時間；6、公司實行全員勞動合同管理制度。辦理入職手續后7天內公司與員工簽訂勞動合同（以入職時計起）。合同一般簽訂2年；7、勞動合同期滿，公司和員工雙方同意在勞動合同期滿后續延勞動關系的，應當在勞動合同期滿前30日內重新簽訂勞動合同；8、勞動合同期滿或者雙方約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即告終止。經公司與員工協商一致，勞動合同可以解除。四、員工離職1、新進員工如在試用期內要求辭職，必須提前5天向所在部門提出書面申請；已滿試用期的員工要求辭職的，須提前1個月向所在部門提

40、出申請；2、如員工未能向本公司提出足夠的時間或沒辦妥交接手續、擅自離職者，一律作曠工處理；3、如屬本公司原因辭退員工的，則提前一個月通知本人并按勞動局規定發放補償金；4、員工有以下情形之一的，本公司可隨時辭退，并不發給補償金：在試用期間發現不符合錄用條件的；嚴重違反勞動紀律或本公司規章制度的；嚴重失職、營私舞弊，給公司造成利益或其它方面損失的；被依法追究刑事責任的；5、凡辭職或辭退的員工必須填寫員工辭職、辭退表，在3天內，按規定辦妥離職手續及退還公司宿舍，5天后，再領取當月應得工資和福利；若已辦理好離職手續，但拒不搬離公司宿舍者，公司除按市價收取房租外，并追究其責任；6、若本公司因業務變更或其

41、他原因而須裁員時，公司將會提前1個月通知需裁減的員工，并按規定發放一次性補償金；被裁人員應服從安排，不得提出無理要求。五、會議制度為了進一步規范公司內部管理，促進企業經濟效益的提高，根據公司法和本企業運作需要，特制定本公司有關會議制度。 總經理辦公會議制度 1、總經理辦公會議根據公司運作需要決定具體召開時間； 2、總經理辦公會議由總經理主持，總經理有事不能參加，可書面委托副總經理主持召開； 3、總經理辦公會議參加人員一般為副總經理及項目經理，若因會議需要，可請有關部門的中層干部參加； 4、總經理辦公會的主要任務是討論、決策公司的重大問題； 5、總經理辦公會議由辦公室主任做好記錄，對重大問題的研

42、究討論要形成會議紀要，以便貫徹實施。 周會會議制度 1、公司周會會議正常情況下每周五日召開，遇節假日逆推，根據公司工作需要可作臨時調整； 2、司務會議由公司總經理主持，總經理因事不能參加，可由副總經理主持召開； 3、司務會參加人員為公司總經理、副總經理、各部門主管、若會議需要，可請有關部門人員參加； 4、周會的主要任務是匯報、交流各部、服務部的每周工作情況，遞交下周的工作計劃，公司布置下周的具體工作； 5、會議由辦公室主任做好記錄，對公司布置的重要工作要形成紀要，以便貫徹實施。六、公司工服、工牌管理規定 1、工服管理規定 管理人員工服由公司統一量身訂做，男女冬裝300元/人/套，男女夏裝150

43、元/人/套； 管理人員工服服裝費由公司先墊付，員工離職時服裝費按服務時間計個人應付部分，標準如下：滿試用期未滿一年的按服裝費的50%扣留個人應出部分；未滿試用期的按100%扣留； 每周一至周四管理人員必須統一著工服上崗，如遇公司組織重大活動或其它情況，公司各級部門將視情況所需臨時調整著裝時間； 未按規定著裝的人員，公司將按管理制度匯編的有關規定進行處理。 2、工牌管理規定 員工工牌由公司統一訂做，按工作崗位編制發放； 上班時間員工必須按規定統一佩戴工牌上崗，工牌必須端正的佩戴在左胸前； 員工離職時，工牌一律上交公司行政部，若有丟失或損壞的扣人民幣10元/個； 未按規定佩戴工牌上崗的人員，公司將

44、按有關規定處理。七、公司培訓工作管理規定 每一個員工從入職之日開始，就必須接受不同階段的培訓，以使自已成為一名合格的員工。公司也將根據各崗位的需要，安排不同的培訓內容，幫助員工提高業務知識、專業技能和工作效率。 培訓應遵守以下規定： 1、員工因工作需要可參加各類培訓班和專業進修，參加培訓或進修的內容，原則上要與本人從事的專業相關，以業余時間為主，不能影響本職工作； 2、員工因業務需要，要求參加各類培訓或進修的，均要經所在部門負責人同意，填報外培審批表，公司領導批準后，報行政辦公室備案； 3、經領導同意，參加培訓或進修的公司員工，其學費、報名費、資料教材費用等一律由本人支付；特殊情況，經公司同意

45、，可以給予報銷（上級黨政機關、主管部門發文指令參加培訓的除外）。員工參加培訓或進修，獲得合格證書后，需在本公司服務滿一年，方可報銷培訓費。八、公司宿舍管理規定1、根據公司的住房居住條件，統一由管理部經理調配員工宿舍；2、凡辭工或辭退的員工，按公司規定的期限搬出宿舍；3、宿舍內配置的衣物柜和床等，任何人不得私自調換；4、按管理部規定的位置擺放物品，不亂掛、亂放，保持擺放整齊；貴重或私人證件等物品，妥善保管，丟失責任自負；5、保持宿舍衛生，各隊長或班長安排輪流值日，負責清掃；6、非公司人員一律不得留宿本公司宿舍；7、屬已婚管理人員并且公司為其安排有單間宿舍的，其配偶需留宿本公司宿舍，須提供結婚證并

46、報公司總經理批準后方可留宿，在該規定實施前已有配偶同住的，須在該規定實施后五日內到行政辦公室補辦相關手續；8、任何人不得在公司集體宿舍內接待親朋好友；9、宿舍內禁止吵架、斗毆、聚眾賭博、收放黃色影碟等行為；10、注意防火防盜，及時排除不安全隱患；節約用水、電；禁止在宿舍內做飯菜、燒開水等；11、違反以上規定者，按公司制度進行處罰。第五章 工作流程及管理規范第一節 檔案管理規范一、總則 （一）、為加強公司文書立卷工作，為各管理部（處）創優創造條件，特制定本制度。 （二）、歸檔的文件材料必須按年度、按創優要求立卷，本單位內部機構在工作活動中形成的各種有保存價值的文件材料都要按照本制度的規定，分別立

47、卷歸檔; （三）、全公司檔案建檔工作由辦公室主任為公司資料管理具體負責人，具體負責建檔業務工作，若因工作變動或因故離職的應將經辦的文件材料向接辦人員交接清楚 ，不得擅自帶走或銷毀。二、文件材料的收集管理（一）、堅持各部門、各管理部（處）收集，管理文件材料制度，各部門、各管理部應指定人員（以下簡稱資料管理人）負責管理本部門、本管理部的文件材料，并保護相對穩定，資料管理人離職或工作變動應及時指定人員接管；第五條：凡本公司繕印發出的公文一律由行政部行政文秘統一收集管理；第六條：一項工作由幾個部門參與管理，在工作活動中形成的文件材料，由主辦部門收集歸卷；會議文件由會議主辦部門收集歸卷；本公司召開會議或

48、培訓班，由會議或主辦部門指定專人將會議材料、聲像檔案等向行政部辦理歸檔手續；（二）、各部門、各管理處資料管理人的職責： 1、了解本部門、本管理處的工作業務，掌握本部門、本管理處文件材料的歸檔范圍，收集管理本部門、本管理處的文件材料； 2、認真執行平時歸檔制度，對本部門、本管理處承辦的文件材料及時收集歸檔，每季度歸檔一次； 3、承辦人員借用文件材料時，應積極地提供利用，做好服務工作，并辦理臨時借用文件材料登記手續；三、歸檔范圍 （一）、重要的會議材料，包括會議的通知、報告、決議、總結、領導人講話、典型發言、會議簡報、會議記錄等； （二）、上級機關發來的與本公司有關的決定、決議、指示、命令、條例、

49、規定、計劃等文件材料； （三）、本公司對外的正式發文與有關單位來往的文書； （四）、本公司的請示與上級機關的批復；（五）、本公司反映主要職能活動的報告、總結；（六）、本公司的各種工作計劃、總結、報告、請示、批復、會議記錄、統計報表等；（七）、本公司與有關單位簽訂的合同，協議書等文件材料；（八）、本公司干部任免的文件材料以及相關職工獎勵、處分文件材料；（九）、本公司職工勞動、工資、福利方面的文件材料；（十）、本公司的歷史沿革、大事記及反映公司重要活動的剪報、照片、錄音、錄像等，以上第八條至第十七條適用公司及各部門、各管理處按創優要求建檔（詳見各管理處建檔目錄）；四、平時歸卷（一）、各部門、各管理

50、處都要建立健全平時歸卷制度。對處理完畢或批存的文件材料，由資料管理人集中統一保管；（二）、各部門、各管理處應根據各部門、各管理處的業務范圍及當年工作任務、編制平時文件材料歸卷使用的“案卷類目”，“案卷類目”的條款必須簡明確切，并編上條款號；（三）、公文承辦人員應及時將辦理完畢或經領導人批存的文件材料，收集齊全，加以整理，遞交本部門、本管理處資料管理人歸卷；（四）、資料管理人應及時將已歸卷的文件材料，按照“案卷類目”各款，放入平時保存文件卷夾內“對號入座”，并在收發文登記簿上注明。五、案卷質量要求（一）、案卷質量總的要求是：遵循文件的形成規律和特點，保持文件之間的有機聯系，區別不同的價值，便于保

51、管和利用；（二）、歸檔的文件材料種數、份數以及每份文件的頁數均應齊全完整；（三）、在歸檔的文件材料中，應將每份文件的正件與附件，請示與批復，轉發文件與原件，多種文字形成的同一文件，分別立在一起，不得分開，文電應合一立卷；（四）、不同年度的文件一般不得放在一起立卷（管理處除外）；（五）、卷內文件材料應區別不同情況進行排列，密不可分的文件材料應依序排列在一起，即批復在前，請示在后；正件在前附件在后；其他文件材料依其形成規律或特點，應保持文件之間的密切聯系，并進行系統的排列；（六）、卷內文件材料應按排列順序，依次編寫頁號，裝訂的案卷應統一在有文字的每頁材料正面的右上角，背面的左上角打印頁號；（七）、

52、永久、長期和短期案卷必須按規定的格式逐件填寫卷內文件目錄，卷內目錄放在卷首；（八）、案卷封面，應逐項按規定用鋼筆書寫，字跡要求工整，清晰；（九）、案卷各部分的排列格式（順序）：軟卷封面全卷內文件目錄文件封底（含備考表），以案卷號排列次序裝入卷盒，置于檔案柜內保存；檔案封面如下：XX物業 檔案卷宗號目錄號案卷號單位名稱歸檔部門 名稱 （卷名）： 案卷類目中的條款號： 歸檔時的案卷號：自 年 月 日 起 至 年 月 日 止本卷內共 張 根據 檔案材料保管期限表 第 條 保管 年立卷人：檢查人：日 期：第二節、財務管理規范一、資金管理（一）預算管理制度1、為了實現公司長遠的發展目標，明確工作職責，有

53、效控制費用開支，提高資金使用效益，保證資金正常運轉，特制定本制度。2、預算內容包括（1）經營收入預算（包括管理費、停車場、管理傭金收入、其他業務收入）；（2）經營成本預算；（3）固定資產（對固定資產的規定見第二章）的購置預算（4）管理費用預算；（5）不可預見費用預算。（見附表一）3、預算的編制期：各部門、各管理處財務預算以1年為期，與會計年度相同，由各部門負責人、管理處主任負責編制；4、預算管理制度：（1）各部門、各管理部必須在每年年終之前15日上報下一年度財務預算，報公司財務部、總經理審批之后方可具體實施。（2）各部門、各管理部必須在每一季度結束后10個工作日內，向公司財務部報送上季度資金運

54、營情況表（見附表二），包括實際發生情況，預算計劃執行情況及年度內申請增減情況，書面說明本季度資金變動原因，報公司財務部核準。（3）各部門、各管理部按規定制定的并按審批程序上報的各類經濟合同及財務預算必須經財務部簽署意見。（二）領借支票、現金管理制度1、為加強和完善財務管理，保證支票和現金的安全，特制定如下領借支票、現金管理制度；2、公司行政部門采購人員或業務經辦人員，按公司安排需領用支票支付某項業務款項時（金額2000元以下、出差或發放工資提取備用金除外），需按領用支票審批單上各欄目要求填寫齊全，然后交財務部經理、總經理審批后方可領用；3、經辦人領取支票，應由出納員填寫好收款人名稱、金額后領取

55、。對于難以確定準確金額的，必須填寫限額，以防支票丟失造成巨大損失，不得領用空白支票；4、經辦人領取支票、支付款項需將由收款單位填寫好具體金額后的支票存根聯妥善保管，并在使用支票后三日內將支票的存根及發票交回財務部辦理報銷入帳手續；5、領用支票不得超過壹萬元，支付超過壹萬元以上的大筆金額款項，由財務部門辦理；6、對丟失支票的員工，未造成損失者，處以100元罰款；對造成損失的，按情節輕重處以罰款并由其負責賠償；7、領取支票人員，需在支票領用登記本上簽名方可領取；8、領用業務備用金或差旅費借款的員工，需填寫借款審批單及出差登記表，交財務經理、總經理審批后，方可借款。具體金額根據具體事項而定；9、出差

56、人員應于回公司后五日內報銷差旅費，結清差旅費借款；10、一般性借款應在一個月內清償。過期拒不清償的，從其工資中扣回；11、領借支票、現金流程圖經辦人填寫支票領用單或現金借款單主管部門經理簽字會計核準簽字財務部經理審核簽字總經理簽批總公司主管領導審批（金額5000元以上）財務出納處領取支票或現金二、財產管理（一）資產管理1、為加強固定資產管理，合理、有效地使用固定資產，保護公司財產，提高固定資產效能，特制定本制度2、本制度的制定依據是國家財經制度、法令法規，以及本公司的有關規定。3、固定資產的標準（1）凡同時具備使用年限一年以上、單位價值在500元以上的兩個條件的，獨立使用的房屋、建筑物、機械、

57、運輸工具以及與生產經營有關的設備、儀器、工具等均為固定資產。（2）屬于經營主要設備的物品，使用年限在2年以上，單位價值雖然低于500元標準，為了便于與其他同類固定資產進行管理和核算，也可以列作固定資產。4、固定資產的分類（1）在用固定資產a)房屋及建筑物b)機器設備c)辦公設備d)運輸工具e)其他設備（2）未使用固定資產；（3）不使用固定資產。5、固定資產的主管、使用、監督部門的職責；（1）公司行政部為固定資產的主管部門，負責固定資產的購置、保管、領發、驗收、修理、清理、報廢等事宜；負責制定管理細則，并聯同財務部對各種固定資產編號、建立臺帳、定期盤點，做到帳物相符；負責檢查固定資產管理和使用情

58、況，防止丟失和損壞。（2）使用部門及人員的職責：a)愛護公司財產，經濟合理的使用固定資產，未經批準不得借出、轉移、處理、改造，保證固定資產的完整；b)負責日常維護和定期檢修工作；c)按規定進行固定資產的盤點。（3）財務部為固定資產的監督部門，其職責為：a)設置固定資產明細帳，制定固定資產目錄進行固定資產的明細核算，加強固定資產的管理；b)督促有關部門對固定資產的增減、維護、修理、報廢、清理等及時辦理會計手續；c)監督主管部門和使用部門進行定期盤點，發現短缺，及時查明原因，并報公司領導處理，做到帳物相符。d)固定資產購置審批程序使用部門提出申請本部門領導審批財務部領導審核本公司總經理審批總公司領

59、導審批行政部會同財務部購買（財務部負責審核、付款）（見附表三）。6、固定資產折舊年限、預計凈殘值、折舊方法： 類別 折舊年限 預計殘值 折舊方法房屋及建筑物 20年 5% 直線法運輸工具 10年 5% 直線法類別 折舊年限 預計殘值 折舊方法機器設備 5年 5% 直線法辦公設備 5年 5% 直線法其他設備 5年 5% 直線法7、員工保管、使用的固定資產，如傳呼機、手提電話、手提電腦等，個人損壞、丟失的，根據其折舊后的固定資產凈值賠償。8、員工離職，需將其保管使用的固定資產辦理移交手續方可離職。（二）存貨管理 1、為厲行節約，減少公司成本，有效管理除固定資產外各類物品的使用、損耗，特制定本制度；

60、 2、存貨是公司在經營和服務過程中為營業而耗用、儲備的商品、材料、低值易耗品、包裝物等。存貨按實際成本計價；3、公司的存貨統一由行政部門負責購置，各管理處維修所用物品、材料、工具（按類別分為五類：五金、機械、工具類；建材類、油漆類、水暖、消防器材類），應每月填制公司專制的“材料采購申請單”，交物業部、財務部審核，總經理審批后，出納方可付款購買。4、財務部門根據購貨發票及明細，填制“入庫單”，及時登入電腦臺帳。財務部對存貨的管理，必須定期盤點，保證帳實相。5、各部門、管理處從行政部申領物品，必須填制“領料單”，由所在部門負責人簽字后，方可到行政部領貨。月末，行政部必須憑“領料單”的計帳聯到財務部

61、門辦理入帳手續；6、原則上，各管理處所需要的各類存貨，都必須在行政部申領。為方便各管理處正常運行，各管理處因經營發展需要，急須購買的各類維修材料、專用工具，且單位價值不超過500元的，經批準可先行購買、使用。但必須按照公司存貨管理規定按下列程序執行；經辦人提出申請填制“材料采購申請單”管理處主任審批收款員處核準領款收款員驗收、清點后填制“入庫單”使用人填制“領料單”月末匯總公司物業部、行政部、財務部登記入帳交總經理審批5、存貨堅持定期盤點制度。每月末由公司財務部提供具體盤點數據，各部門管理員、各管理處收款員每月盤點一次，財務部每季盤點一次。對盤虧的應查明原因，分清責任。屬于正常損耗的，由使用部門提出處理報告，財務部門審核后，報總經理批準核銷。屬人為造成的損失，由責任人全價賠償。