1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新項(xiàng)目發(fā)展管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度第一部分 前言一、編制目的為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（以下簡(jiǎn)稱發(fā)展部）在開(kāi)拓新項(xiàng)目過(guò)程中涉及立項(xiàng)報(bào)審、可行性研究報(bào)告報(bào)審、城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)審及項(xiàng)目委員會(huì)審批等項(xiàng)工作范圍。三、職責(zé)權(quán)屬1、公司戰(zhàn)略委員會(huì)負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督

2、；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會(huì)所有。第二部分 操作規(guī)范一、 部門(mén)職責(zé)（一） 項(xiàng)目委員會(huì)1、 負(fù)責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項(xiàng)目投資意向書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的評(píng)估和決策意見(jiàn)審批；2、 負(fù)責(zé)組織召開(kāi)新項(xiàng)目論證會(huì)；3、 負(fù)責(zé)合同文本或相關(guān)協(xié)議的審核。（二） 發(fā)展部1、 負(fù)責(zé)新城市項(xiàng)目的拓展和投資意向書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的編寫(xiě)；2、 負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目的立項(xiàng)評(píng)審和投資可行性建議；（三） 分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項(xiàng)目的拓展和投資意向書(shū)、可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的編寫(xiě)；（四） 其他職能部門(mén)（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、

3、研發(fā)系統(tǒng)、營(yíng)銷(xiāo)策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)） 負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評(píng)審意見(jiàn)；二、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，發(fā)展部及時(shí)匯總整理包括發(fā)展部負(fù)責(zé)的新城市項(xiàng)目拓展情況并在項(xiàng)目委員會(huì)月度例會(huì)上通報(bào)；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時(shí)通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會(huì)。新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)制式格式參見(jiàn)附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項(xiàng)目1、適用于分子公司為發(fā)起方的項(xiàng)目。分子公司發(fā)起報(bào)審時(shí)，須向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部同時(shí)提交由分子公司編寫(xiě)的項(xiàng)目投資意向書(shū)；發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目投資意向書(shū)進(jìn)行評(píng)估，2個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見(jiàn)。項(xiàng)目投資意向書(shū)模板詳見(jiàn)附件22、項(xiàng)目委員會(huì)依

4、據(jù)項(xiàng)目投資意向書(shū)進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見(jiàn)決定是否立項(xiàng)，5個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見(jiàn)至分子公司，并抄送發(fā)展部。3、如獲得立項(xiàng)，則分子公司15個(gè)工作日內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長(zhǎng)）完成實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會(huì)和發(fā)展部報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。如未獲得立項(xiàng)，分子公司將根據(jù)項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)文件安排下一步工作，工作流程終止。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板詳見(jiàn)附件34、發(fā)展部依據(jù)分子公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和對(duì)市場(chǎng)的了解并通過(guò)與分子公司的溝通，5個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見(jiàn)；5、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見(jiàn)決定是否需要發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地調(diào)研并出具項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見(jiàn)。如不需要，項(xiàng)

5、目委員會(huì)則7個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見(jiàn)至分子公司并抄送發(fā)展部。6、如需要發(fā)展部出具項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見(jiàn)，發(fā)展部需深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見(jiàn)。項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見(jiàn)主要內(nèi)容包括區(qū)別于分子公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的獨(dú)立意見(jiàn)等。7、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)發(fā)展部項(xiàng)目可行性意見(jiàn)和項(xiàng)目情況，決定是否需要就專項(xiàng)問(wèn)題征詢相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)。營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位等問(wèn)題；工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進(jìn)度安排等問(wèn)題；財(cái)務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟(jì)測(cè)算等問(wèn)題；研發(fā)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)配比等問(wèn)題。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下

6、達(dá)批復(fù)意見(jiàn)至分子公司并抄送發(fā)展部。8、各相關(guān)職能部門(mén)須針對(duì)項(xiàng)目委員會(huì)專項(xiàng)問(wèn)題及時(shí)反饋意見(jiàn)，各職能部門(mén)反饋意見(jiàn)原則上需在5日之內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目委員會(huì)。如5日內(nèi)某相關(guān)職能部門(mén)未能向項(xiàng)目委員會(huì)提交反饋意見(jiàn)，項(xiàng)目委員會(huì)將判定該職能部門(mén)無(wú)意見(jiàn)并書(shū)面告知該單位第一負(fù)責(zé)人此判定結(jié)果。9、項(xiàng)目委員會(huì)依據(jù)分子公司、各職能部門(mén)相關(guān)意見(jiàn)和項(xiàng)目綜合情況，決定是否召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見(jiàn)至分子公司，并抄送發(fā)展部。10、如決定召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)向項(xiàng)目委員會(huì)委員、分子公司或發(fā)展部、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見(jiàn)等資料，同時(shí)抄送公司其他有關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人。會(huì)議通

7、知包括會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式。11、聽(tīng)證會(huì)由項(xiàng)目委員會(huì)出面主持。具體內(nèi)容和安排詳見(jiàn)五、項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)12、項(xiàng)目通過(guò)論證后，分子公司或發(fā)展部對(duì)各評(píng)委意見(jiàn)須予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，須將跟進(jìn)結(jié)果及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。13、項(xiàng)目委員會(huì)對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任。如項(xiàng)目委員會(huì)發(fā)現(xiàn)合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批意見(jiàn)或聽(tīng)證會(huì)通過(guò)內(nèi)容有較大差異，須及時(shí)提請(qǐng)分子公司或發(fā)展部給予合理解釋，同時(shí)評(píng)估是否簽約。只有項(xiàng)目委員會(huì)審批通過(guò)，才能簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見(jiàn)附圖一：一線公司投資意向書(shū)和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展

8、部外，其余類(lèi)同以上工作內(nèi)容和流程。過(guò)程中除項(xiàng)目委員會(huì)特別授權(quán)外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見(jiàn)附圖二：發(fā)展部投資意向書(shū)和可研報(bào)告上報(bào)流程四、論證報(bào)告如報(bào)審項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫(xiě)項(xiàng)目投資意向書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。進(jìn)入新城市開(kāi)發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫(xiě)城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板詳見(jiàn)附件4五、項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)1、會(huì)務(wù)組織：項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)聽(tīng)證會(huì)會(huì)務(wù)工作。2、會(huì)議主持人：項(xiàng)目委員會(huì)主任或副主任。3、評(píng)委成員：項(xiàng)目委員會(huì)成員、項(xiàng)目相關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項(xiàng)目報(bào)審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人以及委員會(huì)授權(quán)的其他參與人員。4、與會(huì)人員：評(píng)委

9、、項(xiàng)目所在分子公司相關(guān)人員、發(fā)展部成員、其他人員。5、會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。6、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽(tīng)證會(huì)才能召開(kāi)。（2）項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)在聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)3個(gè)工作日前將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和榮盛發(fā)展提交聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目概況表報(bào)送各位評(píng)委。（4）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和相關(guān)資料，在會(huì)議召開(kāi)前形成書(shū)面意見(jiàn)。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)。（5）聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)前，項(xiàng)目委員會(huì)可就專項(xiàng)問(wèn)題向公司職能部門(mén)征求意見(jiàn)，并在聽(tīng)證會(huì)會(huì)上陳述。（6）聽(tīng)證會(huì)議程為：分子公司或發(fā)展部介紹項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容、其他與會(huì)人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評(píng)委投票表決、授權(quán)工作人員

10、唱票及項(xiàng)目委員會(huì)主任提出論證決策意見(jiàn)。（7）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，須于會(huì)議結(jié)束前填寫(xiě)榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議*地塊項(xiàng)目投資可行性表決票，詳細(xì)寫(xiě)明對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。（8）項(xiàng)目委員會(huì)須于聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后不超過(guò)3個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報(bào)審單位。項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)于不超過(guò)3個(gè)工作日內(nèi)完成聽(tīng)證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并呈報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，評(píng)委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其他職能部門(mén)負(fù)責(zé)人。7、會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評(píng)委、小組成員所在公司（部門(mén)）自行承擔(dān)。榮盛發(fā)展提交聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目概況表制式模板詳見(jiàn)附件5榮盛發(fā)

11、展關(guān)于提請(qǐng)審議*地塊項(xiàng)目投資可行性表決票制式模板詳見(jiàn)件6六、取得土地竟買(mǎi)資格或簽署合作意向已獲得項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)同意或已召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)并通過(guò)，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向； 七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買(mǎi)資格確認(rèn)書(shū)或簽定項(xiàng)目合作意向書(shū)后，分子公司或發(fā)展部及時(shí)向項(xiàng)目委員會(huì)匯報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)，律師可介入項(xiàng)目談判和合同（協(xié)議）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、獲得項(xiàng)目委員會(huì)審批、同意或召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)并通過(guò)。2、董事長(zhǎng)授權(quán)最高土地報(bào)價(jià)和合作底限。3、報(bào)送董事會(huì)通過(guò)。董事會(huì)

12、議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。4、合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批或聽(tīng)證會(huì)通過(guò)條件一致；若不一致，分子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見(jiàn)報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)審批，必要時(shí)可提請(qǐng)?jiān)?tīng)證會(huì)評(píng)委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發(fā)展部在取得土地招拍掛報(bào)名資格或簽署合作意向后，才可以申請(qǐng)并支付保證金或定金（誠(chéng)意金）。2、分子公司或發(fā)展部在簽署正式合同（協(xié)議）后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。注：付款程序參見(jiàn)公司制度第三部分 附則1、本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過(guò)招拍掛、合作參股等方式取得土地。2、拓展新項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，如出現(xiàn)與本制度不適應(yīng)的情形，可視具體情況由公司相關(guān)職能部門(mén)商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。4、本制度自執(zhí)委會(huì)通過(guò)之日起執(zhí)行。